長租公寓迎來了行業(yè)快速發(fā)展期，但同時行業(yè)也亂象叢生。近日，有租戶就被長租公寓的新套路給坑了，租戶貸款賬戶足額待還，卻被告知扣款失敗，從而導(dǎo)致合同“被違約”。而這種現(xiàn)象只是依靠“租金貸”的長租市場的一個縮影。經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示，在資本瘋狂追逐之下的長租公寓行業(yè)，短期內(nèi)可能需要拼規(guī)模，但長期還是應(yīng)該拼盈利、拼服務(wù)。

杭州鼎家爆雷后，人們才發(fā)現(xiàn)，無本萬利的“租金貸”已經(jīng)成為長租公寓瘋狂擴(kuò)張的一張王牌。

可蛋殼公寓的打法似乎有些過頭。

“本來就很不情愿接受‘租金貸’這回事，結(jié)果我履約足額待還，在首月卻被告知扣款失敗，說我欠房租違約了”。近日，生活住廣州的小王（化名）向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：ndnews）記者爆料稱，他所選擇的長租公寓在第一時間要求他變更合同，以“換租”為由覆蓋此前“被違約”的事實。更令人費解的是，在重新更換合同后，直到8月30日，原先“被違約”的訂單信息依舊顯示“還款中”。

小王提及的長租公寓正是靠資本大肆擴(kuò)張的蛋殼公寓，第三方金融平臺的商標(biāo)信息為任買，公司主體是凡普金科企業(yè)發(fā)展（上海）有限公司。明明有錢付賬，最后卻落得違約，這究竟是怎么一回事？

蹊蹺的“被違約”

與眾多利用“租金貸”擴(kuò)充資本的長租公寓一樣，蛋殼在租賃合同中對支付規(guī)則明確如下：使用月付分期，乙方（租客）可將租期內(nèi)全部房租按分期協(xié)議約定支付給甲方及/或第三方金融機(jī)構(gòu)，乙方按照租賃合同的約定還款日支付相應(yīng)金額。

可見，蛋殼雖未強(qiáng)制使用第三方金融機(jī)構(gòu)，但據(jù)小王介紹，放棄使用則必須按照半年或一年的房租一次性交清。他坦言，自己不愿意這樣大筆支出，感覺資金使用效率極低。最終，他選擇了跟“任買”這家蛋殼推薦的機(jī)構(gòu)簽訂“租金貸”協(xié)議。

值得注意的是，任買在協(xié)議中規(guī)定，根據(jù)用戶授權(quán)對用戶進(jìn)行還款資金的劃扣。顯然，任買將對用戶卡里的錢主動劃扣，如果用戶逾期還款，也規(guī)定了將自行或委托第三方催收機(jī)構(gòu)對用戶進(jìn)行違約提醒及催收工作。

然而，小王在“押一付一”付完第一個月房租后的第二個月，就被告知房租欠繳，導(dǎo)致違約。令人不解的是，他在任買綁定的銀行卡余額卻足以沖抵當(dāng)月房租還款，他隨即聯(lián)系蛋殼管家、蛋殼客服、任買官方。結(jié)果是蛋殼“踢皮球”給任買，任買官方電話打不通。

小王再次向蛋殼客服申訴，并表示再不解決就報警，次日就得到蛋殼管家的回應(yīng)，同意修改合同，更換第三方支付平臺且不收取違約金，并同意在合同變更手續(xù)上備注是因為第三方金融平臺的失誤導(dǎo)致他“被違約”。

令人意外的是，原合同終止的原因卻成了“租戶換租，一直扣費失敗，導(dǎo)致分期解除，需要重簽”。當(dāng)小王表示不滿時，蛋殼工作人員回復(fù)說，“我跟你明確很多次了，我們每天談話都避免不了這個問題，你簽即可，別的事都已經(jīng)備注過了，而且你的房子現(xiàn)在是‘上架’狀態(tài)，再不簽就被搶了?！?/p>

小王最終選擇妥協(xié)，然而就在8月30日，當(dāng)他再次打開任買APP查詢自己賬單的時候，此前分期的訂單竟然還顯示“還款中”，只不過款項已經(jīng)結(jié)清。記者已多次同任買官方致電，但電話始終無人接聽。

記者采訪中發(fā)現(xiàn)，與小王類似經(jīng)歷的租戶并不在少數(shù)。據(jù)其引述，他的一位朋友也是蛋殼公寓的住戶，同樣選用任買金融平臺辦理“租金貸”，但當(dāng)他辦理完退租手續(xù)后，任買的合同單始終不予解綁。

8月31日，記者向其他蛋殼管家打聽消息，據(jù)其透露，今年六月前后，任買確實出現(xiàn)過客戶劃款失敗的問題，“數(shù)量說多不多，說少不少”。

蛋殼和任買的游戲？

8月31日，廣州一位專職房屋租賃事務(wù)的法律界人士在接受記者采訪時表示，作為蛋殼一方，如果協(xié)助租客辦理第三方金融平臺更換事宜，除了要解除目前的房屋租賃合同，還要協(xié)助租客與任買平臺簽署合同終止協(xié)議?！安淮嬖诤炇鹦碌馁J款協(xié)議，上一段自動終止的可能性。”

這也就解釋了為何小王在任買的訂單至今仍然顯示“還款中”的原因。可是，小王并非沒有能力應(yīng)對月均千元的還款，且平臺審核放貸、借款人還款天經(jīng)地義。為何任買反復(fù)以扣款失敗為由，致當(dāng)事人多次嘗試?yán)U納最終無果的事實令人匪夷所思。

天眼查信息顯示，任買的公司主體凡普金科企業(yè)發(fā)展有限（上海）公司成立于2013年，截至8月31日，依舊是存續(xù)狀態(tài)。

記者查閱相關(guān)資料得知，這家任買平臺所標(biāo)榜的是“都市消費分期平臺”，按照其官方的介紹，公司致力于滿足年輕人對自我提升和享受生活的分期消費需求，提供簡單、高效的分期消費服務(wù)。

在資本獲取能力上的描述是，任買依托凡普金科旗下愛錢進(jìn)的資金獲取能力，保證其資產(chǎn)端資金供給需求；同時，任買已經(jīng)成功摸索出一套將優(yōu)質(zhì)債權(quán)通過交易所摘牌認(rèn)購的資產(chǎn)交易路徑，大大增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動性，提升了資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)效率，同時獲得了資金市場的高度認(rèn)可。

然而，如此內(nèi)力深厚的一家平臺卻無力從客戶綁定的銀行卡上自動劃撥款項。另外一位與小王及其朋友對接過的蛋殼管家向記者透露，任買平臺雖然在醫(yī)療美容、教育、購物、租房、母嬰、輕奢等消費場景提供分期借貸服務(wù)，但是與長租公寓的合作，僅有蛋殼公寓一家。

由于無法聯(lián)系到任買，記者嘗試與蛋殼公寓客服人員溝通此事，但對方以各司其責(zé)為由，表示還款事宜需同任買方咨詢，蛋殼不予置評。

蛋殼B+輪前資金鏈遭質(zhì)疑

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者再次咨詢法律專家，前述法律界人士坦言，不排除蛋殼的資金鏈出現(xiàn)問題?！罢加米饪唾J出資金進(jìn)行使用是目前‘租金貸’最被詬病的地方，這既不符合租客貸款交房租的本意，也會因蛋殼資金錯配引發(fā)流動性風(fēng)險?！彼赋觯皻ず苡锌赡苁悄蒙献饪偷男律J款去填補(bǔ)之前在任買平臺上的虧空和應(yīng)付房東的租金。

事實上，由長租公寓“租金貸”引發(fā)的震蕩并非沒有，此前，鼎家為了支付房東租金，不惜打出價格牌促銷閑置房源回籠資金，但最終還是無法渡過難關(guān)。8月20日，已經(jīng)擁有4000租戶的杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)，約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺有6家。

鼎家爆雷引發(fā)外界對“租金貸”資金錯配風(fēng)險的擔(dān)憂，本該正常流轉(zhuǎn)于租戶、房東間的交易變了味，成為公寓提前占用資金用作他途的幌子。當(dāng)公寓無法支付房東應(yīng)收賬款之時，為應(yīng)付可能發(fā)生的擠兌，病急亂投醫(yī)。

如果說鼎家寄望于低價出租房源回籠資金，當(dāng)下蛋殼的做法可能是另一種應(yīng)付流動性風(fēng)險的套路。可類似“拆借”還款的操作最終還是把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了租客身上。

前述法律界人士提示，由于當(dāng)事人跟任買平臺的貸款合同沒有解除合同這樣的手續(xù)，因此在法律上，當(dāng)事人跟任買的關(guān)系還存續(xù)，這會導(dǎo)致租戶跟兩個平臺有貸款協(xié)議，“將來如果蛋殼資金鏈斷了，當(dāng)事人需要還清兩個平臺的貸款。”

記者向蛋殼公寓客服人員致電，在被問及租戶因相關(guān)信息不知情的前提下背負(fù)兩個平臺的貸款分期是否合理時，客服人員表示“這個我們不太了解”。

值得提及的是，小王的遭遇發(fā)生在今年5月，而6月6日，蛋殼公寓完成了B+輪融資，融資金額為7000萬美元。

記者后記：依靠“租金貸”的長租市場，能走多遠(yuǎn)？

長租公寓作為一個新興行業(yè)板塊，尚處于發(fā)展初期。公開資料顯示，2017年，中國租房市場總規(guī)模為1.38萬億元，至2025年，中國租房市場規(guī)模將增至2.9萬億元，租賃人口達(dá)到2.3億，2030年租金成交總額有望達(dá)到4.6萬億，租賃人口達(dá)到2.7億。另據(jù)統(tǒng)計，截至今年上半年，涌入長租公寓賽道里的VC/PE資金已經(jīng)超過150億元人民幣，其中不乏大額融資事件。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在8月31日接受記者采訪時表示，在資本瘋狂追逐之下的長租公寓行業(yè)，短期內(nèi)可能需要拼規(guī)模，但長期還是應(yīng)該拼盈利、拼服務(wù)。未來數(shù)年將是各大品牌競相搶占市場的階段，催生出幾家巨頭或是預(yù)料之中的事情。

中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會“互聯(lián)網(wǎng)+”研究咨詢中心副主任李易在接受記者采訪時亦表示，長租公寓發(fā)展的終極格局必然是少數(shù)幾個寡頭競爭?！皩脮r，租房成本如果被推高，將比顯性的房價調(diào)控更為復(fù)雜。”李易說。

盡管資本簇?fù)矶鴣?，但不可否認(rèn)的是，長租公寓盈利難是當(dāng)前市場的普遍困境，當(dāng)前，長租公寓龍頭自如公寓，也僅僅在北京一個城市實現(xiàn)了微利，其他城市全都是虧損狀態(tài)。宋清輝表示：

僅從經(jīng)濟(jì)社會層面來看（長租公寓）則具有積極意義，長租公寓很契合年輕人的居住需求；但從另外一方面來講，資本對于長租公寓市場的布局也具有盲目性，這并不是一項穩(wěn)賺不賠的生意。長租公寓的短板依舊明顯。如依靠“租金貸”撐起的類金融產(chǎn)品，雖然可以實現(xiàn)擴(kuò)張、獲得不菲的利潤，但也存在把款項挪作他用的風(fēng)險。此外，普遍存在的收費偏高、服務(wù)質(zhì)量參差不齊等問題，也讓不少年輕人對長租公寓心里沒底。

因此，資本在“加油”助力的同時，長租公寓理應(yīng)注重自身的發(fā)展質(zhì)量，突破現(xiàn)有局限打造可持續(xù)、安全可靠的盈利模式。宋清輝表示，作為住房租賃市場的重要組成部分，長租公寓市場還是一片巨大的藍(lán)海?！霸谡邚?qiáng)力引導(dǎo)和各方的積極參與下，未來長租公寓市場或?qū)⒂瓉肀l(fā)式發(fā)展。不過，當(dāng)前長租公寓的盈利模式主要以租金為主，未來有望通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價空間，延伸產(chǎn)品鏈價值。”