今年3月至6月，北京市各區(qū)租金平均值均有上漲。租金最貴的東城區(qū)和西城區(qū)，房租平均值達(dá)每月每平方米146元。

高校教師小艾一家租住在北京西四環(huán)邊的一套小兩居。5年來從未要求過漲房租的房東，不久前竟一口氣漲了500元。漲價(jià)后4300元的月租金在小艾的接受范圍內(nèi)，因?yàn)樗按蛱揭蝗Α焙蟀l(fā)現(xiàn)，樓下同戶型的月租金已經(jīng)漲到5500元。

中國(guó)財(cái)富網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2018年上半年，北京房租普遍上漲，隨之而來的壓力覆蓋了包括職場(chǎng)新人和租住家庭在內(nèi)的各年齡段租住群體。以西城區(qū)椿樹園小區(qū)為例，中等裝修的一居室，建筑面積48平方米左右，月租金普遍不低于6000元；面積不到60平方米的兩居室月租則在9000元左右。

北京宣武門地鐵附近椿樹園小區(qū)

“想找便宜些的房子，就得遠(yuǎn)一點(diǎn)了?！辨溂业禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，如果還想省錢，就只能與人合租了?！昂献獾脑挘溟T周邊10平方米的房間月租3000元起，條件好一些的更貴，月租普遍高于3500元?！?/p>

而對(duì)于剛工作的職場(chǎng)新人來說，上述租金支出已占到工資收入的一半，令許多人直呼“傷不起”。

春節(jié)后北京房租“補(bǔ)漲”

供不應(yīng)求仍為主要矛盾

今年3月至6月，北京市各區(qū)租金平均值均有上漲。租金最貴的東城區(qū)和西城區(qū)，房租平均值達(dá)每月每平方米146元。諸葛找房首席分析師陳雷告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，此輪上漲的主要原因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲后的“補(bǔ)漲”?！胺?jī)r(jià)的穩(wěn)定帶動(dòng)租房市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，但由于租房市場(chǎng)現(xiàn)在仍處于房?jī)r(jià)暴漲之后的補(bǔ)漲階段，所以今年3至6月，即使北京樓市價(jià)格穩(wěn)定，但房租仍出現(xiàn)小幅上漲?！?/p>

3至6月北京各區(qū)租金平均值（單位：元/平/月）

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房置換需求對(duì)租賃房源供給的影響不可忽視?！巴ǔ６址拷灰谆钴S以后，可出租的房源會(huì)相對(duì)偏少。雖然春節(jié)后北京房?jī)r(jià)受調(diào)控影響保持穩(wěn)定，但一些因交易周期拉長(zhǎng)而帶來的置換房源空置，也對(duì)租賃房源供給產(chǎn)生短期影響?！?/p>

此外，租賃房源結(jié)構(gòu)性供給失衡，房源供給端與租客需求端的匹配度不高，也是導(dǎo)致租金上漲的因素之一。雖然近年來住房租賃政策紅利不斷釋放，引來機(jī)構(gòu)和民間資本布局住房租賃市場(chǎng)，但在嚴(yán)苛的行業(yè)監(jiān)管力度和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)下，北京已出現(xiàn)一些租賃公寓關(guān)店的現(xiàn)象。據(jù)了解，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、產(chǎn)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致關(guān)店的主要原因。這也在一定程度上縮減了房源供給。

貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應(yīng)求仍為當(dāng)前北京住房租賃市場(chǎng)的主要矛盾。

畢業(yè)季疊加開學(xué)季

短期租金或再上漲

走訪中，無論房屋租賃中介，還是租房人群，均表示近期房租上漲的一個(gè)重要原因是畢業(yè)季和開學(xué)季帶來的新增租房需求。

我愛我家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中國(guó)財(cái)富網(wǎng)，受上述因素影響，7月北京市區(qū)房租環(huán)比上漲10%左右?！敖鹑诮指浇雮€(gè)月前還有月租5500元的一居室出租，現(xiàn)在基本都是6000元起，越往后租金越貴。”上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，房租上漲有季節(jié)性特征，“目前正值畢業(yè)季，是大學(xué)生找工作租房的高峰期；再加上9月份開學(xué)，很多家長(zhǎng)為孩子上學(xué)而換房、租房，拉動(dòng)了房租的整體上漲?！?/p>

“近期隨著北京對(duì)于租房市場(chǎng)整治力度加大，以及畢業(yè)季的到來，北京住房租賃市場(chǎng)會(huì)再迎一波需求小高潮?！标惱最A(yù)計(jì)，租金短期內(nèi)或出現(xiàn)一個(gè)快速上漲階段。

人才流動(dòng)方向已現(xiàn)拐點(diǎn) 

新增租賃需求或生變

北京等大城市對(duì)人才的吸引力，也對(duì)住房租賃市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響。值得注意的是，這一影響正在發(fā)生變化。

戴德梁行7月25日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，同以往人才向一線城市扎堆的情況相比，2018年，新一線城市成為應(yīng)屆畢業(yè)生最期待的就業(yè)所在地。高達(dá)40.2%的應(yīng)屆畢業(yè)生更傾向就職于新一線城市，而對(duì)四大一線城市的就業(yè)期望比例已經(jīng)從2014年的48.4%下降至2018年的27.4%。調(diào)查顯示，高昂的房租成本，是應(yīng)屆畢業(yè)生“逃離北上廣”的重要因素之一。

租賃房源供給加大

“由買轉(zhuǎn)租”人群數(shù)量增加

“供給多了，選擇面廣了，住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)才能不斷完善。”對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議，政策層面未來應(yīng)從供地政策和其他配套政策上多加關(guān)注租賃需求。

其實(shí)，自2016年以來，樓市調(diào)控加碼體現(xiàn)在土地供給政策上，普遍附加了“限房?jī)r(jià)”、“競(jìng)地價(jià)”、“競(jìng)自持比例”等要求，尤以一線城市最為典型。在設(shè)定減少土地溢價(jià)預(yù)期的同時(shí)，其背后的深層次邏輯在于從房地產(chǎn)行業(yè)供給端著手，從而加速形成購租并舉的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

從土地招拍掛規(guī)模來看，目前全國(guó)共出讓自持性租賃住房地塊196宗，總建筑面積超725萬平方米。如以每間45平方米來計(jì)算房間數(shù)量，則新增此類房源可達(dá)到16萬間。

具體到北京，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》已明確，未來五年新增各類住房150萬套，其中租賃住房50萬套。這些房源的陸續(xù)入市，將成為住房租賃市場(chǎng)的重要補(bǔ)給?？梢灶A(yù)見2019年北京或形成一波租賃性質(zhì)新房源供應(yīng)的小高峰。

對(duì)于未來住房租賃市場(chǎng)，貝殼研究院在最新的一份報(bào)告中預(yù)測(cè)，C端“由買轉(zhuǎn)租”的人群數(shù)量將增加，租客在租賃市場(chǎng)停留時(shí)間會(huì)不斷增長(zhǎng)，而90后、00后等年輕群體則將逐步成為租房的主力軍。

采訪手記：北京租房故事

職場(chǎng)新人

除去房租和生活費(fèi)，工資所剩無幾

夢(mèng)潔是90后新媒體小編，目前在西城區(qū)南二環(huán)附近租了一個(gè)LOFT結(jié)構(gòu)小公寓，面積60多平方米，租金一個(gè)月5100元?！斑@還是跟中介講了價(jià)的，按市場(chǎng)價(jià)的話房租比去年貴了兩三百，我是續(xù)租所以沒漲太多?！?/p>

夢(mèng)潔剛工作兩年，積蓄不多，感覺房租壓力特別大。每個(gè)月除去房租和生活費(fèi)，工資所剩無幾?！暗菦]辦法，雖然貴，好在離工作地點(diǎn)比較近，每天上下班省下不少時(shí)間?！彼f，“每月租金三四千元比較理想?！?/p>

談到未來，她沒有買房的計(jì)劃。“因?yàn)槭诸^根本沒有什么積蓄，北京的房?jī)r(jià)貴到嚇人，感覺按照現(xiàn)在的狀態(tài)奮斗一輩子也買不起房。哪怕家里付首付，房貸也是不小的壓力?！?/p>畢業(yè)十年

雖然上班遠(yuǎn)，好在房租壓力不大

丹琪是某餐飲公司市場(chǎng)部營(yíng)銷人員，大學(xué)畢業(yè)十年以來，她一直在北京工作。目前，丹琪夫妻和朋友合租在順義區(qū)西辛南區(qū)，三室一廳的房子月租金4000元。

丹琪介紹，如果在公司附近，這些錢只夠租一居室。雖然每天通勤時(shí)間單程需1個(gè)半小時(shí)，但房租壓力不大，“和住在城里相比，每月能省下不少開支?！钡ょ髡J(rèn)為，每月房租占月收入的15%是比較理想的狀態(tài)。

由于種種原因，丹琪錯(cuò)過多次買房“上車”的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在受購房資格限制，她打算明年繼續(xù)租房，同時(shí)也想再觀望下樓市的動(dòng)向。

新學(xué)期來了，租金估計(jì)又漲了

北京西城區(qū)西便門西里小區(qū)

張女士是一家傳媒公司的中層管理者，為了方便女兒就近上學(xué)，她把自己的房子出租，并在復(fù)興門附近西便門西里租了一套兩居室，一次性與房東簽3年租約，每月租金5500元。今年合同到期后，房東把月租金漲到了7500元。

打探了一圈后，她發(fā)現(xiàn)周邊小區(qū)的租金水平普遍漲到了這個(gè)價(jià)位，只好接受房東漲價(jià)。雖然月收入不低，每月還有房租收入，張女士依然覺得租金壓力較大，她認(rèn)為房租支出不超過家庭總收入的1/3比較合理。

今年，女兒考上了北京四中，張女士特地去調(diào)查了四中附近的租房行情，驚愕地發(fā)現(xiàn)50平米小兩居的月租金高達(dá)13000元。她說：“學(xué)區(qū)房都這個(gè)價(jià)，而且房源還特別少，5月份看房的時(shí)候只有1套在出租?，F(xiàn)在快2個(gè)月過去了，估計(jì)租金又漲了?！?/p>自建公寓

大雨過后，家門口成了河

25平方米，月租1300元——方曼在這間北京西五環(huán)外的公寓生活了5年，直到2017年4月因公寓拆遷被要求限期搬走，此后的兩次換房經(jīng)歷讓她意識(shí)到“租金再也回不到從前了”。

方曼租住的公寓以自建房居多。2017年以來，隨著自建房的拆遷騰退，租賃房源不斷縮減，相關(guān)區(qū)域的租金價(jià)格持續(xù)上漲。

方曼第一次換的房子是同等位置的自建房公寓，月租卻漲到了1800元。一場(chǎng)大雨過后，她決定搬家?！坝昙痉e水嚴(yán)重，一出門就是‘河’。走路、騎車都成問題，也沒有出租車愿意接單。”尋找房源的過程讓方曼焦慮不已，月租3000元以內(nèi)的房源少之又少?！白饨鹛撸捶靠吹眯亩紱隽?。”

“有一天看到公司旁邊小區(qū)的房源信息：35平、獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間、月租2500元，我的第一反應(yīng)竟然是——逗我玩吧！怎么可能？”雖然對(duì)老舊小區(qū)里的房屋狀況并不滿意，但權(quán)衡之后方曼還是簽下了租賃合同?！岸嘉瀛h(huán)外了，房租居然已是這種行情。”方曼嘆息道。

方曼精心裝飾過的新家，已看不出老房子陳舊的痕跡。

由買轉(zhuǎn)租

房東太煩，還是自己的家舒服

明博是教育集團(tuán)的中層管理者。8年前，他放棄二線城市的“鐵飯碗”來北京“闖蕩”。北漂第三年，租住過地下室、群租房的他，用攢下的積蓄在燕郊首付了一套兩居室。最近5年，明博也想過換房“進(jìn)京”，但因?yàn)樯绫Ｄ晗薜葐栴}錯(cuò)過了幾次機(jī)會(huì)。2017年環(huán)京限購加碼后，換房之路再次受阻。

一年前，因新公司的通勤時(shí)間過長(zhǎng)，“進(jìn)京”買房不成的明博決定“由買轉(zhuǎn)租”，同時(shí)把燕郊的房子出租以“補(bǔ)差價(jià)”，這樣每月花在房租上的支出只有400元，租金壓力可以忽略不計(jì)。但從精裝修的兩居室到簡(jiǎn)陋的開間，居住質(zhì)量明顯下降。

最近，明博又想收回房子搬回燕郊住了?！爸饕沁@個(gè)房東太煩了，每個(gè)月都要提前十天開始催繳房租，三天兩頭打電話。而且房子很破舊，住起來沒有自己家里舒服?！泵鞑┍硎?。

（以上當(dāng)事人均為化名）