2018年5月,地方城市進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期,一二線城市的土地成交量一再萎縮,三四線城市土地成交持續(xù)上行。整體來(lái)看,土地市場(chǎng)成交規(guī)模出現(xiàn)上升,土地成交的溢價(jià)率也回到高點(diǎn),但受成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響,成交樓板價(jià)跌至兩年以來(lái)最低點(diǎn)。

 6月9日,克而瑞地產(chǎn)研究院公布數(shù)據(jù)顯示,5月土地市場(chǎng)供應(yīng)小幅回升,全國(guó)330城市經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲19%,但與去年同期對(duì)比來(lái)看,供應(yīng)面積下跌8%。另一方面,本月供應(yīng)地塊2980宗,環(huán)比上升14%,同比則下降11%。

 綜合前5月數(shù)據(jù)來(lái)看,土地市場(chǎng)呈現(xiàn)成交“大小月”的走勢(shì),4月份市場(chǎng)走低后,5月成交規(guī)模同環(huán)比均表現(xiàn)為上漲,年內(nèi)1、3、5月份的成交規(guī)模相對(duì)較高,2、4月的成交則處于低位。

 值得一提的是,從本月土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,整體進(jìn)入“量漲價(jià)跌”的運(yùn)行狀態(tài),主要原因在于一二線城市的土地成交大幅降低,基本上進(jìn)入“無(wú)地可拍”的局面,土地成交頻繁遇冷,底價(jià)成交的地塊激增。

 克而瑞地產(chǎn)研究院分析人士認(rèn)為,一二線城市地塊遇冷的主要原因包括:出讓土地性質(zhì)多為商辦地塊,且對(duì)自持比例要求較高,出讓土地位置相對(duì)偏遠(yuǎn)等。此外廈門、成都、天津均有地塊由于無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。三四線城市的土地成交量持續(xù)走高。

 溢價(jià)率方面,5月份整體溢價(jià)率為37%,環(huán)比大漲14.7個(gè)百分點(diǎn),溢價(jià)率在低位運(yùn)行了7個(gè)月以后首次重新回到30%以上,并且達(dá)到12個(gè)月以來(lái)第二高點(diǎn)。

 分城市看,一線城市在成交量極度縮小的情況下,僅有1宗地不是底價(jià)成交,平均溢價(jià)率低至1.3%,環(huán)比上月減少了5.6個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)一線城市成交溢價(jià)率新低;二線城市和三四線城市溢價(jià)率分別環(huán)比上升了11.7個(gè)百分點(diǎn)和13.1個(gè)百分點(diǎn),本月的平均成交溢價(jià)率為27.8%和42.5%,本月二線城市長(zhǎng)沙、成都、合肥等相對(duì)地價(jià)不高的城市有較多土地出讓,郊縣成交的土地中不乏高溢價(jià)地塊。

 二線城市本月平均溢價(jià)率為27%,環(huán)比上月增加了10.8個(gè)百分點(diǎn)。分析人士指出,一方面是受少量熱點(diǎn)地塊的帶動(dòng),但主要原因仍在于二線城市出讓的地塊更多的位于偏遠(yuǎn)郊縣,掛牌價(jià)較低,這些區(qū)域由于土地價(jià)值尚未被深挖,掛牌價(jià)較低且暫無(wú)最高限價(jià)的要求。

 整體來(lái)看,2018年5月,地方政府發(fā)布政策頻率顯著提高。南京、深圳等城市均在月內(nèi)發(fā)布了土地供應(yīng)計(jì)劃,進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng),深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設(shè)總量的60%。22日,廈門表態(tài)要多渠道增加租賃住房供應(yīng),并積極盤活存量房屋用于租賃。25日,大連出臺(tái)土拍新規(guī),要求擴(kuò)大租賃住房配建比例最高至30%,土地溢價(jià)率最高上限設(shè)定為70%。主要方向仍在提高土地的供應(yīng)量,抑制土地成本,確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

 對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì),克而瑞方面認(rèn)為,熱點(diǎn)城市將在控制地價(jià)的前提下,進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng),一二線城市成交量會(huì)因此回升,不過(guò)溢價(jià)率還將維持低位。對(duì)于一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦地塊而言,在住宅用地投資機(jī)會(huì)減少的情況下,出于企業(yè)平衡區(qū)域投資的需要,未來(lái)或許會(huì)受到更多的關(guān)注。三四線城市方面,在企業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)不斷激化的行業(yè)背景下,土地市場(chǎng)熱度會(huì)繼續(xù)保持,量?jī)r(jià)指標(biāo)也會(huì)持續(xù)一段時(shí)間的高位,對(duì)于房企而言應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。