近日央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，有機構(gòu)分析稱，住房貸款新政將按揭利率端收緊，或?qū)ο掳肽赇N售產(chǎn)生負(fù)面影響，隨著“金九銀十”即將到來，開發(fā)商推貨強度和意愿不斷積累，在當(dāng)前市場去化率尚可的情況下，下半年市場銷售有望保持當(dāng)前水平。建議關(guān)注融資渠道暢通、融資成本優(yōu)勢顯著的龍頭房企，推薦穩(wěn)健的一線龍頭和快速增長的二線龍頭。

估值下行空間有限

7月下旬以來，A股房地產(chǎn)板塊震蕩下行，板塊整體估值持續(xù)走低，體現(xiàn)出市場對后續(xù)融資和政策端持續(xù)偏緊的悲觀預(yù)期。分析人士表示，總體而言板塊估值繼續(xù)下行空間已經(jīng)有限。

多數(shù)機構(gòu)人士表示，央行此次對個人住房貸款利率的調(diào)整，對整體房貸利率影響有限，房貸利率料將維持穩(wěn)定。方正證券表示，此次公告只是制定了一個全國范圍的定價基準(zhǔn)下限，各地仍將“因城施策”，在此基礎(chǔ)上加點。對整體房貸利率影響有限，對于部分首套房有利率折扣的城市短期可能成本上升，但多數(shù)城市預(yù)計能夠維持原有實際利率水平。由于5年期的LPR單獨報價，房貸利率隱含了央行指導(dǎo)意義，整體目標(biāo)仍是“房住不炒”，因此不會快速下滑。

太平洋證券表示，在當(dāng)前5年期以上期限LPR4.85%的情況下，央行房貸利率新規(guī)只是定出了首套房按揭利率的下限4.85%，二套房和商業(yè)用房的下限5.45%，各地具體的加點幅度由各地央行分支機構(gòu)指導(dǎo)市場利率定價自律機制“因城施策”。新規(guī)出臺后，熱點二線城市平均房貸利率上行的趨勢不會改變。

東吳證券判斷，后續(xù)房貸利率變化不大，仍將受到各地方政策的影響，認(rèn)為當(dāng)前政策對于樓市的影響偏中性，整個樓市仍將維持穩(wěn)定。

龍頭配置價值高

投融資動態(tài)方面，根據(jù)Wind統(tǒng)計，上周房企境內(nèi)發(fā)債161.6億元，環(huán)比增長21%。境外發(fā)債連續(xù)兩周為零。值得注意的是，在近年房企大幅發(fā)債融資背景下，房企到期待償債務(wù)規(guī)模逐漸增加，據(jù)統(tǒng)計，今年已經(jīng)迎來小高峰。

國內(nèi)發(fā)債到期情況方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年至少有721只地產(chǎn)債到期或提前兌付，需要償還的總金額或超過5000億元。如果加上后期部分債券需要提前回售等，待償資金總額會更大。而2018年，房企償債總金額不到4000億元；2017年僅為1000多億元。因此今年形成償債小高峰已成必然趨勢。

今年以來，房企整體兌付情況樂觀，違約較少，但未來兩個月仍存在一定壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年待償“余額”還有1400余億元，約1000億元主要集中在9、10月償付。這對相關(guān)企業(yè)提出了不小挑戰(zhàn)。

平安證券表示，預(yù)計行業(yè)資金環(huán)境將相對嚴(yán)峻，同時按揭利率端收緊將對下半年銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。在風(fēng)險偏好承壓、市場利率下行背景下，關(guān)注低估值、高股息率、業(yè)績增長確定、融資占優(yōu)的龍頭房企。

東吳證券建議關(guān)注在銷售、投資、融資三維度中呈現(xiàn)積極變化的房企。在這三維度之中，融資能力強弱在當(dāng)前政策和融資環(huán)境偏緊的行業(yè)背景之下直接決定了房企的競爭力，建議關(guān)注融資渠道暢通、融資成本優(yōu)勢顯著的龍頭房企，推薦穩(wěn)健的一線龍頭和快速增長的二線龍頭。

中信建投指出，隨著“金九銀十”即將到來，開發(fā)商推貨強度和意愿也在不斷積累，認(rèn)為在當(dāng)前市場去化率尚可的情況下，下半年市場銷售有望保持在當(dāng)前水平；投資方面，則繼續(xù)維持對開工投資緩慢回落的判斷。考慮到三季度以來政策和融資環(huán)境有所收緊，但主流核心城市市場熱度依舊保持，在當(dāng)前行業(yè)競爭環(huán)境下，具備ROE突破潛力的企業(yè)將更具優(yōu)勢。建議優(yōu)選具備融資優(yōu)勢的國企央企以及具備非市場化拿地能力的房企。隨著竣工高峰期逐步到來，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將迎來快速增長，建議關(guān)注物業(yè)服務(wù)龍頭。