近日，中國(guó)金茂（下稱“金茂”，00817.HK）發(fā)布了2018年年度報(bào)告。據(jù)年報(bào)顯示，2018年，中國(guó)金茂簽約銷(xiāo)售額達(dá)1280億元，同比增長(zhǎng)85%，超額完成去年年初定下的1000億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

另外，在營(yíng)收方面，報(bào)告期內(nèi)金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入387.3億元，同比增長(zhǎng)25%。其中，城市及物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入約為337.34億元，占收入總額約87%，同比增長(zhǎng)約26%。

而營(yíng)業(yè)收入的上升也為金茂帶來(lái)了毛利的上升。2018年，中國(guó)金茂毛利達(dá)到約145.38億元，同比增長(zhǎng)45%，整體毛利率達(dá)到了38%。同時(shí)股東應(yīng)占利潤(rùn)52.1億元，同比增長(zhǎng)31%。

規(guī)模、營(yíng)收、毛利、股東應(yīng)占利潤(rùn)的大幅度增長(zhǎng)都體現(xiàn)了金茂的實(shí)力，但在金茂的年度業(yè)績(jī)報(bào)告中有一項(xiàng)不容小覷的新高數(shù)據(jù)，那就是金茂的土地儲(chǔ)備。

總土儲(chǔ)達(dá)6420萬(wàn)平方米

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年金茂新增土地儲(chǔ)備2264萬(wàn)平方米，新獲取68個(gè)項(xiàng)目，而在一年的擴(kuò)張之后，金茂的總土儲(chǔ)達(dá)到6420萬(wàn)平方米。

而新增土地所在城市包括在北京、上海、廣州、徐州、昆明、東莞、泉州、常州、南通、株洲、開(kāi)封、湖州、紹興、臺(tái)州、貴陽(yáng)、濟(jì)南、嘉興等地，其中濟(jì)南、西安、昆明等14座新城市是金茂新進(jìn)城市，全年累計(jì)進(jìn)入40城，實(shí)現(xiàn)全國(guó)核心城市的均衡布局。

金茂所入駐深耕的這些城市，均是中國(guó)當(dāng)前重點(diǎn)發(fā)展的城市群中的核心城市、衛(wèi)星城市，憑借優(yōu)秀的土地儲(chǔ)備金茂未來(lái)發(fā)展可期。

而對(duì)于2019年的拿地規(guī)劃，中國(guó)金茂表示，布局的城市仍以一線和二線為主，目前中國(guó)金茂希望深耕現(xiàn)有城市，多個(gè)城市發(fā)展不是中國(guó)金茂的目的。

（圖為大寧金茂府）

城市運(yùn)營(yíng)落地項(xiàng)目大增

對(duì)于如何拿到低價(jià)的優(yōu)質(zhì)地塊，實(shí)際上這與中國(guó)金茂長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)城市運(yùn)營(yíng)商定位的堅(jiān)持有關(guān)。2015年，中國(guó)金茂對(duì)外發(fā)聲將其自身的定位從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為“城市運(yùn)營(yíng)商”。

而金茂也從時(shí)間、空間和內(nèi)涵三個(gè)維度詮釋了何為“城市運(yùn)營(yíng)商”。據(jù)了解，從時(shí)間維度，金茂將經(jīng)歷一個(gè)項(xiàng)目從規(guī)劃、拆遷，再到建設(shè)持有、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)的全部過(guò)程；而從空間維度便是金茂將持有整個(gè)新城；從內(nèi)涵維度來(lái)看，金茂要建設(shè)的是多業(yè)態(tài)、多配套、產(chǎn)城融合的城市。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至目前，中國(guó)金茂總計(jì)正在運(yùn)作15個(gè)城市合作項(xiàng)目。其中2018年新簽項(xiàng)目蘇州張家港高新區(qū)智慧科學(xué)城建筑面積達(dá)450萬(wàn)平方米、青島西海岸新區(qū)創(chuàng)新科技城建筑面積440萬(wàn)平方米、溫州甌江國(guó)際新城540萬(wàn)平方米，這為后期新增土地儲(chǔ)備提供充分空間。

而在2018年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)金茂投資者關(guān)系總監(jiān)鄭秋平表示，金茂希望到2020年以后，每一年的新增土地有60%都是來(lái)自于城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

以城聚人 以城促產(chǎn)

作為城市運(yùn)營(yíng)商，金茂城市運(yùn)營(yíng)邏輯秉持著“以城聚人、以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”的原則。

即金茂先建設(shè)一座高品質(zhì)新城，新城可以吸引高品質(zhì)、高素質(zhì)、高需求的人，人才過(guò)來(lái)后可以促進(jìn)新城的產(chǎn)業(yè)，而產(chǎn)業(yè)的提升又可以促進(jìn)新城的發(fā)展，在這期間，金茂會(huì)做一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃給政府，最后達(dá)到城市升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

而這種“城-人-產(chǎn)”的城市運(yùn)營(yíng)邏輯的多項(xiàng)利好也能為金茂帶來(lái)可持續(xù)的發(fā)展。金茂的城市運(yùn)營(yíng)邏輯模式能做到產(chǎn)業(yè)全覆蓋，盈利多元化，具體來(lái)看，城市運(yùn)營(yíng)土地項(xiàng)目會(huì)同時(shí)具備住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)類(lèi)型。項(xiàng)目前期，金茂比較確定的收入形式和以往差不多，即地產(chǎn)增值，主要包括住宅和商業(yè)的銷(xiāo)售、產(chǎn)業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售與租賃，自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃。

而后期隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐漸成熟，金茂還可以嘗試的盈利模式主要為產(chǎn)業(yè)增值，諸如，園區(qū)企業(yè)投資收益；園區(qū)平臺(tái)服務(wù)收益；政府補(bǔ)貼和稅收獎(jiǎng)勵(lì)等。

“城-人-產(chǎn)”的城市運(yùn)營(yíng)模式有低成本，多項(xiàng)目，住宅部分快周轉(zhuǎn)等核心優(yōu)勢(shì)。在獲取土地時(shí)，政府其實(shí)更看重金茂后期在商業(yè)運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，金茂通過(guò)此優(yōu)勢(shì)往往能夠獲得比傳統(tǒng)招拍掛更低的成本拿地，確保其在項(xiàng)目利潤(rùn)上維持高位。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年金茂實(shí)現(xiàn)毛利約145.38億元，同比增長(zhǎng)45%，利潤(rùn)73.76億元，同比增長(zhǎng)43%；所有者應(yīng)占溢利為52.1億元，較上年度增長(zhǎng)31%，若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項(xiàng)），金茂所有者應(yīng)占溢利為50.8億元，較上年度增長(zhǎng)30%，近些年來(lái)金茂的利潤(rùn)提升離不開(kāi)城市運(yùn)營(yíng)模式的成功。

“城-人-產(chǎn)”的城市運(yùn)營(yíng)模式能位金茂維持良好的現(xiàn)金流。該模式前期土地價(jià)款是可以分期支付的，因此初期現(xiàn)金流狀況比以往那種傳統(tǒng)招拍掛更好，還能拿到更多的優(yōu)質(zhì)土地，這就免去了資金占用過(guò)大的煩惱。而后期城市運(yùn)營(yíng)會(huì)遺留下商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，會(huì)持續(xù)為金茂帶來(lái)穩(wěn)定租金收益、投資收益及其他服務(wù)收益，因此后期現(xiàn)金流也會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)。