土地市場(chǎng)正迎來(lái)“早春二月”。春節(jié)后兩周,房企正在加緊向二線城市布局。2月11日以來(lái)克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共成交土地百余宗,2018年銷售TOP10的房企超過(guò)半數(shù)在土地市場(chǎng)已有所收獲。

克而瑞認(rèn)為,從近期蘇州、福州等城市土地拍賣來(lái)看,個(gè)別市場(chǎng)略有回暖,但難言全面復(fù)蘇。整體來(lái)看,在融資依然偏緊、政策尚未轉(zhuǎn)向情況下,謹(jǐn)慎依然是2019年企業(yè)拿地的主旋律。在三四線熱度下降、一線城市供給有限背景下,二線將成為房企布局的主戰(zhàn)場(chǎng),對(duì)于有拓儲(chǔ)需求的企業(yè)來(lái)說(shuō),2019年是回歸二線的窗口期。

節(jié)后土地拍賣受關(guān)注

就土地市場(chǎng)的表現(xiàn)而言,2月22日蘇州節(jié)后首場(chǎng)土地拍賣頗受關(guān)注,7宗經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬(wàn)平方米成功出讓,累計(jì)土地成交總價(jià)98.26億元,最高溢價(jià)率達(dá)42.78%。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解,就報(bào)名情況看,有兩宗土地競(jìng)買開發(fā)商超過(guò)10家,其中一宗住宅用地的吸引19家競(jìng)買人參與,一宗吸引16家競(jìng)買人參與。

競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的是編號(hào)為蘇地2018-WG-47號(hào)的住宅用地,吸引包括佳兆業(yè)(00876.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)、弘陽(yáng)地產(chǎn)(01996.HK)、旭輝集團(tuán)(00884.HK)等16家房企的競(jìng)買。

最終,經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)40分鐘、76輪競(jìng)拍,該地塊由佳兆業(yè)名下公司以8.91億元的代價(jià)競(jìng)得,溢價(jià)42.78%,成交樓板價(jià)為18561.50元/平方米。

另一宗編號(hào)為蘇地2018-WG-49號(hào)的居住、教育地塊吸引了19家競(jìng)買人參與競(jìng)拍,最終,經(jīng)過(guò)55輪的競(jìng)價(jià),由上海開發(fā)商大華(集團(tuán))以32.14%的溢價(jià)競(jìng)得,折合樓板價(jià)25813元/平方米。

據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),三個(gè)月前的2018年,蘇州尚仍有住宅用地流拍。

相似的情況發(fā)生在福州。2月15日,福州市公共資源交易服務(wù)中心迎來(lái)節(jié)后第一場(chǎng)土地拍賣,共出讓7宗地塊,總出讓面積為62.38萬(wàn)平方米,約935.68畝,均為洋下、浦下、三叉街、排尾紅星四大舊改片的地塊。現(xiàn)場(chǎng)吸引了包括首開+融僑聯(lián)合體、世茂、萬(wàn)科、金茂+城投聯(lián)合體、寶龍、陽(yáng)光城、龍湖、正榮等21家企業(yè)參與。

最后,7宗地塊成功出讓,總攬金205.4億元。占2018年全年福州土地拍賣收入408億元的50.34%。

此前克而瑞公布的1月土地月報(bào)顯示,在經(jīng)歷了歲末的市場(chǎng)成交峰值之后,2019年1月土地市場(chǎng)成交量周期性回落,但卻是近一年來(lái)的成交量第三峰值,溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。其中,北京、上海等城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)帶動(dòng)一線城市的地價(jià)上升,溢價(jià)率也觸底回升;二線城市表現(xiàn)尚佳,1月土地成交量同比上升21%,成為了同比上升的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

報(bào)告指出,1月成交量減少,流拍地塊幅數(shù)也隨之減少,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市1月有95幅地塊流拍,相比去年12月減少了五成多,流拍率也明顯回落。重點(diǎn)一、二線城市中,昆明、西安、成都仍是流拍重災(zāi)區(qū),1月昆明共有13幅地流拍,主要區(qū)域主要集中在下屬縣城宜良縣,距離城市主城區(qū)較遠(yuǎn),難承接城區(qū)溢出需求,房企拿地意愿小。

城市間分化加劇

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),上周全國(guó)土地市場(chǎng)有所升溫,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地市場(chǎng)成交建筑面積達(dá)到了816萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)54%,同比則增加了11%;但依舊未達(dá)到2019年成交量的周平均水平。成交金額為345億元,環(huán)比亦增加了18%,同比則下降了19%;這也直接導(dǎo)致了整體樓面價(jià)的下行,下滑至4223元/平方米,同環(huán)比分別下跌27%和23%。

“從整體數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)來(lái)看,可以看出城市間土地市場(chǎng)的分化也在逐步加劇,局部城市的回暖或許僅能代表單個(gè)市場(chǎng)的樓市復(fù)蘇,對(duì)于整體的借鑒意義并不是太大?！笨硕鸨硎尽?/p>

細(xì)分來(lái)看,從近期規(guī)模房企拿地分布可看出其目前投資戰(zhàn)略傾向。目前,碧桂園拿地仍以三四線為主,其在湛江、洛陽(yáng)、畢節(jié)各拿下1宗地塊,共計(jì)花費(fèi)6.7億元,增加土地儲(chǔ)備達(dá)到44.2萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科則堅(jiān)持布局一二線,在2018年加碼布局三四線之后,還是回到二線市場(chǎng)。其在太原、青島、福州均有新增土儲(chǔ)入賬。其中以76.4億總價(jià)擊敗寶龍、世茂獲得福州舊改地塊,也刷新福州土地成交總價(jià)紀(jì)錄。恒大以接近50億元的總價(jià)競(jìng)得貴陽(yáng)花溪區(qū)15宗地塊,預(yù)計(jì)將用于建設(shè)恒大童世界,這是繼2017年拿下花溪區(qū)13宗地塊后再次大手筆拿地。

融創(chuàng)2019年以來(lái)拿地勢(shì)頭較猛,根據(jù)克而瑞1月份新增土地貨值榜單顯示,1月份融創(chuàng)新增土地貨值達(dá)到570.4億元,位列第一名。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),節(jié)后兩周融創(chuàng)已在太原、石家莊和青島共計(jì)拿下至少12宗土地,合計(jì)建面超過(guò)100萬(wàn)平方米。

部分有規(guī)模擴(kuò)張需求的品牌房企也在向二線城市回歸:例如中梁控股則節(jié)后在長(zhǎng)沙、天津、蘇州各落一子,加快了布局二線的腳步。其2018年已進(jìn)駐了杭州、合肥、成都、武漢等城市。中駿2月20日以6.17億拿下佛山高明區(qū)1宗商住地塊,為其首次進(jìn)駐廣東省。

“盡管最近‘市場(chǎng)回暖’的猜測(cè)時(shí)有出現(xiàn),但從房企的應(yīng)對(duì)策略來(lái)看,2019大概率依舊是小年?！币晃恢行头科筘?fù)責(zé)人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表達(dá)了其看法。對(duì)于“今年的重點(diǎn)布局區(qū)域”方向,他也傾向于更多關(guān)注前兩年降溫快的二線城市。

就2019年土地市場(chǎng)整體走勢(shì)而言,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱,從大趨勢(shì)以及房企策略角度看,2019年土地市場(chǎng)重點(diǎn)會(huì)回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地,但是由于一線城市推地量比較少。所以,房企會(huì)將重點(diǎn)放在二線城市,如省會(huì)城市、計(jì)劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會(huì)作為布局重點(diǎn)。