國家統(tǒng)計局2018年12月的房價數(shù)據(jù)出爐！

在各地繼續(xù)堅持因城施策，切實履行城市主體責(zé)任的背景下，全國房價總體保持相對穩(wěn)定。70大中城市中房價環(huán)比上漲城市數(shù)量明顯減少，15個熱點城市中有3個房價下跌，22個城市二手房價格環(huán)比下跌，其中一線城市二手房價連續(xù)3個月回落。

不過，值得注意的是，一線城市新房價格連續(xù)2個月環(huán)比上漲，并且漲幅有所擴(kuò)大。其中，廣州漲幅最大，并且領(lǐng)漲全國。

一線城市新房價格連續(xù)反彈是否具有信號意義？廣州為何領(lǐng)漲全國？22個城市二手房價格環(huán)比下跌又意味著什么？2019年房地產(chǎn)市場的政策和市場走勢如何？

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市新房價格連續(xù)反彈是受年底預(yù)售證管控放松、高價樓盤入市網(wǎng)簽影響，放大了房價漲幅，不能真實反映市場客觀情況，廣州更是因為去年10月出臺了嚴(yán)禁“雙合同”的政策，導(dǎo)致網(wǎng)簽價格上漲。而從更能真實反映市場情況的二手房價格來看，熱點城市房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計2019年房價或持續(xù)下調(diào)。

一線城市新房價格漲幅擴(kuò)大

數(shù)據(jù)顯示，12月份，一線城市新房價格環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。據(jù)初步測算，4個一線城市新房價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅擴(kuò)大1.0個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。值得注意的是，廣州不僅在一線城市中漲幅第一，在70大中城市中漲幅也是第一。

對于一線城市新房價格環(huán)比價漲幅擴(kuò)大、二三線城市漲幅回落的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市預(yù)售證管控放松，高價樓盤入市影響成交結(jié)構(gòu)；而二三線城市樓市開始降溫，市場交易沖高回落，自然帶動房價漲幅收窄。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認(rèn)為，一方面各地“限價”的手段漸漸離場，另一方面不少市中心項目集中面市，帶來了部分城市的房價出現(xiàn)短期性上揚。

“一線城市新房價格數(shù)據(jù)失真，容易誤導(dǎo)市場判斷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，統(tǒng)計局公布的新房價格完全來自各地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在各地限制簽約的情況下，房價被低估，而2018年四季度各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線城市過去多年積壓的高端項目逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽，又放大了房價漲幅，這明顯地誤導(dǎo)了市場真實情況。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，以北京為例，在市場平穩(wěn)后，限高價盤網(wǎng)簽的政策在2018年12月出現(xiàn)了調(diào)整，12月網(wǎng)簽高端項目井噴，基本都是2017年真實銷售與簽約滯后到2018年末網(wǎng)簽，12月合計簽約單價9萬元以上的高端住宅數(shù)量達(dá)到了269套，創(chuàng)調(diào)控以來的新高。

廣州新房價格領(lǐng)漲全國

從新房價格環(huán)比漲幅排名來看，廣州、石家莊、錦州、呼和浩特、丹東、大理漲幅居前，廣州以3%的漲幅位居全國第一。

對于廣州新房價格領(lǐng)漲全國的原因，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，廣州管控政策有所松動，市場預(yù)期中看漲的聲音比較大，這會帶來房價的上漲。尤其是廣州市場一直被認(rèn)為是低估的市場，所以潛在的購房需求還是很大的。

不過，張大偉則認(rèn)為，統(tǒng)計局統(tǒng)計新房價格直接采用當(dāng)?shù)胤抗懿块T的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，這就造成了部分城市在過去通過限簽約的辦法達(dá)到統(tǒng)計局公布的房價不漲，但同時也帶來了調(diào)控后遺癥，很多城市限制簽約，網(wǎng)簽不漲或者網(wǎng)簽人為控制漲跌幾塊錢。

“正是因為地方政府只注意網(wǎng)簽數(shù)據(jù)漲跌，很多城市出現(xiàn)了雙合同，最典型的是廣州，因為10月出臺了嚴(yán)禁雙合同的政策，導(dǎo)致簽約價格上漲。比如過去一套房100平方米總價300萬元，其中100萬元是裝修款，顯得房價一直維持在網(wǎng)簽價2萬元每平方米，但真實價格是3萬元每平方米，而最近調(diào)控影響下，廣州真實總價已經(jīng)降到250萬元，但在網(wǎng)簽價上依然是明顯上漲的?！睆埓髠フf，這種現(xiàn)象在最近全國多個城市普遍性存在，一線城市也存在限制簽約的高端項目，最近逐漸入市影響網(wǎng)簽價格。

10月19日晚，廣州市住建委出臺新政對新房預(yù)售和網(wǎng)簽價格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。該政策有利于雙合同減少和購房首付門檻的降低，同時也使房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)更具參考性。

22城二手房價環(huán)比下跌

由于新房價格受預(yù)售證備案價審批等因素影響，已經(jīng)不能真實反映市場情況，而二手房價格相對來說更能客觀反映市場走勢，更值得關(guān)注。特別是一二線熱點城市的二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京、上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過80%。

數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，一線城市二手房價格連續(xù)3個月價格下降，降幅為0.3%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。二三線城市二手房價格環(huán)比漲幅均回落，31個二線城市二手房價格上漲0.1%，漲幅回落0.2個百分點；35個三線城市二手住房價格0.3%，漲幅回落0.1個百分點。

值得注意的是，70個大中城市中，有22個城市二手房價環(huán)比下降，除了4個一線城市，還包括海口、南京、西安、青島、廈門、無錫、寧波等二三線熱點城市，其中降幅最大的是廈門，降幅為0.6%，去房地產(chǎn)泡沫化效果明顯。

“在限價政策、部分城市新房雙合同的影響下，新房價格失真，一二線熱點城市二手房價格已經(jīng)連續(xù)3個月明顯下調(diào)，并且下調(diào)城市數(shù)量也是2015年以來最多的，70個大中城市已近半數(shù)面臨下調(diào)的拐點?！睆埓髠フf，熱點城市房價的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，除非最近信貸政策明顯調(diào)整，否則2019年房價預(yù)期將持續(xù)下調(diào)。

張波也認(rèn)為，雖然從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，二手房價的變化幅度仍然較小，但實際相比一手房而言，二手房市場的降溫更為明顯。以一線城市為例，廣州、深圳商品住宅成交翹尾，北京、上海成交價格出現(xiàn)上揚，套數(shù)環(huán)比略有上升，但從58安居客線上的掛牌房源量來看， 12月環(huán)比整體下滑14.5%，其中一線城市掛牌房源量全面下滑，廣州環(huán)比下滑幅度最大，達(dá)到了13.2%。

今年房價走勢如何？

今年1月以來，多地房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)，政策有的松綁有的加碼。如廣州放寬人才落戶的年齡限制，?？谙拗破髽I(yè)購買住宅，內(nèi)蒙古規(guī)范調(diào)整部分住房公積金貸款業(yè)務(wù)，蘇州開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)亂象專項整治百日行動等。另外，福建省兩會工作報告中提出，福州、廈門要編制“一城一策”實施方案，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；北京則提到，2019年要更好解決群眾住房問題。

張大偉認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體內(nèi)容逐漸出現(xiàn)了寬松與收緊并存。各地兩會開始召開，其中北京與福建兩會繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場成為2019年各地政策主流。在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)甚至下行的趨勢下，過去過于嚴(yán)格的調(diào)控政策出現(xiàn)變化成為趨勢。他預(yù)計，未來幾個月二手房價格的下調(diào)城市和下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新房價格也將逐漸開始調(diào)整。

不過，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，2019年市場將保持弱勢回溫。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，13個重點城市中11城帶看量和新增客源量環(huán)比回升，其中深圳、濟(jì)南及成都等城回升明顯。均價的下跌降低入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。他認(rèn)為，隨著需求回溫，業(yè)主預(yù)期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，業(yè)主掛牌價跌幅收窄，業(yè)主調(diào)價中漲價次數(shù)占比有小幅提升，這些先行指標(biāo)意味著價格繼續(xù)下跌的空間有限。但這不意味著政策轉(zhuǎn)向刺激，并且2019年新房供應(yīng)的庫存相對較高，購房者選擇空間大，市場將保持平穩(wěn)運行的態(tài)勢，不會出現(xiàn)明顯上行的動力。