銷(xiāo)售增速放緩,市場(chǎng)調(diào)整期還未過(guò)去,房企對(duì)資金的需求依舊不減。

據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2018年85家典型房企融資總額為11920億元,同比下降11.09%。另有中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉,2019年開(kāi)年至今,房地產(chǎn)企業(yè)密集發(fā)布融資計(jì)劃,總計(jì)額度高達(dá)800億元,融資進(jìn)入高峰期。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),從去年11月份開(kāi)始,房企融資難度相對(duì)最為苦難的時(shí)期稍有緩和,市場(chǎng)上再次出現(xiàn)了企業(yè)債利率不足4%的融資現(xiàn)象。

另有分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,2018年,房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款艱難,加上一些企業(yè)還有債到期,原來(lái)的降杠桿計(jì)劃執(zhí)行不如預(yù)期,反之更希望融資輸血,但由于政策限制,全年融資額度并未出現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

六成房企融資額增加

正如上述數(shù)據(jù)所示,2018年,85家典型房企的融資額度有所下降。

克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為,究其原因,一方面是下半年境外債政策限制的影響所致,房企境外發(fā)債大幅下跌,使得下半年融資額同比大幅下降了29.4%,而上半年房企融資總額同比增長(zhǎng)11.1%;另一方面則是恒大去年同期引入戰(zhàn)略投資者融資額較大,加之佳兆業(yè)發(fā)行了大量境外債券進(jìn)行債務(wù)重組。若是剔除恒大以及佳兆業(yè)的影響,2018年85家典型房企的融資總額為11575億元,同比增長(zhǎng)0.7%,但增幅較2017年進(jìn)一步下降。

克而瑞表示,從單個(gè)企業(yè)來(lái)看,2018年超過(guò)60%的房企的融資總量同比增加。其中,有45%的房企融資增幅超過(guò)50%。一方面,是因?yàn)?018年上市企業(yè)較多,正榮、美的、弘陽(yáng)等企業(yè)上市之后融資有較大突破;另一方面,弱市下,中海、中糧、越秀等國(guó)企央企融資優(yōu)勢(shì)凸顯,融資額增長(zhǎng)也比較快。2018年融資超百億元的企業(yè)有42家,同比增加7家,以龍頭房企和快速擴(kuò)張中的房企為主。但是值得注意的是,2018年未有企業(yè)融資額突破千億元,而2017年有4家。

此外,從85家典型房企債券類(lèi)融資監(jiān)測(cè)的情況來(lái)看,2018年房企新增融資成本6.4%,同比2017年增加0.17個(gè)百分點(diǎn)。其中,境內(nèi)債券的平均成本為5.75%,較2017年微漲;境外債券的平均成本為7.08%,較2017年全年上漲0.32個(gè)百分點(diǎn),主要是由于2018年5月發(fā)改委以及財(cái)政部出臺(tái)相關(guān)政策限制境外債用途,只能用于償還舊債等,政策出臺(tái)后,境外債券融資成本由上半年的6.09%上升下半年的8.60%。

從單個(gè)企業(yè)的融資成本來(lái)看,有86.0%的房企融資成本較2017年全年上升,且增幅超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)的房企有44%,大部分屬于擴(kuò)張性以及中小型房企。

“2018年,房企幾乎試過(guò)了所有融資工具,但籌到的錢(qián)還是不如預(yù)期?！蹦撤科蟾邔酉虮緢?bào)記者表示,雖然不少企業(yè)年初都喊出了降杠桿的口號(hào),但實(shí)際執(zhí)行的卻難以如愿。

開(kāi)年密集融資

無(wú)獨(dú)有偶,2019年開(kāi)年,開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始密集拋出融資計(jì)劃。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,1月以來(lái),房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張,半個(gè)月即拋出了800億元的融資計(jì)劃。

張大偉表示,整體看,房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個(gè)月資金情況出現(xiàn)了緩解。從融資難度看,最近大部分房企融資成本平穩(wěn),雖然仍處于高位,但隨著全社會(huì)資金成本的相對(duì)平穩(wěn),房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲,龍頭房企的公司債融資成本一般在4%-5%之間。

對(duì)此,克而瑞認(rèn)為,雖然近期房企融資出現(xiàn)回暖,但融資成本仍處在高位,絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本在上升,未來(lái)一段時(shí)間預(yù)計(jì)也將持續(xù)維持高位。

未來(lái),在政府大力推動(dòng)租賃住房發(fā)展和資產(chǎn)證券化的背景下,資產(chǎn)證券化和住房租賃相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)債券還將是企業(yè)融資的突破口。部分優(yōu)勢(shì)房企受益于近期的政策,可以通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券增加現(xiàn)金流。此外,在表內(nèi)融資收緊的情況下,房企紛紛加強(qiáng)了和金融機(jī)構(gòu)的合作,以拓展企業(yè)的融資渠道。