近年來，住房空置率備受市場關(guān)注，并被認為是判斷住房市場發(fā)展趨勢的關(guān)鍵因素。

隨著我國住房擁有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。研究機構(gòu)的報告顯示，中國住房空置率為21.5%，僅低于西班牙和意大利，高過全球多數(shù)國家。而這些空置住房占用了超過10萬億元的信貸資源，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。在房價下跌時，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成沖擊。

圖為：各國空置率數(shù)據(jù)匯總（來源：CHFS）

對此，業(yè)內(nèi)專家指出，我國自有住房空置率較高的重要原因可能是中國家庭持有多套房的成本相比于其他國家要低很多，因此建議對空置住房直接征收空置稅來降低空置率，提高住房使用效率。此外，規(guī)范完善租房市場，完善房屋信息公開機制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)都有助于盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。

值得注意的是，從各國空置稅實踐經(jīng)驗看，空置稅是建立在房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的，而剛剛閉幕的中央經(jīng)濟會議在明年的重點工作任務(wù)中提出，“要推進財稅體制改革，健全地方稅體系”，明年是否出臺房地產(chǎn)稅值得關(guān)注。

三線城市空置率不容樂觀

西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查（CHFS）與研究中心的最新報告顯示，根據(jù)2017 年中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為 90.2%，其中，城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，而城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置為21.4%。據(jù)估算，2017 年，我國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數(shù)量總數(shù)為 6500 萬套。

分區(qū)域看，當前我國二線和三線城市空置情況更為嚴峻，空置率明顯高于一線城市。數(shù)據(jù)顯示，2017 年二線城市、三線城市空置率分別高達 22.2%和21.8%，遠高于一線城市的 16.8%。從變化趨勢來看，2015-2017 年間二線城市空置率大幅上升，三線城市空置率略有上漲，一線城市住房空置持續(xù)下降。數(shù)據(jù)同時顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢，達 26.6%。

圖為：一、二、三線城市空置率（CHFS）

對于二線城市空置率增長速度超過三線城市、以及一線城市空置率下降的原因，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查（CHFS）與研究中心主任甘犁指出，2015-2017 年間，二三線城市商品住宅銷售均大幅度上漲，但是三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，所以二線城市空置率增長速度超過三線城市。而一線城市空置率下降是因為新增住房與人口增長基本相當，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆遷。

值得注意的是，一線城市戶籍家庭一線城市購房比例逐年下降，二三線城市購房比例上漲。甘犁認為，這一方面源于二三線城市建設(shè)對于一線城市戶籍家庭的吸引，另一方面也反映出一線城市住房價格過高對于其家庭購房的擠出。

“綜上，即使存在一線城市戶籍家庭跨線購房的行為，但考慮到其家庭基數(shù)較小，三線城市購房區(qū)域升級的行為將進一步加劇三線城市住房過剩的情況?！备世缯f。

房價下跌空置房更易受損

空置住房占用了大量的住房貸款，與無空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房負債，同時，未償?shù)盅嘿J款的平均水平和增長速度更高。

CHFS最新數(shù)據(jù)顯示，2013 年至 2017 年，無空置住房的家庭平均未償?shù)盅嘿J款增長率為 8.4%，從 23.7萬元增長到 25.7 萬元。而有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款增長了25%，從 32 萬元增長到 40 萬元。截至 2017 年底，全國住房抵押貸款總余額達到 22.9 萬億元，相當于 2018 年國內(nèi)生產(chǎn)總值的 27.9%。據(jù)估算，2017 年，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%，預計規(guī)模為 10.3 萬億元。

圖為：住房貸款未償余額比較（來源：CHFS）

甘犁指出，空置住房占用了大量的住房貸款，既浪費了貸款資源，也蘊含了金融風險。與此同時，在市場出現(xiàn)波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成沖擊。

CHFS數(shù)據(jù)顯示，在當前房價下，現(xiàn)值低于購買成本的空置住房比例為 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房價下跌 5%，空置住房遭受損失的比例將加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受損失的比例僅上升到 7.8%。如果房價繼續(xù)下跌，遭受損失的空置住房比例將會加速攀升，明顯高于非空置住房遭受損失的比例。隨著房價下跌 50%，約 42.3%的空置住房將遭受損失，比非空置住房遭受損失的比例高出近14.7 個百分點。

圖為：房價下跌不同程度房產(chǎn)價值受損比例（來源：CHFS）

甘犁還指出，當房價下跌幅度小于 20%時，空置住房資不抵債比例接近于非空置住房的比例，最高不超過6.7%，情況不是特別嚴重。然而，當房價下跌超過 20%時，住房資不抵債的比例會迅速上升，空置住房的上升速度也會比非空置住房更快。當房價下跌 30%時，空置住房和非空置住房的資不抵債比例將分別上升到 13.6%和 10.7%。隨著房價下跌 40%，空置住房和非空置住房資不抵債的比例將加速上升到 23.5%和 18.7%。

圖為：房價下跌不同程度房產(chǎn)資不抵債比例（來源：CHFS）

值得注意的是，2013-2015 年間住房價格下調(diào)期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對市場造成的下行壓力更大。

征收空置稅降低空置率

對于我國自有住房空置率較高的原因，甘犁認為，與其他國家相比，中國家庭持有多套房的成本很低，這可能是我國自有住房空置率較高重要原因。我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，其免稅范圍大，私人住房一般無需繳稅。國際現(xiàn)行房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅體系中，主要包括不動產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅等，其稅收水平為房產(chǎn)價值的 1%-3%。

CHFS通過分析美國房地產(chǎn)市場 2010-2017年的城市數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅負擔越重的地區(qū)，空置率越低?；貧w結(jié)果顯示有效房產(chǎn)稅率上升1個百分點，空置率顯著下降 2.46個百分點?；貧w結(jié)果顯示房產(chǎn)稅占家庭收入負擔比上升1個百分點，空置率顯著下降 0.61個百分點。

圖為：對影響住房空置各因素的邊際效應估計（來源：CHFS）

在 2017 年的調(diào)查問卷中，CHFS詢問了如果房產(chǎn)稅出臺，家庭的售房意愿變化。數(shù)據(jù)顯示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同時擁有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。擁有三套及以上住房家庭中，無空置房家庭中15.4%表示開征房產(chǎn)稅其售房意愿會增加，有空置房家庭該比例更高，為18.6%。

圖為：2017 年家庭住房空置情況與售房意愿（來源：CHFS）

不過，甘犁認為，由于房產(chǎn)稅是對持有的住房存量征稅，對空置住房直接征收空置稅是一種更直接的方式。目前，實施空置稅的國家及地區(qū)包括法國、英國、加拿大、澳大利亞及中國香港。

對于各國空置稅實踐對我國有何可借鑒經(jīng)驗，甘犁指出：

其次，從各國或地區(qū)實踐來看，空置稅可看做是二套房或多套房稅。

第三，在稅基和稅率設(shè)置上，除以房屋價值作為稅基外，可考慮將預估年租金收入作為空置稅稅基。同時，對家庭空置的第二套房和多套房可實施差異化和遞增的空置稅稅率。最后，從空置稅的推進方式上看，可考慮首先設(shè)定在住房資源緊缺的地區(qū)，有助于盤活存量，緩解租金及房價上漲壓力。

此外，甘犁還認為，規(guī)范完善租房市場，完善房屋信息公開機制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)都有助于盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。