原標題：深圳三大行已下調(diào)房貸利率，更多銀行在跟進，房地產(chǎn)調(diào)控真要松綁？

一路狂奔的房貸利率在11月份企穩(wěn)后，又出現(xiàn)了松動。

中國證券報（ID：xhszzb）記者19日從深圳多家銀行了解到，進入12月份，中行、建行、工行三大行已經(jīng)將首套房貸利率由基準上浮15%下調(diào)至上浮10%，包括交行、農(nóng)行、招行也內(nèi)的其他銀行也在陸續(xù)跟進。

大行下調(diào)房貸利率引發(fā)市場強烈關注，再加上山東菏澤取消新房二手房限售，兩件事疊加令市場紛紛猜測，這會否是房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁前的先兆？

大行房貸利率紛紛松動

進入12月份，深圳商業(yè)銀行紛紛下調(diào)利率，尤以大行最為明顯。

中國證券報（ID：xhszzb）記者今日走訪多家商業(yè)銀行得知，中建工三大行已經(jīng)將首套房貸利率下調(diào)至基準上浮10%，利率為5.39%。

中行一位客戶經(jīng)理告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者，上周五已經(jīng)接到行里通知，將首套房利率由基準上浮15%下調(diào)至上浮10%。由于深圳樓市成交量下降，目前房貸額度比較寬松。

工行、建行網(wǎng)點客戶經(jīng)理也向中國證券報（ID：xhszzb）記者證實，只要有購房資質(zhì)和符合征信要求，近期申請的首套房貸款利率基本可以做到基準上浮10%。

另有多家銀行在陸續(xù)跟進。

農(nóng)行客戶經(jīng)理告訴中國證券報（ID：xhszzb）記者，該行目前首套房貸款利率仍維持在基準上浮15%，但已經(jīng)有所松動?？蛻羧绻修r(nóng)行卡并辦理了相關業(yè)務，可以向銀行申請基準上浮10%~12%的優(yōu)惠利率。“不能確定說一定能拿到這個利率。正式通知沒下來，行里也還沒有明確要滿足哪些業(yè)務要求申請才能審核通過。就我了解，還沒有客戶拿到這個優(yōu)惠利率?！?/p>

招行也針對特定客戶推出了基準上浮10%優(yōu)惠利率。該行工作人員表示，金卡以上級別且征信三級以上客戶可以申請，最終能否批下來還要看行里審核結(jié)果。

交行為需要贖樓的客戶提供12%的首套房利率。“這個月才開始實行。首套房需要贖樓的話，可以享受基準上浮12%的利率，不需要贖樓的仍維持在基準上浮15%?！?/p>

贖樓，二手房交易術(shù)語。付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。二手房贖樓業(yè)務主要有兩種形式：一是現(xiàn)金贖樓，二是額度贖樓。二手房交易的流程中，簽完買賣合同，交完定金之后，下一步基本存在一個問題，就是贖樓。在交易時，房屋仍然是處在按揭狀態(tài)，跟銀行按揭存在一個抵押狀態(tài)，要想交易，首先要還清銀行貸款，解除抵押的過程，俗稱“贖樓”。

房地產(chǎn)松綁在即？

房貸利率松動已有先兆。

今年11月份，一路狂奔的房貸利率終于企穩(wěn)。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份，全國首套房貸款平均利率為5.71%，與10月份持平。11月上調(diào)利率銀行數(shù)量較10月減少，同時利率回落銀行數(shù)量也較10月減少，首套平均利率首次出現(xiàn)持平。

大行下調(diào)房貸利率引發(fā)強烈關注，市場紛紛猜測這或標志房貸利率拐點的到來，而山東菏澤取消新房、二手房限售更激起千層浪。

菏澤市住建局18日發(fā)布通知，取消“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。該限售政策于2017年11月6日發(fā)布，至今已經(jīng)實施一年有余。

山東省住建廳房產(chǎn)處回復媒體稱，正在了解菏澤的情況，包括政策出臺的原因、當?shù)氐氖袌銮闆r，在弄清楚之前，沒有具體的想法。

房貸利率松動主要源于流動性好轉(zhuǎn)

深圳房地產(chǎn)協(xié)會研究員李宇嘉指出，不單單是深圳，全國一二線城市房貸利率均有所松動。房貸利率松動原因不在于調(diào)控政策發(fā)生轉(zhuǎn)向，更多是貨幣政策定向?qū)捤蓪е路抠J利率上浮幅度縮窄?！?013年錢荒時期，房貸利率就上升了，2014年下半年貨幣政策寬松后，房貸利率下滑很明顯。本次房貸利率松動主要還是跟貨幣環(huán)境相關?！?/p>

“銀行現(xiàn)處在資產(chǎn)荒的狀態(tài)，住房按揭貸款的優(yōu)質(zhì)性開始體現(xiàn)出來了，一二線城市尤為如此。加上目前實體經(jīng)濟壓力比較大，銀行對公貸款選擇更加謹慎，住房按揭的吸引力更大。”李宇嘉表示。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一認為，房貸利率在政策框架內(nèi)，依舊需要遵守市場經(jīng)濟規(guī)律。房地產(chǎn)放松可能會帶來利率的下調(diào)，但是不能反向推導，不能由利率下調(diào)反推出政策松動，還是需要以政策明文為準。

對于銀行下調(diào)利率的原因，李唯一分析：一是銀行流動性好轉(zhuǎn)，隨著央行的幾次降準，銀行資金額度相對較為充裕。二是市場供需壓力有所緩解。限購、限售、限貸等一系列政策出臺，已很大程度上驅(qū)逐了投資性購房需求以及加杠桿的貸款投資行為，剛需成為主要支撐，銀行在額度資源分配上壓力得到緩解。三是利率保持上漲22個月，基本已接近一個“飽和值”，繼續(xù)上漲動力不足。

他認為，從以往數(shù)據(jù)特征來看，深圳地區(qū)利率均值往往低于二三線城市。未來深圳的房貸利率或會出現(xiàn)小幅度調(diào)整，但是仍不會偏離政策大框架。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，深圳當前貸款利率確實有所松動，這也體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)改革的較好導向。因為若是銀行政策不松動，市場交易反彈可能性已經(jīng)非常小了。類似政策調(diào)整也說明降準政策使得銀行的可貸資金規(guī)模開始上升，不排除年底很多銀行貸款資金規(guī)模相對多，所以愿意下調(diào)。類似下調(diào)有助于降低購房的按揭貸款成本，推動更多購房者入市。

“聯(lián)系到當前菏澤的政策，應該認為政策繼續(xù)收緊可能性不大，但是松綁還是需要遵循循序漸進導向，即不能一松到底，應該不斷觀察市場和參與者的情緒?！眹儡S進表示。