空前的國(guó)際動(dòng)蕩面前，近期基金公司普遍比較保守，筆者統(tǒng)計(jì)了一下，9月以來在《金牛直播》參加直播的基金經(jīng)理中有三分之二是在談?wù)搨顿Y的。當(dāng)然不可否認(rèn)，當(dāng)前機(jī)構(gòu)對(duì)于利率下行的預(yù)期還是比較一致的，畢竟經(jīng)濟(jì)目前還處于弱勢(shì)階段，貨幣層面很難保持緊縮的狀態(tài)，所以機(jī)構(gòu)的普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，2018年以來的債券牛市還可以持續(xù)一段時(shí)間。但是經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行是不斷進(jìn)行的，如果降息的預(yù)期已經(jīng)比較一致，那么似乎也可以考慮如果降息真的發(fā)生以后，市場(chǎng)會(huì)有什么連帶反映。本周參加直播的來自于富國(guó)基金的吳畏先生認(rèn)為，下一個(gè)機(jī)會(huì)將在地產(chǎn)、金融板塊。

來自上兩輪降息的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

直播的開場(chǎng)，吳畏先生首先展示了一組來自2011年底和2014年一季度降息以后各版塊走勢(shì)的數(shù)據(jù)。從數(shù)據(jù)上看，非銀行金融、建筑、房地產(chǎn)板塊，在降息半年到一年以后，都有比較出色的表現(xiàn)。當(dāng)然，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度看，兩個(gè)樣本似乎說服力并不是很強(qiáng)。不過因?yàn)槲覀儑?guó)家改革開放僅有40年，很多行業(yè)指數(shù)也只有十年左右的歷史，所以這兩組數(shù)據(jù)顯然還是非常重要的。

支撐看好地產(chǎn)板塊的主要理由

筆者對(duì)于現(xiàn)階段的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的觀點(diǎn)，跟很多投資者一樣都是持保留態(tài)度的，所以直播中對(duì)于吳畏先生提出了一些挑戰(zhàn)，比如當(dāng)前從輿情和民意來看，實(shí)際上仍然是不支持房?jī)r(jià)上漲的。因此房地產(chǎn)政策能否由從嚴(yán)轉(zhuǎn)向?qū)捤桑壳叭源嬖诤艽蟮臓?zhēng)議。

但是吳畏先生提出的幾個(gè)觀點(diǎn)也是非常有說服力的：

首先，吳畏先生認(rèn)為利率的波動(dòng)，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)這種高杠桿行業(yè)而言影響非常大。從購(gòu)房者一端看，在購(gòu)房者月供承受能力不變的情況下，利率下降意味著購(gòu)房者可以承擔(dān)更高的貸款額度，從而增強(qiáng)購(gòu)房能力；從地產(chǎn)行業(yè)的角度，利率的下行意味著房屋建設(shè)過程中資金成本的下降，從而增加地產(chǎn)行業(yè)的供給能力。因此降息的條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的供給端和需求端都存在比較明確的正向刺激。

第二，從房地產(chǎn)政策層面。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的條件下，借助房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)現(xiàn)宏觀對(duì)沖在宏觀政策的決策中始終不失為一個(gè)選項(xiàng)。此前對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)監(jiān)管所配套出臺(tái)的很多非常規(guī)的政策，實(shí)際上都有微調(diào)松綁的空間，逐步解禁一些過分苛刻的政策，實(shí)際上就能帶來對(duì)行業(yè)的正向刺激。于此同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策，以因城施策為主要模式，局部的政策松動(dòng)實(shí)際上已經(jīng)有一定展開的跡象。

第三，從市場(chǎng)需求的角度。居民改善住房質(zhì)量的愿望是一直存在的，追求更好的居住環(huán)境、配套環(huán)境的需求并不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)而消退。這一點(diǎn)筆者比較認(rèn)同，比如北京地區(qū)二十余年來涌入了大量新增70、80后外來常住人口，當(dāng)前不僅面臨子女教育、醫(yī)療、環(huán)境等常規(guī)的改善住房需求，還有父母來京養(yǎng)老的需求，而且這一需求越來越迫切，一套住房顯然是很難應(yīng)對(duì)這種需求的。

第四，吳畏先生認(rèn)為，當(dāng)期房地產(chǎn)行業(yè)的股票估值普遍已經(jīng)達(dá)到了非常低的水平，甚至有些地產(chǎn)股的估值只有1.5倍，這與正常水平下8到10倍的估值已經(jīng)有很大的偏離，因此，從個(gè)股的價(jià)格來看，也存在上升空間。從銷售收入的角度，由于地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際銷售業(yè)績(jī)反映在報(bào)表中通常有2年所有的滯后，因此，現(xiàn)階段隱藏的利潤(rùn)也可能是未來增長(zhǎng)的契機(jī)。

金融行業(yè)在震蕩市有更好的表現(xiàn)

由于時(shí)間的關(guān)系，關(guān)于金融行業(yè)在直播中并未展開充分的討論，這里只能總結(jié)一下吳畏先生的基本觀點(diǎn)。根據(jù)吳畏先生的統(tǒng)計(jì)顯示，在震蕩市中金融行業(yè)整體有較高的概率出現(xiàn)超額收益，而在牛市或者熊市中則確定性不高。而當(dāng)前市場(chǎng)，則更加接近震蕩市的情況。

直播總結(jié)：地產(chǎn)板塊值得保持關(guān)注

由于經(jīng)濟(jì)存在很多不確定性，盡管吳畏先生提出了很多有價(jià)值的觀點(diǎn)。但是關(guān)于利率下調(diào)的預(yù)期，以及房地產(chǎn)政策的松動(dòng)，實(shí)際上目前也只是預(yù)判的階段，未來能否按照預(yù)想的方向發(fā)展，還需要時(shí)間的驗(yàn)證。不過本期直播至少給我們提個(gè)醒，冷淡的3年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，至少?gòu)默F(xiàn)在開始還是應(yīng)該重新保持關(guān)注的。