空前的國際動蕩面前，近期基金公司普遍比較保守，筆者統(tǒng)計了一下，9月以來在《金牛直播》參加直播的基金經理中有三分之二是在談論債券投資的。當然不可否認，當前機構對于利率下行的預期還是比較一致的，畢竟經濟目前還處于弱勢階段，貨幣層面很難保持緊縮的狀態(tài)，所以機構的普遍觀點認為，2018年以來的債券牛市還可以持續(xù)一段時間。但是經濟的運行是不斷進行的，如果降息的預期已經比較一致，那么似乎也可以考慮如果降息真的發(fā)生以后，市場會有什么連帶反映。本周參加直播的來自于富國基金的吳畏先生認為，下一個機會將在地產、金融板塊。

來自上兩輪降息的經驗數據

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直播的開場，吳畏先生首先展示了一組來自2011年底和2014年一季度降息以后各版塊走勢的數據。從數據上看，非銀行金融、建筑、房地產板塊，在降息半年到一年以后，都有比較出色的表現(xiàn)。當然，從統(tǒng)計學的角度看，兩個樣本似乎說服力并不是很強。不過因為我們國家改革開放僅有40年，很多行業(yè)指數也只有十年左右的歷史，所以這兩組數據顯然還是非常重要的。

支撐看好地產板塊的主要理由

筆者對于現(xiàn)階段的宏觀經濟形勢的觀點，跟很多投資者一樣都是持保留態(tài)度的，所以直播中對于吳畏先生提出了一些挑戰(zhàn)，比如當前從輿情和民意來看，實際上仍然是不支持房價上漲的。因此房地產政策能否由從嚴轉向寬松，目前仍存在很大的爭議。

但是吳畏先生提出的幾個觀點也是非常有說服力的：

首先，吳畏先生認為利率的波動，對于地產行業(yè)這種高杠桿行業(yè)而言影響非常大。從購房者一端看，在購房者月供承受能力不變的情況下，利率下降意味著購房者可以承擔更高的貸款額度，從而增強購房能力；從地產行業(yè)的角度，利率的下行意味著房屋建設過程中資金成本的下降，從而增加地產行業(yè)的供給能力。因此降息的條件下，房地產行業(yè)的供給端和需求端都存在比較明確的正向刺激。

第二，從房地產政策層面。在當前經濟下行的條件下，借助房地產行業(yè)的實現(xiàn)宏觀對沖在宏觀政策的決策中始終不失為一個選項。此前對于地產行業(yè)的嚴監(jiān)管所配套出臺的很多非常規(guī)的政策，實際上都有微調松綁的空間，逐步解禁一些過分苛刻的政策，實際上就能帶來對行業(yè)的正向刺激。于此同時，目前國內房地產政策，以因城施策為主要模式，局部的政策松動實際上已經有一定展開的跡象。

第三，從市場需求的角度。居民改善住房質量的愿望是一直存在的，追求更好的居住環(huán)境、配套環(huán)境的需求并不會因為限購而消退。這一點筆者比較認同，比如北京地區(qū)二十余年來涌入了大量新增70、80后外來常住人口，當前不僅面臨子女教育、醫(yī)療、環(huán)境等常規(guī)的改善住房需求，還有父母來京養(yǎng)老的需求，而且這一需求越來越迫切，一套住房顯然是很難應對這種需求的。

第四，吳畏先生認為，當期房地產行業(yè)的股票估值普遍已經達到了非常低的水平，甚至有些地產股的估值只有1.5倍，這與正常水平下8到10倍的估值已經有很大的偏離，因此，從個股的價格來看，也存在上升空間。從銷售收入的角度，由于地產行業(yè)的實際銷售業(yè)績反映在報表中通常有2年所有的滯后，因此，現(xiàn)階段隱藏的利潤也可能是未來增長的契機。

金融行業(yè)在震蕩市有更好的表現(xiàn)

由于時間的關系，關于金融行業(yè)在直播中并未展開充分的討論，這里只能總結一下吳畏先生的基本觀點。根據吳畏先生的統(tǒng)計顯示，在震蕩市中金融行業(yè)整體有較高的概率出現(xiàn)超額收益，而在牛市或者熊市中則確定性不高。而當前市場，則更加接近震蕩市的情況。

直播總結：地產板塊值得保持關注

由于經濟存在很多不確定性，盡管吳畏先生提出了很多有價值的觀點。但是關于利率下調的預期，以及房地產政策的松動，實際上目前也只是預判的階段，未來能否按照預想的方向發(fā)展，還需要時間的驗證。不過本期直播至少給我們提個醒，冷淡的3年的房地產市場，至少從現(xiàn)在開始還是應該重新保持關注的。