低迷大半年之后，A股、港股的房地產(chǎn)板塊在近兩個月迎來反彈，昨日相關(guān)個股表現(xiàn)搶眼。在這波反彈之前，A股房地產(chǎn)板塊今年跌幅高達40%，港股內(nèi)房股板塊也整體下跌了24%。反彈之后，港股內(nèi)房股已基本抹平年內(nèi)跌幅，但A股房地產(chǎn)板塊還有不小差距。

房企入冬的論調(diào)喊了許久，二級市場反映了投資者預(yù)期和情緒，最悲觀的時刻是否已經(jīng)過去？天元金融策略分析師梁浩榮認為，當(dāng)前港股內(nèi)房股雖然普遍由低位反彈，估值回到5倍至8倍，但行業(yè)政策風(fēng)向未定，目前市場對板塊的悲觀情緒蔓延，板塊難有長期的利好因素支撐。所以對于內(nèi)房股的后續(xù)走勢仍需要保持謹慎。

A股港股地產(chǎn)板塊

聯(lián)合發(fā)力

昨日，A股、港股房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)都非常亮眼，同時還帶動了家電板塊。在近兩個月的時間里，上證指數(shù)、恒生指數(shù)的表現(xiàn)都不盡如人意，但兩地的房地產(chǎn)板塊卻都可圈可點，成為為數(shù)不多的亮點。

昨日A股房地產(chǎn)板塊中，藍光發(fā)展、南山控股、ST慧球漲停，此外，信達地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)等11只個股漲幅超過3%。整體來看，自10月19日開始，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)上漲近20%，遠超同期大盤走勢。

港股市場上的內(nèi)房股，昨日也整體上漲1.62%。個股方面，截至收盤，中國恒大上漲3.02%、龍光地產(chǎn)上漲7.53%、華潤置地漲4.50%、碧桂園漲3.70%、融創(chuàng)中國漲5.31%。

對于港股房企的強勢走勢，天元金融策略分析師梁浩榮向證券時報·e公司記者強調(diào)，仍維持對地產(chǎn)股的謹慎態(tài)度。梁浩榮認為，短期來看，主要利好因素來源于市場憧憬中央經(jīng)濟工作會議可能有穩(wěn)定樓市的措施出現(xiàn)。但內(nèi)地不會全面放松調(diào)控，預(yù)計也不會進一步收緊，估計未來按個別城市情況采取不同的寬松措施，避免樓市過度調(diào)整。

其實，最近的港股市場交投低迷，甚至有部分個股全天零成交。在此背景下，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)自10月19日以來，上漲了近30%，遠超港股市場整體表現(xiàn)。具體到個股，10月19日以來，中國恒大、融創(chuàng)中國、龍光地產(chǎn)累計漲幅均超過30%，其他內(nèi)房股的漲幅也較為可觀。

地產(chǎn)股為何走強？

上市房企在二級市場集體發(fā)力，內(nèi)在原因是什么？

12月12日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟能力的通知》，表示支持信用優(yōu)良、經(jīng)營穩(wěn)健、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級或區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。其中房地產(chǎn)業(yè)中，進入優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債行列的房企需滿足資產(chǎn)總額達1500億元、營業(yè)收入達到300億元的雙重標準，同時不得超過行業(yè)資產(chǎn)負債率的重點監(jiān)管線，未明確的原則上不超過85%，以及3A評級。

該政策一經(jīng)發(fā)布，便引發(fā)市場熱議。民生證券指出，此次新政放開非公開發(fā)債，對前期規(guī)定的“企業(yè)債券和公司債券余額不超過凈資產(chǎn)40%的口徑進行計算”標準進行了放松。

但此次新政在負面清單中，限制了房地產(chǎn)投資，同時提升用于補充營運資金的募集資金比例到50%。另外市場對于“房地產(chǎn)投資”限定的范圍解讀有爭議。另外，本次融資新政直接受益的主體有限，但是發(fā)債標準空間較大，潛在受益者包含了50強房企中的大多數(shù)。

昨日漲幅領(lǐng)先的地產(chǎn)股多與前述優(yōu)質(zhì)房企名單有重合。值得注意的是，龍光地產(chǎn)去年營收雖未達到300億元，但今年漲幅也同樣居前。據(jù)公司方面人士表示，目前公司基本面并未發(fā)生變化；目前已有兩家評級機構(gòu)給了公司3A評價。

海通證券指出，負面清單雖然包括房地產(chǎn)投資，但未規(guī)定保障房、長租公寓等政策支持方向，預(yù)計大藍籌房企將明顯受益。

一位港股投資基金經(jīng)理對證券時報·e公司記者表示，最近地產(chǎn)股表現(xiàn)強勢，應(yīng)該與本次新政有關(guān)。10月后土地市場遇冷，對地方政府財政造成較大壓力，對松綁地產(chǎn)持樂觀態(tài)度。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策原文并沒有對房地產(chǎn)的放松內(nèi)容；發(fā)改委政策一直是限制商業(yè)性房地產(chǎn)融資，只放行保障房、棚戶區(qū)、租賃等房地產(chǎn)開發(fā)。

從整體形勢來看，2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀錄，但房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切。據(jù)統(tǒng)計，11月全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準發(fā)行大額融資，合計數(shù)額已經(jīng)超過1000億元。

張大偉表示，從樓市調(diào)控政策看，最嚴格的時候已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，疊加當(dāng)前回款難，房企增加融資的訴求明顯上漲；從融資難度看，海外融資成本明顯上漲，最近大部分房企融資成本處于高位，但相對企穩(wěn)；從時間跨度對比來看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015年-2017年大幅度收緊。各地樓市調(diào)控背景下，預(yù)計房企的資金還會持續(xù)承壓，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)高壓。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲?，F(xiàn)在來看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。