原標(biāo)題：最悲觀時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去？恒大2個(gè)月暴漲36%，兩市地產(chǎn)板塊集體發(fā)力

低迷大半年，A股、港股的房地產(chǎn)板塊在近兩個(gè)月迎來(lái)反彈，今日相關(guān)個(gè)股繼續(xù)高光表現(xiàn)。在這波反彈之前，A股房地產(chǎn)板塊今年跌幅高達(dá)40%，內(nèi)房股板塊也整體下跌了24%。經(jīng)過(guò)此輪反彈，內(nèi)房股已經(jīng)基本抹平年內(nèi)跌幅，A股房地產(chǎn)板塊還有不小的差距。

房企入冬的論調(diào)喊了許久，最寒冷的時(shí)期何時(shí)到來(lái)？二級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)投資者預(yù)期和情緒，最悲觀的時(shí)刻是否已經(jīng)過(guò)去？

天元金融策略分析師梁浩榮認(rèn)為，當(dāng)前內(nèi)房股雖然普遍由低位有所反彈，估值回到5倍至8倍，但是行業(yè)政策風(fēng)向未定，目前市場(chǎng)對(duì)板塊的悲觀情緒蔓延，板塊難有長(zhǎng)期的利好因素支撐。所以對(duì)于內(nèi)房股的后續(xù)走勢(shì)仍需要保持謹(jǐn)慎。

A股、港股地產(chǎn)板塊集體發(fā)力

今日，A股、港股的房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)都非常亮眼，同時(shí)還帶動(dòng)了家電板塊。其實(shí)，在近兩個(gè)月的時(shí)間里，上證指數(shù)、恒生指數(shù)的表現(xiàn)都不盡如人意，但兩地的房地產(chǎn)板塊卻都可圈可點(diǎn)，成為為數(shù)不多的亮點(diǎn)。

今日A股房地產(chǎn)板塊，藍(lán)光發(fā)展、南山控股、ST慧球漲停，信達(dá)地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、中南建設(shè)、華夏幸福等多股的漲幅超過(guò)3%。

家電板塊一同發(fā)力。老板電器強(qiáng)勢(shì)漲停，新寶股份、華帝股份、美的集團(tuán)、格力電器的漲幅都超過(guò)了3%。

A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊近期表現(xiàn)很好。同樣自10月19日開(kāi)始，同花順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)（881153）上漲了21%，遠(yuǎn)超同期大盤(pán)走勢(shì)。

港股市場(chǎng)上的內(nèi)房股，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)今日大漲3.55%。個(gè)股方面，截至記者發(fā)稿，中國(guó)恒大上漲2.62%、龍光地產(chǎn)上漲8.31%、華潤(rùn)置地漲5.17%、碧桂園漲3.17%、融創(chuàng)中國(guó)漲4.74%……

對(duì)于港股房企強(qiáng)勢(shì)走勢(shì)，天元金融策略分析師梁浩榮向e公司記者強(qiáng)調(diào)仍維持對(duì)地產(chǎn)股謹(jǐn)慎態(tài)度。

梁浩榮認(rèn)為，短期來(lái)看，主要利好因素來(lái)源于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在本周五的召開(kāi)，為明年經(jīng)濟(jì)政策定調(diào)。市場(chǎng)預(yù)期會(huì)議以“穩(wěn)貨幣、松信貸、寬財(cái)政”為主，憧憬短期有穩(wěn)定樓市的措施出現(xiàn)。但內(nèi)地不會(huì)全面放松調(diào)控，但預(yù)計(jì)也不會(huì)進(jìn)一步收緊，估計(jì)未來(lái)按個(gè)別城市情況采取不同的寬松措施，避免樓市過(guò)度調(diào)整。

其實(shí)，最近的港股市場(chǎng)交投低迷，甚至有部分個(gè)股全天零成交。在此背景下，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)自10月19日以來(lái)，上漲了近30%，遠(yuǎn)超港股市場(chǎng)整體表現(xiàn)。

具體到個(gè)股，10月19日以來(lái)，中國(guó)恒大上漲了36%，融創(chuàng)中國(guó)上漲了41%，龍光地產(chǎn)上漲了33%，碧桂園上漲了22%，其他內(nèi)房股的漲幅也較為可觀。

政策是最大推動(dòng)力？

上市房企在二級(jí)市場(chǎng)集體發(fā)力 ，內(nèi)在原因是什么？或許，政策仍是最大推動(dòng)力。

12月12日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，表示支持信用優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有引領(lǐng)作用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。其中房地產(chǎn)業(yè)中，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債行列的房企需滿(mǎn)足資產(chǎn)總額達(dá)1500億元、營(yíng)業(yè)收入達(dá)到300億元的雙重標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)不得超過(guò)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的重點(diǎn)監(jiān)管線(xiàn)，未明確的原則上不超過(guò)85%，以及3A評(píng)級(jí)。

上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的會(huì)計(jì)期間要求也相對(duì)寬松，即可按照最近一年或最近三年經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的平均值的孰高者進(jìn)行核算。

該政策一經(jīng)發(fā)布，便引發(fā)市場(chǎng)熱議發(fā)改委松綁房企融資。

民生證券分析指出，此次新政放開(kāi)非公開(kāi)發(fā)債，實(shí)質(zhì)形成發(fā)行規(guī)模要求放松和融資渠道擴(kuò)容。對(duì)前期規(guī)定的“企業(yè)債券和公司債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)40%的口徑進(jìn)行計(jì)算”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了放松。

但是此次新政在負(fù)面清單中，限制了房地產(chǎn)投資，同時(shí)提升用于補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的募集資金比例到50%。另外市場(chǎng)對(duì)于“房地產(chǎn)投資”限定的范圍解讀有爭(zhēng)議，如房地產(chǎn)投資限定的范圍包括 是否長(zhǎng)租公寓、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投入，這方面存在不確定性。在資金用于 補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金50%上限的背景下，可以考慮部分多元化房企在非地產(chǎn)領(lǐng)域投資的項(xiàng) 目。

另外，本次融資新政直接受益的主體有限，但是發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)空間較大，潛在受益者包含了50強(qiáng)房企中的大多數(shù)。后續(xù)房企申報(bào)企業(yè)債，仍然需要政策進(jìn)一步明確，操作上存在一定困難。

（潛在受益房企列表 圖片來(lái)自：民生證券）

今日漲幅領(lǐng)先地產(chǎn)個(gè)股多與前述優(yōu)質(zhì)房企名單有重合。值得注意的是，龍光地產(chǎn)去年?duì)I收雖未達(dá)到300億元，但今年漲幅也同樣居前。據(jù)公司方面人士表示，目前公司基本面并未發(fā)生變化；目前已有兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給了公司3A評(píng)價(jià)。

海通證券分析指出，負(fù)面清單雖然包括房地產(chǎn)投資，但未規(guī)定保障房、長(zhǎng)租公寓等政策支持方向，預(yù)計(jì)大藍(lán)籌房企將明顯受益。

一位港股投資基金經(jīng)理對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，最近地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，應(yīng)該與本次新政有關(guān)。十月后土地市場(chǎng)遇冷，對(duì)地方政府財(cái)政造成極大壓力，個(gè)人對(duì)松綁地產(chǎn)持樂(lè)觀態(tài)度。

對(duì)于松綁一說(shuō)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析指出，政策原文并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的放松內(nèi)容；發(fā)改委政策一直是限制商業(yè)性房地產(chǎn)融資，只放行保障房、棚戶(hù)區(qū)、租賃等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

從整體形勢(shì)來(lái)看2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售依然有望刷新歷史記錄，但房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)數(shù)額已經(jīng)超過(guò)1000億。

張大偉表示，從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，樓市銷(xiāo)售逐漸放緩，而前期過(guò)度投資，疊加當(dāng)前回款難，房企增加融資的述求明顯上漲；從融資難度看，海外融資成本明顯上漲，最近大部分房企融資成本處于高位，但相對(duì)企穩(wěn)，龍頭房企發(fā)債基本在5-6%。

從時(shí)間跨對(duì)對(duì)比來(lái)看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015-2017年有非常大幅度的收緊。各地樓市調(diào)控背景下，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)高壓，隨著信貸市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲?，F(xiàn)在看，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。