轉(zhuǎn)冷的房市，持續(xù)熱議的話題。

近期，多地房貸利率松動的消息引人聯(lián)想。據(jù)融360、中信證券研究部統(tǒng)計，近期北京、廣州、杭州、深圳、南京、廈門等地出現(xiàn)了部分銀行房貸利率回調(diào)的邊際變化。

數(shù)據(jù)來源：融360大數(shù)據(jù)研究院

房貸政策變寬松了？

然而，上證報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些下調(diào)房貸利率的銀行，僅僅是把此前相對較高的利率，調(diào)整至地區(qū)普遍水平。

從全國以及各城市綜合情況看，難以表明房貸政策出現(xiàn)了更普遍的寬松跡象。

分析這些銀行房貸利率下行的原因，銀行業(yè)人士認(rèn)為，一方面，近期部分銀行整體貸款額度松動；另一方面，是銀行在自身市場化經(jīng)營中，作出的調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的選擇。

因此不能簡單粗暴地說，房貸政策變寬松。

為何調(diào)整房貸利率

據(jù)融360統(tǒng)計，本次銀行回調(diào)房貸利率，有幾個顯著特點(diǎn)。

1. 銀行之前利率處于高位水平，一般高于平均值5-10個百分點(diǎn)；回調(diào)力度一般為5個百分點(diǎn)，回調(diào)后接近當(dāng)?shù)仄骄剑?/p>

2. 多為地區(qū)性調(diào)整，未表現(xiàn)出同一銀行全國性調(diào)整，影響力度較小；

3. 數(shù)量在同地區(qū)銀行中占比較小。

北京某股份行支行的個貸經(jīng)理告知記者，該行目前首套房貸款利率基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。“我們之前可能更高一點(diǎn)，現(xiàn)在降到和大部分銀行一樣了?！?/p>

目前北京地區(qū)房貸利率的普遍情況是，首套房上浮10%，二套房上浮20%。

此外，北京某大行及另兩家股份行客戶經(jīng)理均表示，行內(nèi)仍維持此前的房貸利率水平，未聽聞有任何調(diào)整房貸政策或調(diào)低房貸利率的計劃。

從貸款效率上看，多位北京銀行分支機(jī)構(gòu)個貸人士表示，目前審批效率很快，遞交資料齊全的話，一周左右就可以完成審批；對于貸款者的要求是，收入能滿足月供的二倍。

在首套房平均貸款利率最低的上海，某房產(chǎn)中介告知記者，目前上海部分銀行首套房貸款利率依然是在4.9%的基準(zhǔn)利率上打9.5折?！爸灰餍藕土魉疀]有什么問題，和之前沒什么變化?！?/p>

“首套房貸利率最低上浮15%，大部分銀行上浮20%，房企一般會選擇房貸利率水平較低的銀行合作?！蹦暇┠撤慨a(chǎn)銷售經(jīng)理告知記者。

中信證券研究部報告顯示，南京有部分銀行將首套房貸款利率從上浮25%下調(diào)到上浮20%。可見，這一調(diào)整也并未使其利率低于整個地區(qū)的平均水平。

另據(jù)東北某支行行長描述，近期房貸的發(fā)放節(jié)奏沒有變快。因?yàn)楸M管銀行希望通過發(fā)放貸款盈利，但這一過程中依然要把握好客戶還款能力。

從記者采訪長沙、大連、沈陽等城市銀行和房企員工的情況看，這些城市的房貸利率也暫未出現(xiàn)調(diào)整。

市場化的選擇

政策面的未松動

業(yè)內(nèi)人士分析部分銀行下調(diào)利率的緣由，并非是房貸政策本身轉(zhuǎn)變，而是在一定程度上受貸款額度影響，或者是銀行自身調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的選擇。

杭州是最早出現(xiàn)房貸利率松動的城市之一。

某股份行杭州某支行行長向記者確認(rèn)：“近期行業(yè)內(nèi)確實(shí)有下調(diào)情況，但感受也沒有那么明顯。這段時間各行信貸投放的沖動比較強(qiáng)，各銀行年末增量的信貸額度與往年也有一些不同。”

該行長認(rèn)為，這種調(diào)整更像是一種市場行為，不意味銀行內(nèi)部房貸政策的放寬。一方面，只是個別銀行有松動跡象；另一方面，銀行更多是出于戰(zhàn)略定位或現(xiàn)階段業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要作出選擇。

據(jù)他分析，現(xiàn)在面臨轉(zhuǎn)型的銀行，認(rèn)為做房貸能獲取一批高凈值、優(yōu)質(zhì)的個人客戶，有利于拓展之后零售業(yè)務(wù)的發(fā)展。此時增加一些額度，或下調(diào)一點(diǎn)價格，只是出于趁機(jī)累積一批客戶的考慮。

更長遠(yuǎn)來看，政府平臺、上市公司、房地產(chǎn)等需求流量有限的情況下，做零售相對穩(wěn)健。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前部分銀行剩余貸款額度較高，可能存在年底加快完成任務(wù)的考慮。

“部分銀行此前在貸款方面的把控較嚴(yán)格，一定程度上為第四季度的相對寬松提供了條件。至少從近期看，銀行推銷貸款業(yè)務(wù)的電話是明顯增加了?！?/p>