從1991年A股上市至今，萬科在資本市場(chǎng)已走過27個(gè)年頭，見證了資本市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，歷經(jīng)了地產(chǎn)行業(yè)冰與火洗禮，一步步發(fā)展成長(zhǎng)為年?duì)I收突破2000億元、總資產(chǎn)破萬億的世界500強(qiáng)企業(yè)。

2018年，素以經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、治理規(guī)范著稱的萬科，面對(duì)大時(shí)代和行業(yè)的變化，將戰(zhàn)略進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，致力于成為美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田以及和諧生態(tài)建設(shè)者。這一次萬科將邁上怎樣的新臺(tái)階？

凈利潤(rùn)27年增長(zhǎng)逾千倍

成立于1984年的萬科，是國(guó)內(nèi)第一批進(jìn)行股份制改造、建立現(xiàn)代企業(yè)制度的企業(yè)。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科的營(yíng)業(yè)收入從1991年的4.23億元增至2017年的2428.97億元，增長(zhǎng)了573倍；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)從1991年的2614萬元增長(zhǎng)至2017年的280.52億元，增長(zhǎng)了1072倍。上市27年，萬科的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率分別為28%和31%，成為A股市場(chǎng)盈利和業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間最長(zhǎng)的上市公司。保持如此穩(wěn)健的業(yè)績(jī)，得益于萬科對(duì)時(shí)代與行業(yè)機(jī)遇的敏銳把握。

事實(shí)上，萬科做貿(mào)易起家，其前身是深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司。改革開放初期的深圳百廢待興，早期的萬科和特區(qū)很多企業(yè)一樣，是一家多元化的企業(yè)，做過服裝、音像出版、瓶裝水、首飾加工、貿(mào)易、零售、來料加工等業(yè)務(wù)。1988年，萬科勇于面對(duì)挑戰(zhàn)進(jìn)行股改，成為改革開放后第一批上市公司。

1988年到1993年間，萬科進(jìn)行第一輪擴(kuò)張，實(shí)施多元化和跨地域經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、股權(quán)投資和文化傳播五大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)，擁有55家附屬公司和聯(lián)營(yíng)公司，遍布全國(guó)12個(gè)大城市。

1993年，一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的寒潮到來。萬科及時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整：從多元化向?qū)I(yè)化發(fā)展，并把開發(fā)地域集中到深、京、津、滬經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。至1997年，萬科完成了戰(zhàn)略調(diào)整，由12個(gè)城市“遍地開花”轉(zhuǎn)向重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)深、滬、京、津四大城市，重點(diǎn)放在深圳。至2001年出售貿(mào)易口萬佳股份，標(biāo)志著萬科完成從多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變，進(jìn)入住宅專業(yè)化發(fā)展的快速軌道，領(lǐng)舞中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售額1081億元，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級(jí)公司。

2012年，萬科再度深刻認(rèn)識(shí)到行業(yè)將由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的變化，并啟動(dòng)向“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在堅(jiān)持住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，逐步進(jìn)行相關(guān)多元化拓展，圍繞地產(chǎn)主業(yè)布局了商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、教育、養(yǎng)老等多個(gè)領(lǐng)域。

經(jīng)過近6年的實(shí)踐，萬科已由單一住宅產(chǎn)品開發(fā)商，成功轉(zhuǎn)型成為城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商，為客戶提供全生命周期產(chǎn)品和服務(wù)。記者了解到，萬科在物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)、物流倉儲(chǔ)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域已經(jīng)做到行業(yè)的數(shù)一數(shù)二。

截至2017年底，萬科總資產(chǎn)約1.17萬億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2429億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)281億元，納稅566億元。今年前三季度，在行業(yè)迎來明顯轉(zhuǎn)折點(diǎn)的情況下，萬科營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，分別同比增長(zhǎng)50.32%和31.63%，總資產(chǎn)則增長(zhǎng)22.9%至1.43萬億元。

現(xiàn)金分紅遠(yuǎn)超股權(quán)融資總額

萬科的快速發(fā)展，離不開資本市場(chǎng)的助力。

萬科與資本市場(chǎng)的緣分，還得從三十年前說起。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)還處于起步階段，上市、股票等字眼，對(duì)不少人來說還頗為陌生。作為改革開放前沿的深圳，冒出了萬科等一批企業(yè)，成為資本市場(chǎng)首批“吃螃蟹”的領(lǐng)頭羊。

1988年，萬科完成股份化改造，解決了企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定問題，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，為推動(dòng)公司上市以及建立現(xiàn)代企業(yè)制度奠定了基礎(chǔ)。

1991年1月29日，萬科股票正式在深交所掛牌交易，股票代碼為000002。那時(shí)還沒有當(dāng)下的大屏幕，萬科交易情況不能像今天這樣在顯示屏上跳動(dòng)、閃亮。但上市為萬科打開了資本市場(chǎng)的大門，并由此開啟起飛之路。

1993年5月，為吸引海外投資者推出了B股制度，萬科成為首批試水B股的公司，通過B股發(fā)行募資45135萬港元。憑借這筆資金，萬科在當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控、銀根緊縮的形勢(shì)下，仍有足夠的資金用于跨地域戰(zhàn)略的實(shí)施；同時(shí)，B股發(fā)行促使萬科深入調(diào)整自身的業(yè)務(wù)架構(gòu)，推動(dòng)公司經(jīng)營(yíng)管理向國(guó)際投資者認(rèn)可的方向發(fā)展。

2005年股權(quán)分置改革，萬科在非流通比例極低、兼有B股的情況下，創(chuàng)造性地提出了由大股東華潤(rùn)派送認(rèn)沽權(quán)證的方案，充分照顧到了各類股東的利益，成為第一家完成股改的A+B股公司。

2007年8月，萬科通過公開增發(fā)A股的方式融資近100億元。這是萬科歷年來規(guī)模最大的一次融資，為公司快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2014年，萬科完成B轉(zhuǎn)H。這是萬科國(guó)際化道路的深化。此次轉(zhuǎn)板不涉及融資，目的在于改善萬科B股的交易環(huán)境，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)公司與國(guó)際資本市場(chǎng)的對(duì)接。

2017年，萬科迎來持股29.38%的第一大股東深圳地鐵，混合所有制結(jié)構(gòu)與萬科良好的治理機(jī)制相結(jié)合，形成了萬科獨(dú)特的治理優(yōu)勢(shì)。

從1988年股份化改造，到1991年發(fā)行A股股票，1993年發(fā)行B股股票，到2005年的股權(quán)分置改革，再到2014年的B轉(zhuǎn)H，萬科可謂經(jīng)歷了中國(guó)資本市場(chǎng)完整的發(fā)展歷程。

正是在這27年里，萬科業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)了數(shù)百上千倍的增長(zhǎng)，并成為A股市場(chǎng)連續(xù)現(xiàn)金分紅時(shí)間最長(zhǎng)的公司。上市以來累計(jì)完成現(xiàn)金分紅456億元，遠(yuǎn)超歷年股權(quán)融資總額194億元，最近三年分紅占凈利潤(rùn)的比例基本穩(wěn)定在35%至45%之間。

轉(zhuǎn)型實(shí)踐成效顯著

在與資本市場(chǎng)共同成長(zhǎng)的同時(shí)，萬科完整經(jīng)歷了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的潮起潮落。不過，無論行業(yè)環(huán)境如何，萬科始終堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，不盲目加杠桿。

“健康可持續(xù)是萬科一貫的發(fā)展原則?！痹?018年3月的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮對(duì)記者表示，一個(gè)企業(yè)的發(fā)展必須是在健康的基礎(chǔ)上持續(xù)做下去，這樣才是長(zhǎng)期發(fā)展應(yīng)該堅(jiān)持的原則。

多年來，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一輪又一輪的調(diào)控和融資環(huán)境的不斷變化，萬科一直堅(jiān)持“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”理念，持續(xù)強(qiáng)化資金管控。截至2017年底，萬科凈負(fù)債率僅8.8%，幾乎為大型房企中最低負(fù)債水平。

在面對(duì)土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，萬科以穩(wěn)健為主，在開發(fā)業(yè)務(wù)上保持謹(jǐn)慎投資，根據(jù)銷售回款、融資情況決定合理的投資節(jié)奏，關(guān)注各種并購機(jī)會(huì)和合作、股權(quán)收購、代建等多元化渠道，獲取合理價(jià)格的土地資源，滿足可持續(xù)發(fā)展需要。

正是憑借這種穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)觀，萬科多年來積累了良好的信譽(yù)和口碑，資本市場(chǎng)的各種融資渠道豐富且暢通，融資成本在行業(yè)中具備優(yōu)勢(shì)。

2018年，面對(duì)大時(shí)代和行業(yè)的變化，萬科將戰(zhàn)略進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，致力于成為美好生活場(chǎng)景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田以及和諧生態(tài)建設(shè)者。在轉(zhuǎn)型過程中，萬科沒有貿(mào)然遠(yuǎn)離自身熟悉的領(lǐng)域，而是選擇在滿足居民居住需求的基礎(chǔ)上，穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步將業(yè)務(wù)衍生至商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲(chǔ)、租賃住宅等領(lǐng)域，使公司的既有優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。

目前來看，萬科轉(zhuǎn)型成效顯著。以租賃住宅為例，通過提前布局，萬科已經(jīng)成為全國(guó)最大的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。截至2018年中期，萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

在解釋戰(zhàn)略升級(jí)原因時(shí)，郁亮指出，房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房企需要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司，要靠雙手勞動(dòng)賺錢，不再靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來賺錢。在房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入成熟期之后，圍繞著不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，其規(guī)模會(huì)超過房地產(chǎn)本身。相信未來在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的周邊行業(yè)將大有作為。