9月26日，北京市政府公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》（2018年版）（簡(jiǎn)稱《目錄》）。其中多項(xiàng)涉及房地產(chǎn)行業(yè)，包括東城區(qū)西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的住宅類項(xiàng)目，全市范圍內(nèi)禁止新建容積率小于1.0的項(xiàng)目，中心城區(qū)禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次目錄的發(fā)布將影響部分區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)，特別是對(duì)于東西城住宅和別墅市場(chǎng)的庫(kù)存項(xiàng)目均有利好，整體上將平衡北京市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)與居住格局。

東西城政策影響有限

東城區(qū)、西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)住宅類項(xiàng)目成為最為關(guān)注的內(nèi)容。張大偉表示，實(shí)際上，該項(xiàng)政策對(duì)市場(chǎng)影響并不大。北京東西城的房地產(chǎn)新增量已經(jīng)處于市場(chǎng)去化末期，基本庫(kù)存和新增供應(yīng)接近零，基本上接近純粹的二手房市場(chǎng)。

從土地供應(yīng)角度看，過(guò)去5年?yáng)|西城僅有兩塊住宅類土地供應(yīng)。2014年一宗為回遷房住宅部分，2017年的一宗為限競(jìng)房土地。

對(duì)于全市范圍內(nèi)禁止新建容積率小于1.0的項(xiàng)目，這一般都是指獨(dú)棟別墅。這次文件中明確說(shuō)明“禁止建設(shè)獨(dú)戶獨(dú)棟類房地產(chǎn)項(xiàng)目”。但文物保護(hù)區(qū)、平房區(qū)按院落進(jìn)行建設(shè)的除外。

據(jù)了解，北京最近幾年出讓的土地平均容積率在2%左右，容積率低于1.5的土地很少，占比不到一成。市場(chǎng)人士指出，受調(diào)控政策影響，2018年無(wú)論是別墅供應(yīng)數(shù)量還是成交數(shù)量均為5年來(lái)新低。本次的《目錄》發(fā)布，傳達(dá)了進(jìn)一步限制低容積率別墅項(xiàng)目的信息。新政策實(shí)施后，預(yù)計(jì)別墅供應(yīng)量將繼續(xù)減少，別墅市場(chǎng)有限的庫(kù)存可能越來(lái)越少。特別是獨(dú)棟別墅，目前市場(chǎng)庫(kù)存只有2000套左右，預(yù)計(jì)這部分市場(chǎng)將更被關(guān)注。

有利于商辦項(xiàng)目去庫(kù)存

此次發(fā)布的《目錄》對(duì)商辦項(xiàng)目和辦公項(xiàng)目作出了規(guī)定。東城區(qū)、西城區(qū)禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目。朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和石景山四區(qū)中的東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)區(qū)域，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目。

張大偉表示，北京的庫(kù)存主要集中在商辦類項(xiàng)目。特別是在最嚴(yán)格的商辦限購(gòu)政策后，禁止新建有利于消化這些市場(chǎng)庫(kù)存，并平衡市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。

此外，本次發(fā)布的《目錄》指出，全市范圍內(nèi)禁止新設(shè)立創(chuàng)業(yè)空間服務(wù)中的集中辦公區(qū)，經(jīng)國(guó)家或市政府相關(guān)部門認(rèn)定的創(chuàng)業(yè)空間服務(wù)機(jī)構(gòu)除外。市場(chǎng)人士表示，從政策角度看，當(dāng)下集中辦公區(qū)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的洗牌，有利于大型企業(yè)整合資源。