A股上市房企中報(bào)披露已收官。據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,A股135家上市房企營業(yè)收入總計(jì)高達(dá)7740億元,同比上漲24%;歸屬于母公司所有者的凈利潤合計(jì)852億元,同比增長38%,即平均每家上市公司約賺6.3億元,平均每家比去年多賺約1.73億元。

值得一提的是,135家上市房企貨幣資金接近1.1萬億元,同比上升21%。

安信證券分析師黃守宏表示,民企一般具有更高的增長速度,但國企相對(duì)穩(wěn)健,民企增速波動(dòng)較大;從利潤率看,國企與民企利潤率逐漸收斂,民企利潤率自2015年以來筑底回升趨勢更為明顯。

黃守宏進(jìn)一步稱,龍頭公司在高基數(shù)下,仍能大象起舞,成長性凸顯;中上及中下市值房企在營收及凈利潤的增速表現(xiàn)上都有明顯的提升,但在毛利率及凈利率上,中上市值房企的彈性更大,中下市值房企雖有一定的高增速,但其利潤率顯著低于行業(yè)整體水平。

135家房企凈利852億元

從上半年業(yè)績來看,不同梯隊(duì)房企凈利增長速度不同。

《證券日?qǐng)?bào)》根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至6月30日,上述135家房企歸屬于母公司所有者的凈利潤達(dá)852億元,平均每家歸屬于母公司所有者的凈利潤為6.3億元,2017年同期則為4.57億元。

具體來看,歸屬于母公司所有者的凈利潤超過10億元的企業(yè)有18家,占比為13%;凈利潤1億元-10億元之間的企業(yè)為65家,占比約為48%。

對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,大部分企業(yè)利潤明顯上漲,除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外,八成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤明顯上漲,這是房企收獲最豐厚的半年報(bào),多家房企凈利潤出現(xiàn)高達(dá)200%的上漲。

值得關(guān)注的是,多數(shù)房企今年都在強(qiáng)化現(xiàn)金流收入,提高周轉(zhuǎn)速度,加快銷售節(jié)奏。不過,高周轉(zhuǎn)雖然是房企的必由之路,也是加速規(guī)模擴(kuò)張的手段,但前提是施工的安全性和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化,業(yè)內(nèi)盛行的“3-6-9”周轉(zhuǎn)模式(即“3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月內(nèi)開盤、9個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金回籠”),需要企業(yè)有很強(qiáng)的產(chǎn)品營造能力和“質(zhì)量與速度”的平衡能力。

正如新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷所示,高周轉(zhuǎn)模式本身并無對(duì)錯(cuò),但是執(zhí)行高周轉(zhuǎn)的同時(shí)也要確保制度流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性。比如節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的編制必須科學(xué)合理并具有可執(zhí)行性,現(xiàn)場管理必須滿足文明施工、安全生產(chǎn)、培訓(xùn)覆蓋、監(jiān)管到位等要求。

中銀證券報(bào)告顯示,在嚴(yán)調(diào)控背景下,政策邊際放松預(yù)期較弱,高位運(yùn)行難以持續(xù),快回款、高周轉(zhuǎn)、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優(yōu)勢顯著。

資金鏈承壓

事實(shí)上,由于過去擴(kuò)張速度太快、負(fù)債過高,去年下半年以來,負(fù)債較高的房企都在用各種手段降低負(fù)債率。

目前來看,2015年-2016年,地王頻現(xiàn)奠定了中長期毛利率的下行趨勢,行業(yè)整合將加劇。尤其在房地產(chǎn)增量市場天花板來臨之際,過度依賴住宅銷售獲得收益的房企,動(dòng)輒資產(chǎn)負(fù)債率超過80%,相當(dāng)于背著“炸藥包”前行。鑒于此,不少房企都在加碼持有型物業(yè)運(yùn)營收益,以期獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流和增加新的盈利增長點(diǎn),以此緩沖風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是,調(diào)控政策不斷加碼,在一、二線熱點(diǎn)城市限價(jià)政策高壓下,房企難以定下預(yù)期高價(jià),撐不住的企業(yè)率先“降低預(yù)期定價(jià)”賣貨,有些房企則仍在延緩項(xiàng)目上市時(shí)間。在融資方面,多種融資渠道緊縮,房企融資壓力很大。

有分析師認(rèn)為,大型房企資金量較充足,償債能力狀況較好,對(duì)銷量下滑的緩沖能力較強(qiáng)。在本輪地產(chǎn)周期中,多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏,存貨管理能力較強(qiáng),銷售和進(jìn)貨時(shí)機(jī)把握較好,財(cái)務(wù)盤面較為好看,信用評(píng)級(jí)較高,因此融資渠道暢通。

黃守宏表示,龍頭房企預(yù)收款鎖定率高,且具備較強(qiáng)的現(xiàn)金管理能力及回款能力、較強(qiáng)的融資能力;從負(fù)債率看,雖然龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率較高,但剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率低于其他分組。

但中小型房企整體狀況劣于大型房企,資金鏈脆弱,在項(xiàng)目去化率較低的情況下,若融資渠道受到阻礙,未來可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。