深圳樓市正處于這樣一個悖論：一方面，令人矚目的遏制房價上漲的政策不斷出臺；另一方面，令人瞠目的搖號搶房的場景不斷出現(xiàn)。而這“一個硬幣的兩面”所面臨的價格數(shù)據(jù)現(xiàn)實是：深圳新建商品住宅均價已經(jīng)連降21個月。不出意外的話，這條平緩的曲線還將延續(xù)。

今年3月，深圳市針對二手房交易，統(tǒng)一成交價、評估價以及網(wǎng)簽價，并以此來計稅以及申請貸款；5月，首例搖號買房樓盤招商雙璽的入市，業(yè)內(nèi)將此解讀為限價的必然結(jié)果，限價+搖號或成未來調(diào)控標配；再到最近7月底，政府“打補丁”式的出臺新的樓市調(diào)控政策。

至此，深圳市新建商品住宅均價保持21個月連降，實現(xiàn)了房價環(huán)比不增長、逐步有回落的調(diào)控目標。

限價搖號下難掩瘋狂

限價政策的原意是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價格買房。在深圳，連續(xù)三個項目的搖號選房，將樓市熱情推到了近兩年的一個高峰。

今年5月，招商雙璽三期取得預售證，此次開盤是深圳首個采取政府監(jiān)督搖號開盤的項目。彼時，167套房源備案價均為12萬元/平方米，價格區(qū)間在8.17萬-15.42萬元/平方米。整體均價在12萬左右，算下來一套的價格大部分在兩千萬以上。

而即便如此，還是被市場認為“劃算”，因為該樓盤附近的半島城邦價格已經(jīng)賣到了14萬+，而這里的低樓層還有8萬的價格。購房者需要提前交過500萬誠意金才拿到搖號資格，666人認籌，凍結(jié)資金33.3億元，167套房源被搶購一空。

6月15日，萬科蛇口公館也采用搖號選房，只不過這次是采取官方搖號系統(tǒng)開盤。均價8.55萬元/平方米，最低7.97萬元/平方米。萬科蛇口公館在前海公證處，使用公證處的系統(tǒng)，對通過資料審核并完成誠意登記手續(xù)的誠意客戶進行搖號，以確定選房順序。繳納誠意金的客戶總共為669組，均為自然人，萬科蛇口公館此次開盤的可售房源為194套。669人搶194套，中簽率29%左右。

對比周邊項目均價，萬科蛇口公館具有相當大的優(yōu)勢。和其他新房搖號的城市一樣，參與搖號，中簽即掙錢，是認籌者眾多的主要原因。據(jù)了解，周邊二手房棲游記在售，掛盤價格區(qū)間為6.7萬~9.7萬元/平方米；港灣花園在售，價格區(qū)間約6萬~7.4萬元/平方米；周邊賣得最好的二手房是春樹里，成交價格為5.7萬~8.2萬元/平方米。

6月27日，華潤城潤府三期開盤。據(jù)深圳華潤城官方消息，本次三期共741套住宅，戶型為89~190平方米的2~4房，將采取線上認籌和官方搖號的方式銷售，誠意金200萬。預售住宅備案價格為7.53萬-9.27萬元/平方米。

地處南山核心地段，近萬象天地、地鐵站，帶南山外國語學校(集團)旗下新大沖小學及九年一貫制科華學校學區(qū)，此前的一期、二期開盤均引發(fā)大量關(guān)注。據(jù)中介網(wǎng)上顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10~11萬元/平方米。周邊二手房均價也在9萬元/平方米左右。最低約800萬的總價、8萬多的單價，讓更多剛需人群“摩拳擦掌”。

據(jù)深圳華潤城微信公眾號6月28日晚間披露，本次公證選房于6月28日上午7點啟動簽到，9點客戶開始進入選房區(qū)選房，在17點32分公證搖號762號時，本次推售的741套住宅房源售罄。即不滿9個小時741套住宅房源售罄。

對比以上三個搖號樓盤發(fā)現(xiàn)，這些“遭搶”樓盤的地段、配套等都比較好，屬于稀缺資源。大部分購房者看好深圳未來發(fā)展，持有核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值增值；其次在限價下，價格低于消費者預期，有“買到即賺到”的心態(tài)；再次就是資金需要釋放，畢竟房產(chǎn)相對股市、理財產(chǎn)品來說比較有保障，也可以改善居住需求。

新房二手房價格倒掛

“限價”環(huán)境下，深圳樓市新入市的新房與周圍二手房價格形成倒掛，新房成為了市場上的“香餑餑”。購房群體遠大于房源數(shù)量，優(yōu)質(zhì)新房往往一房難求，“喝茶費”、“提前訂房”等違規(guī)操作的傳聞不絕于耳。

“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，包括華潤城潤府三期、中洲灣一期、華強城一期等項目更是在開盤前接連發(fā)布聲明，以正視聽。對于海上世界雙璽花園三期二、三棟銷售將采取“政府監(jiān)督抽簽選房”，深圳地產(chǎn)圈的輿論場也一時嘩然。

業(yè)內(nèi)人士認為，限價背景下一二手房價格倒掛中長期存在，當新房供應體量達到比較大規(guī)模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達到的目的——引導房價穩(wěn)中回落。

實際上，出現(xiàn)搖號搶房現(xiàn)象，“限價”政策不過只是表面原因，而根源出在供求關(guān)系上。而 “限價”作為最近一輪樓市限購政策的主要內(nèi)容之一，即便頗受爭議，但與限購、限貸一樣，發(fā)揮了應有的功能。我們可以看到，在一線城市，限價對于遏制房價上漲勢頭的作用不小。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心市場研究員唐小贊告訴記者，限價一是對新房住宅價格的影響，最直接的就是“10·4”以后的新房住宅價格的連跌，從近22個月均價走勢看，大趨勢更傾向于新房價格趨穩(wěn)，且隨著限價政策的持續(xù)執(zhí)行，價格平穩(wěn)的預期不會發(fā)生改變。此外，由于新房二手的價格的聯(lián)動作用，在新房價格預期穩(wěn)定的情況下，二手住宅的均價也基本穩(wěn)定，僅小幅微漲，呈緩慢爬坡態(tài)勢。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端分析稱，總體上深圳新房市場呈現(xiàn)個盤異?；馃崤c整體低位趨穩(wěn)并存的現(xiàn)象。新房限價嚴格與周邊的二手房價格倒掛，在一定程度上吸引了部分投資投機需求。不過限價是一個過程，相信一二手房價格的剪刀差會越來越小，目前的新房預售價格相當于給了市場一個參考價。