中國財(cái)富網(wǎng)訊（吳芃）近日，山西太原市舉行了堪稱“史詩級(jí)”的大規(guī)模土地拍賣，但卻爆出大冷門，這8宗區(qū)域絕佳的黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）全部流拍，無一幸免。

這只是全國土地拍賣市場的一個(gè)縮影而已。

土地市場降溫 流拍數(shù)量創(chuàng)新高

7月23日，上海楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，一幅宅地遭遇流拍，甚至沒有房企報(bào)名。

8月1日，南京6幅地塊拍賣，其中3幅均以底價(jià)成交。

8月10日，杭州出讓四宗商地，地塊總出讓面積9.51萬平方米，總建筑面積達(dá)18.7萬平方米，總起價(jià)15.64億元。最終，四宗地塊均以底價(jià)出讓。

8月13日，廣州5宗地塊拍賣，其中1塊地底價(jià)成交，2塊地以略高于底價(jià)成交。

同樣是在8月13日，濟(jì)南19宗土地拍賣爆冷，其中8宗土地流拍，1宗低溢價(jià)成交，10宗土地以底價(jià)成交，成交慘淡程度系近兩年來之最。

上半年以來，土地市場一直處于相對低溫狀態(tài)，一二線城市的成交溢價(jià)也持續(xù)收窄，房企拿地積極性明顯減弱。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，全國土地流拍數(shù)量高達(dá)796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計(jì)流拍629宗，不僅遠(yuǎn)高于去年同期，還創(chuàng)下近年流拍數(shù)量新高。

流拍背后：樓市調(diào)控趨緊 融資成本高企

在全國經(jīng)濟(jì)“去杠桿”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)均提出了降低杠桿水平，保持財(cái)務(wù)健康的要求。

今年以來，開發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭的事實(shí)，央行7月的放水動(dòng)作并未在房企端形成快速影響，房企資金面“干渴度”的緩解難度依然較大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)資金鏈和資金情況比較緊張，信貸針對房地產(chǎn)縮緊比較明顯。

與此同時(shí)，受融資環(huán)境嚴(yán)峻影響，房企市場目前出現(xiàn)了多起債務(wù)違約事件，保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流也已成了不少房企的第一選擇。從土拍市場的“降溫”幅度來看，房企目前拿地也不再“頭腦發(fā)熱”激進(jìn)撒網(wǎng)，而是精準(zhǔn)出擊。

分析人士指出，未來漲跌分化，所以開發(fā)商不像以前那樣囤地，而是有選擇性地拿地，各城市的加碼調(diào)控讓開發(fā)商改變了預(yù)期，加之開發(fā)商融資困難、現(xiàn)金流緊張，還受限價(jià)所累，利潤空間小，這一切相輔相成，就出現(xiàn)了多城土地流拍。

下半年土地拍賣市場料加速降溫

高溢價(jià)、頻拿地階段已經(jīng)過去。

7月31日，中央政治局會(huì)議指出，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，再次透露出本輪寬松政策已將房地產(chǎn)排除在外。而住建部近期關(guān)于“調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)”的決心，以及多地密集的調(diào)控政策，實(shí)際上是對“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的具體落實(shí)。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，業(yè)內(nèi)預(yù)測，2018年下半年房地產(chǎn)行業(yè)將步入公司債到期高峰，而融資與銷售回暖方面仍存較大壓力，因此對中小房企而言，降杠桿有一定難度，繼續(xù)高價(jià)拿地則會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。?

克而瑞地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告指出，2018年下半年房企的境外融資將會(huì)受到較大的沖擊，融資渠道收窄令融資成本上升成為必然，而隨著境外發(fā)債政策的進(jìn)一步收緊，房企未來在境外發(fā)債方面將受到多重阻攔。

易居研究院研究員沈昕表示：“在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)下半年全國的土地市場仍會(huì)逐漸降溫”。（綜合經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等）