在短短兩月內(nèi)接連簽署兩大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，涉資百億元，美好置業(yè)在上市房企中怒刷存在感。然而，相比于上半年77%的業(yè)績(jī)降速，外界不禁好奇，在其他房企都拼規(guī)模的時(shí)候，美好置業(yè)是否繞道，開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？

一直對(duì)外強(qiáng)調(diào)“極具社會(huì)責(zé)任感”的美好置業(yè)，在短短兩月內(nèi)接連簽署兩大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，涉資百億元，在上市房企中怒刷存在感。

然而，相比于上半年77%的業(yè)績(jī)降速，外界不禁好奇，在其他房企都拼規(guī)模的時(shí)候，美好置業(yè)是否繞道，開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？

百億布局“小龍蝦”

報(bào)告期內(nèi)，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約4.29億元，同比下降76.96%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)2.26億元，同比下降23.8%。另外，上半年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)同比下降164.65%。

美好置業(yè)表示，營(yíng)收下降主要受上半年可供結(jié)算的項(xiàng)目同比減少影響，而這部分銷售業(yè)績(jī)將體現(xiàn)在下半年及以后年度中。而扣非凈利潤(rùn)的大幅下降，則是因?yàn)樵谄涑鞘型恋亻_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（一級(jí)業(yè)務(wù)）中，通過(guò)轉(zhuǎn)讓下屬子公司股權(quán)產(chǎn)生的凈利潤(rùn)4.33億元列入非經(jīng)常性損益所致。

美好置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，數(shù)據(jù)下滑主要是上半年已銷售房屋的銀行貸款尚未批下來(lái)所致。

盡管半年報(bào)數(shù)據(jù)并不漂亮，但更令人矚目的是，近三個(gè)月內(nèi)，美好置業(yè)突然大手筆投向農(nóng)業(yè)板塊。

今年5月21日，美好置業(yè)首次公告披露涉農(nóng)業(yè)務(wù)，宣布將投資20億元在湖北省監(jiān)利縣建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。而后的7月9日晚間，美好置業(yè)再次公告將在洪湖市投資建設(shè)“雙水雙綠”（綠色水稻、綠色水產(chǎn)）生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總投資規(guī)模約80億元。

短短兩個(gè)月，百億資金投入農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，外界不禁好奇，在其他房企都拼規(guī)模的時(shí)候，美好置業(yè)是否繞道，開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？

美好置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，我們做農(nóng)業(yè)更多的是基于社會(huì)責(zé)任，讓那些在農(nóng)村待不下去和在城市留不下來(lái)的農(nóng)民能夠回到家鄉(xiāng)安居樂(lè)業(yè)?！爆F(xiàn)在國(guó)家大力提倡發(fā)展農(nóng)業(yè)，公司也把農(nóng)業(yè)作為一個(gè)重要戰(zhàn)略在布局。美好置業(yè)正處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，但目前主要業(yè)務(wù)仍是以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城市土地開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)發(fā)展裝配式建筑業(yè)務(wù)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)建設(shè)以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的業(yè)務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，湖北監(jiān)利縣和洪湖市均盛產(chǎn)小龍蝦，換言之，美好置業(yè)率先看中了小龍蝦帶來(lái)的市場(chǎng)潛力。美好置業(yè)方面對(duì)記者透露，美好現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的第一批蝦稻產(chǎn)品即將入市。

記者也了解到，這次涉農(nóng)項(xiàng)目是公司自己找的項(xiàng)目，但也與地當(dāng)時(shí)政府有合作，在經(jīng)營(yíng)上也與公司其他業(yè)務(wù)一樣，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。

城改項(xiàng)目毛利近100％

盡管大手筆涉足農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)仍是美好置業(yè)的核心支柱業(yè)務(wù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從美好置業(yè)2017年年報(bào)獲悉，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占其2017年?duì)I收比重的98.67%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比83.97%，城中村綜合改造項(xiàng)目占比14.7％。

就在今年5月，美好置業(yè)宣布以對(duì)價(jià)29.63億元轉(zhuǎn)讓名流置業(yè)武漢有限公司100%股權(quán)，預(yù)計(jì)增加稅后利潤(rùn)約6億元。實(shí)際上，名流置業(yè)武漢有限公司名下資產(chǎn)就是位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)鄧家村所開(kāi)發(fā)的名流公館NK2、NK3、NK4、NK5、NK7這5宗項(xiàng)目地塊。

美好置業(yè)在武漢棚改中也獲取了大量土地儲(chǔ)備。從2011年開(kāi)始，美好置業(yè)就先后在漢陽(yáng)區(qū)鄧甲村、江岸區(qū)新湖村、硚口區(qū)長(zhǎng)豐村、洪山區(qū)建和村等城中村改造項(xiàng)目中獲取大量土地。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，美好置業(yè)的一級(jí)業(yè)務(wù)在近三年貢獻(xiàn)了近25億元現(xiàn)金流。即從2015年開(kāi)始，美好置業(yè)的城中村綜合改造項(xiàng)目收益為2.86億元，營(yíng)收比重為6.11%，主營(yíng)利潤(rùn)比例為21.23%；到了2016年，城改項(xiàng)目收益為14.93億元，營(yíng)收比重為28.69%，主營(yíng)利潤(rùn)比例為79.49%；2017年，城改項(xiàng)目收益為6.52億元，營(yíng)收比重為14.7%，主營(yíng)利潤(rùn)比例為39.79%。

值得一提的是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)利潤(rùn)普遍偏低的情況下，美好置業(yè)能夠通過(guò)城中村綜合改造業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)99.59%的毛利率。

而在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)（二級(jí)業(yè)務(wù)）上，其內(nèi)部人士亦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，公司的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不算多。根據(jù)半年報(bào)，美好置業(yè)在建、待建、竣工項(xiàng)目共計(jì)11個(gè)，主要集中在武漢，以及廣東、沈陽(yáng)、重慶、西安、合肥、蕪湖六地。

此外，美好置業(yè)還涉足了裝配式建筑業(yè)務(wù)。

上述負(fù)責(zé)人就說(shuō)，武漢市場(chǎng)現(xiàn)在有裝配式建筑生產(chǎn)的企業(yè)就算火力全開(kāi)，產(chǎn)能也跟不上市場(chǎng)需求。據(jù)他透露，預(yù)計(jì)今年10月美好置業(yè)的第一條生產(chǎn)線在武漢投產(chǎn)，利潤(rùn)率在3%左右，以薄利多銷為主。

資金渴求癥結(jié)難消

事實(shí)上，就在一個(gè)月前，美好置業(yè)主動(dòng)向深交所撤回了申請(qǐng)僅半個(gè)月的20億元公司債，這是繼配股、增發(fā)失敗后，美好置業(yè)在融資道路上的又一次折戟。

對(duì)于這次撤回發(fā)行公司債申請(qǐng)的原因，美好置業(yè)在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示主要是由于市場(chǎng)環(huán)境變化。

外界猜測(cè)，美好置業(yè)此次主動(dòng)撤回或許與通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司獲利緩解資金壓力有關(guān)，但美好置業(yè)明確對(duì)記者表示，二者之間“沒(méi)有關(guān)系”。

從美好置業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展情況看，其對(duì)資金仍有著較大需求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2017年末，美好置業(yè)擁有二級(jí)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目15個(gè)，其中12個(gè)為在建或待建狀態(tài)，后續(xù)仍需要投入155億元資金。

到今年上半年，美好置業(yè)半年報(bào)披露其名下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（二級(jí)開(kāi)發(fā)）在建、待建、竣工項(xiàng)目有11個(gè)，仍需投入資金114.87億元。此外，前述美好置業(yè)簽署的兩個(gè)涉農(nóng)項(xiàng)目還要投入資金100億元。

事實(shí)上，美好置業(yè)的融資渠道并不算豐富，主要以銀行貸款、委托貸款、資管公司貸款、中期票據(jù)為主，融資成本最低為5.225%，而最高也達(dá)到了10.5%。

不過(guò)，有美好置業(yè)內(nèi)部人士對(duì)記者透露：“盡管兩個(gè)涉農(nóng)項(xiàng)目投資規(guī)模有百億，但這筆錢(qián)并不是一次性投進(jìn)去，而是配合自有資金、銀行貸款等滾動(dòng)投入，首批項(xiàng)目大約30余畝地，投入十幾億元，財(cái)務(wù)壓力其實(shí)并不大?！?/p>

另有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，通過(guò)涉農(nóng)項(xiàng)目獲得的政策性貸款利率普遍低于市場(chǎng)水平，針對(duì)不同企業(yè)會(huì)略有不同，一般是基準(zhǔn)利率上浮10％左右。

值得一提的是，今年上半年，美好置業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約金額60.23億元，銷售回款為46億元，這是美好置業(yè)歷年來(lái)最好成績(jī)。

對(duì)比2017年和2016年，美好置業(yè)房產(chǎn)開(kāi)業(yè)業(yè)務(wù)的營(yíng)收金額分別為43.8億元和50.6億元。也因?yàn)閯?chuàng)下了最佳業(yè)績(jī)，美好置業(yè)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年同期上升281.68％，增加16.9億元，加上城市土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（一級(jí)業(yè)務(wù)）通過(guò)轉(zhuǎn)讓下屬子公司股權(quán)獲得現(xiàn)金流入約16億元，以及46億元銷售回款，上半年美好置業(yè)流入現(xiàn)金約62億元。

但在“糧倉(cāng)”的增加上，美好置業(yè)則稍顯滯后。據(jù)其披露，2018年計(jì)劃簽約2350畝、增加土地儲(chǔ)備約437萬(wàn)平方米。

但上半年報(bào)告期內(nèi)，美好置業(yè)僅簽約土地272畝，只完成年度計(jì)劃的11.6%，且無(wú)新增土地儲(chǔ)備。但盡管如此，受益于早年大量?jī)?chǔ)備土地，美好置業(yè)在湖北、安徽、廣東、西安、北京五地仍有待開(kāi)發(fā)土地約166.7萬(wàn)平方米。