近日，有消息稱中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行調(diào)整上海（樓盤）首套房利率折扣，95折降至9折，為首次購房者釋放利好。而二套房利率維持基準(zhǔn)利率上浮10%不變。不過，緊接著8月10日，另據(jù)媒體報道，對于市場傳聞，農(nóng)行上海分行和工行上海市分行回應(yīng)“未對個人住房貸款利率政策進行下調(diào)”。

就此消息，和訊房產(chǎn)也分別致電兩個分行詢問，工行上海分行的回復(fù)是“沒有下調(diào)的消息”。

也就是說，針對這一消息，截至目前，并未有來自工行和農(nóng)行的官方回應(yīng)，也都是各家媒體的采訪報道。為何市場會出現(xiàn)這則傳聞？市場又在傳遞什么信號呢？

銀行間的生存信號

8月9日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道調(diào)查，工行上海分行4月26日前執(zhí)行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日進行調(diào)整，此后出預(yù)售證的新樓盤和簽約二手房一律首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農(nóng)行上海分行。

21世紀(jì)報道內(nèi)容里提到，近幾月，工行房貸經(jīng)理透露“缺單子”感受之外，中介把這兩個月的買房客戶都推薦給了一直執(zhí)行首套房9折的建行。因此，此次傳聞或在透露一個銀行間的生存信號，即都也在爭搶客戶，因此，在競爭中處于“弱勢”的高貸款利率的銀行不得已進行了調(diào)整。

根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%。這已是全國首套房貸利率連續(xù)19個月上漲。不過，今年7月，個別一線有些城市銀行下調(diào)首套最低利率，平均利率出現(xiàn)了小幅下降。在融360監(jiān)測的35個城市中，首套房貸款平均利率中7月最低值為上海5.16%，最高值為武漢（樓盤）6.35%。

此外，更關(guān)鍵的是，這次嚴厲的限購，導(dǎo)致很多地方的土地賣不出去，一些地方財政壓力非常緊張。中信建投的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年前7月，國內(nèi)300城總流拍宗數(shù)達258宗，比2014年同期還高出59%。具體而言，今年前7月，全國土地流拍率約6%，這個數(shù)字甚至高于近輪周期中最低迷的2014年，2014年同期的流拍率也僅為4%。而一向被開發(fā)商視為最重要市場的一線城市，流拍率更是在今年二季度創(chuàng)下17%的最高值，而全國流拍率均值只是7%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，應(yīng)該說工行和農(nóng)行調(diào)整上海首套房利率折扣，頗受市場關(guān)注。因為下半年很多市場參與者對于市場走勢判斷是不清晰的，所以需要一些外部的政策調(diào)整來研究新趨勢。而工行和農(nóng)行的傳聞，總體上說明房貸政策過于嚴厲的做法會適當(dāng)做調(diào)整，這會釋放一些流動性，有助于降低購房成本和活躍市場交易。

剛需盤松綁是大趨勢？

根據(jù)網(wǎng)傳的調(diào)整內(nèi)容看，從95折轉(zhuǎn)變?yōu)?折的折扣力度主要給到的是買首套房的人，二套房利率并未調(diào)整，依然是維持上浮10%的做法，這顯然有助于降低剛需購房者的購房成本。

當(dāng)然，這或也在釋放一個積極的信號，即未來剛需盤的松綁是大趨勢。

其實，從當(dāng)前的政策調(diào)控來看，通過限價限購等方式，大多數(shù)一二線城市的房價基本趨于穩(wěn)定，諸如廈門（樓盤）等熱點城市，還出現(xiàn)了20%的暴跌。但在此過程中，一些剛需族莫名被打擊，市場端還出現(xiàn)了很多剛需族凌晨排隊搖號買房買不到的現(xiàn)象，這導(dǎo)致剛需族雖然手持現(xiàn)金卻買不到房子。

因此，我愛我家集團研究院院長胡景暉表示，房貸利率調(diào)整符合預(yù)期，政策利好自住型需求。受中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的影響，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟形勢不甚樂觀，房貸利率存在下降預(yù)期，所以上海的房貸利率調(diào)整并不意外，其它城市也早有風(fēng)聲?；谪泿耪邔⑦m當(dāng)放松的預(yù)期，我們對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期也偏向樂觀。但抑制炒房是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的基本原則，一方面，國家會嚴控資金流向房地產(chǎn)，另一方面，即使流動性釋放到了房地產(chǎn)，其去向也會被嚴格控制在真正的自住型剛性需求里。

還有業(yè)內(nèi)人士表示，信貸投向如此轉(zhuǎn)向，其實就是響應(yīng)7月23日國務(wù)院常務(wù)會議上提出“積極財政政策要更加積極”、“要保障城投平臺合理融資需求”等要求。所以這實則也是一種差別化信貸政策的做法。

嚴躍進分析，此次調(diào)整新聞?wù)幱谒姆N寬松化的大環(huán)境下，即今年幾次降準(zhǔn)后的寬松政策、中央定調(diào)下半年適當(dāng)寬松和積極的財政貨幣環(huán)境、貿(mào)易關(guān)系調(diào)整下的國內(nèi)內(nèi)需刺激環(huán)境、改革開放40周年的開放環(huán)境。所以本質(zhì)上房地產(chǎn)貸款尤其是剛需貸款依然會認為是住房消費中的重要支撐，折扣優(yōu)惠也是真正讓住房市場導(dǎo)入美好生活愿景的一個重要表現(xiàn)。

或有更多城市和銀行跟進

雖然還未得到銀行的官方回應(yīng)，但是，有業(yè)內(nèi)人士認為，未來，該政策會對房貸市場和購房市場等產(chǎn)生較為明顯的影響。預(yù)計未來還有更多城市、更多銀行會有房貸利率的下調(diào)。

“下半年包括上海及其他城市，推盤節(jié)奏會加快。推盤項目要積極消化，一個健全和寬松的貸款環(huán)境是必要的。所以結(jié)合各地的預(yù)售證發(fā)放制度和備案制度調(diào)整，商業(yè)銀行貸款給予適當(dāng)寬松的做法是非常及時的。這種做法在全國各大商業(yè)銀行中都有可能推行，多少也和下半年商業(yè)銀行提高按揭貸款業(yè)務(wù)比例的急迫程度有關(guān)。”嚴躍進表示。

而從消費端來看，貸款政策會刺激部分購房者入市，而不是觀望。尤其是沒有購房和貸款記錄的購房者，因為相對優(yōu)惠的貸款利率和樓盤限價等因素的加持，購房成本將會降低，因此，預(yù)計到了8月下旬，可能迎來一波交易小高峰。

不過，嚴躍進同時指出，要警惕房價反彈的現(xiàn)象，政策本身是利好的，對于剛需購房者有積極作用，但往往會被過度解讀，比如中介代理公司會借此來“慫恿”購房者加快買房。所以后續(xù)估計還是會有一些新的交易秩序管控政策。