在融資渠道收窄的大背景下，不少房企開始尋找新的融資機會，與投資機構(gòu)共同成立并購基金成為當(dāng)下的重要選擇。業(yè)內(nèi)人士認為，過去房地產(chǎn)投資中債券性投資居多，未來真正的股權(quán)投資機會進一步顯現(xiàn)。

融資渠道收窄

“嚴監(jiān)管是大勢所趨，這對于房企融資也帶來了一些影響。今年上半年，房企各方融資渠道大幅度收縮，特別是信托受到了較大影響，ABS規(guī)?？傮w也有一些下降?！北本┠硨Ｗ⒂诜康禺a(chǎn)投資的PE機構(gòu)總經(jīng)理表示。

記者注意到，年初以來，受融資渠道收窄影響，房企債務(wù)違約頻發(fā)，其中甚至涉及不少知名房企。

“國內(nèi)ABS是一個大方向，規(guī)模有上萬億。不過，目前相關(guān)政策不太成熟，使得這方面發(fā)展相對緩慢。”對于被業(yè)內(nèi)寄予厚望的ABS，北京某知名地產(chǎn)基金副董事長認為，最大的問題在于收益率有限，必須有足夠的流通溢價才能夠大規(guī)模推廣，否則投資者不太容易接受。此外，在資產(chǎn)證券化過程中，涉及多項稅收，國內(nèi)尚缺乏類似歐美國家的ABS法律規(guī)范。

深圳某資管機構(gòu)總經(jīng)理表示，房地產(chǎn)業(yè)通常有兩種資金，一種負責(zé)維持企業(yè)正常運營，另一種則負責(zé)企業(yè)進一步發(fā)展?！暗禺a(chǎn)基金和機構(gòu)的資金，前幾年很容易發(fā)生錯位，要么是找不到合適的投資項目，要么是募集成本比較高，造成一些不良項目匆忙上馬。從去年下半年開始調(diào)控力度加大，基本上將這兩部分資金劃清了界線：地產(chǎn)基金做發(fā)展，信托等機構(gòu)負責(zé)正常運營?！?/p>

上海某偏地產(chǎn)投資的產(chǎn)業(yè)基金創(chuàng)始合伙人表示，做債更接近于銀行范疇，房地產(chǎn)基金是專業(yè)化屬性的投資機構(gòu)，做債也就失去了其最初設(shè)立的意義?！敖衲晟习肽曩Y金比較緊張，大的開發(fā)商也逐漸開放了股權(quán)合作思維，探索一些新的合作渠道?！?/p>

并購機會顯現(xiàn)

前述北京PE機構(gòu)總經(jīng)理認為，對投資機構(gòu)而言，融資市場的改變正孕育出新的投資機會：一是真正的股權(quán)投資。過去，房地產(chǎn)投資對大量機構(gòu)來說是債券性投資，從去年下半年開始呈現(xiàn)出新特點，在投資過程中，機構(gòu)可以拿到大量股權(quán)。二是存量市場催生并購。房地產(chǎn)由“增量時代”邁向“存量時代”，市場格局進一步演變帶來的是部分中下小房企被大房企并購。“我們?nèi)ツ暝诤Ｄ喜①徚撕芏囗椖?。在這一過程中，并購讓投資增值成為可能?！比遣涣假Y產(chǎn)處理。在比較嚴峻的資金形勢基本面下，不少中小房企的特定項目會產(chǎn)生資金壓力，如果能夠把握基于不良資產(chǎn)和短期流動性的問題，則更易獲得超額收益。

普華永道日前發(fā)布的《2017年全年房地產(chǎn)行業(yè)并購回顧》顯示，2017年全年，中國境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)的并購交易482筆，數(shù)量同比增加6.4%；交易金額約810億美元，同比增加30.6%。其中，實現(xiàn)規(guī)?；?、獲取土地儲備、多元化與轉(zhuǎn)型發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)并購的三大主要動因。

今年3月，融創(chuàng)上海與盛煦地產(chǎn)宣布共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金，基金規(guī)模達200億元。據(jù)悉，該基金將聚焦一二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等。此外，基金所投項目將由雙方合作運營平臺進行運營管理，通過多種渠道從資本市場退出。

在上述PE機構(gòu)總經(jīng)理看來，開發(fā)商資金收緊，倒逼其拿出更好的條件來與資金方合作。做債和做股是兩種完全不同的思路，做債看的是安全性，做股則看的是中后端收益?！拔覀円册槍π缘匮a充了不少這方面的人才，比如工程預(yù)算、項目質(zhì)量管理類人才?！?/p>