7月16日,在浙江廣廈重大資產(chǎn)重組媒體說明會上,公司董事長張霞表示,出售天都實(shí)業(yè)一方面是因?yàn)楣痉康禺a(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域持續(xù)經(jīng)營能力不強(qiáng),一方面在于要履行2015年做出的3年內(nèi)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的承諾;控股股東廣廈控股出價公允,且能夠及時支付交易款項(xiàng);在剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,公司將持續(xù)關(guān)注大文化行業(yè)的并購機(jī)會,做強(qiáng)影視、文體、文旅等大文化產(chǎn)業(yè)。

剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

6月4日,浙江廣廈公布《重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(草案)》,公司擬向控股股東廣廈控股轉(zhuǎn)讓所持天都實(shí)業(yè)100%的股權(quán),交易作價15.38億元。剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后,公司將專注于影視等大文化產(chǎn)業(yè)。

此次交易引發(fā)市場質(zhì)疑。數(shù)據(jù)顯示,2015年-2017年,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為95.22%、89.73%和73.24%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是浙江廣廈最主要的營收來源。而影視業(yè)務(wù)的經(jīng)營主體廣廈傳媒自置入公司以來,連續(xù)3年未達(dá)業(yè)績承諾。中證中小投資者服務(wù)中心(簡稱“投服中心”)在現(xiàn)場指出,在轉(zhuǎn)型影視行業(yè)不是很成功的情況下,公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否有必要。

對此,張霞表示,剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要基于以下考慮。一方面,公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的持續(xù)經(jīng)營能力不強(qiáng)。公司近年來一直秉持“穩(wěn)健開發(fā)”的原則,只對存量地塊和樓盤進(jìn)行開發(fā)、銷售,未新增土地儲備,后續(xù)可開發(fā)用地有限。

同時,從目前杭州土地市場地王頻出、動輒幾十億的土地成交現(xiàn)狀看,結(jié)合公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營情況,憑借公司自有資金獲取后續(xù)開發(fā)用地具有一定難度。另一方面,公司于2015年9月9日公司召開2015年第二次臨時股東大會,審議通過了《關(guān)于公司擬退出房地產(chǎn)行業(yè)的議案》,承諾將在3年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。本次出售天都實(shí)業(yè)亦是履行上述承諾。

“盡管影視文化業(yè)務(wù)體量尚小,但公司這幾年一直圍繞投并購積極尋找大文化行業(yè)的并購機(jī)會。無論從實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)或是持續(xù)經(jīng)營角度考慮,退出房地產(chǎn)和并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都是公司2018年核心重點(diǎn)工作。”張霞說。

交易價格是否公允

此次交易購買方為公司控股股東廣廈控股,市場關(guān)注交易是否公允。7月10日,中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪了天都實(shí)業(yè)的樓盤所在地。

記者走訪了解到,天祥B地塊所在的沁源項(xiàng)目下半年開盤,預(yù)計(jì)銷售價格為1.8萬-1.9萬元/平方米,車位為18萬元/個;但臨近樓盤的二手房價格為2.4萬元/平方米。這與交易報(bào)告書中提到的天祥B地塊平均售價為1.55萬元/平方米,A07地塊平均售價1.73萬元/平方米,車位為10.6萬元/個存在不小差距。同時,2018年4月4日,廣廈控股下屬子公司廣廈通和以10.65億元拍得一地塊,該地塊距離天都實(shí)業(yè)僅800米,初步估算樓面價約1.73萬元/平方米。如以該地塊樓面價計(jì)算,僅天都實(shí)業(yè)所持未開發(fā)土地A07的估算售價將達(dá)16.21億元,高于本次交易全部作價15.38億元。

對于中國證券報(bào)記者實(shí)地走訪的價格與估值價格存在差異的問題,獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問、太平洋證券范宗輝表示,將A07地塊按照土地拍賣樓面價單獨(dú)測算獨(dú)立出售不具可操作性。首先,以樓面價計(jì)算收入,沒有考慮土地出售時所要承擔(dān)的稅費(fèi)成本;其次,如果按照1.73萬元/平方米的拍賣價格來對A07地塊單獨(dú)出售做簡單測算,參照現(xiàn)有規(guī)劃方案進(jìn)行開發(fā),銷售價格預(yù)計(jì)達(dá)到2.9萬元/平方米才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡。但按照目前銷售價格的備案情況以及項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況,短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)2.9萬元/平方米的銷售價格可能性非常低。從目前周邊最近開盤的樓盤情況看,銷售價格為1.48萬元/平方米。

對于評估價格與走訪價格不同的原因,評估機(jī)構(gòu)代表、北京北方亞事資產(chǎn)評估事務(wù)所李德沁表示,首先,由于新房銷售實(shí)行價格備案機(jī)制,目前杭州新房和二手房市場存在價差。兩個地塊屬于續(xù)銷地塊,參考項(xiàng)目周邊近期新房售價增長率進(jìn)行測算的價格合理。第二,車位分兩部分,開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中的存量車位,屬于老院區(qū)車位,按照評估基準(zhǔn)日在售車位銷售均價確定為10.6萬元/個;對于計(jì)入開發(fā)成本中的車位,本次評估均價17.81萬元/個,評估價與目前售價基本保持一致。第三,目前沁源公寓沒有取得銷售備案資格,現(xiàn)場售樓人員說的1.8萬-1.9萬元/平方米沒有可靠的依據(jù)。“房價由物價局的備案價格決定。相當(dāng)一部分樓盤想漲價,就因?yàn)槲飪r局限價,所以房價一直不能達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期?！?/p>