經(jīng)過十多年發(fā)展，盡快在國內(nèi)推動公募REITs落地已經(jīng)成為各界共識。6月19日，以“中國REITs市場建設(shè)與金融改革”為題的北大光華中國REITs論壇上，與會代表認(rèn)為國內(nèi)公募REITs推出的各項必要條件已經(jīng)基本具備，但要順利發(fā)展REITs市場，需要制定管理辦法明確權(quán)利義務(wù)，同時在完善稅收、推動租賃住房產(chǎn)權(quán)可抵押等方面進(jìn)行制度創(chuàng)新。

REITs全稱為“房地產(chǎn)信托投資基金”。長期跟蹤這一市場的人對于發(fā)展REITs市場的好處如數(shù)家珍。中國證券基金業(yè)投資協(xié)會會長洪磊長期大力推進(jìn)REITs建設(shè)。他指出，從國際經(jīng)驗看，REITs通過長期持有各類成熟不動產(chǎn)，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，實現(xiàn)不動產(chǎn)的小額投資和按份交易，讓投資者得以分享不動產(chǎn)增值回報；REITs追求穩(wěn)健收益，與股市、債市相關(guān)性低，是養(yǎng)老金、保險資金等長期資金的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏教授指出，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年中國房地產(chǎn)商品房的銷售面積已經(jīng)接近17億平米，中國目前為止人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了40.8平方米。這意味著中國有可能在未來一段時間，不動產(chǎn)市場本身將從增量時代進(jìn)入存量時代。除此之外，還有大量的底層資產(chǎn)，像PPP項目資產(chǎn)，或者其他基礎(chǔ)設(shè)施等。從這個角度講，發(fā)展REITs很可能是未來若干年中國金融體制改革或者供給側(cè)改革最重要的抓手之一。

國務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長孟曉蘇從2005年開始便在中國引入REITs。據(jù)其介紹，近三年的時間在研究用REITs實現(xiàn)我國地方政府公共資產(chǎn)證券化。

“這些年，把REITs引入到保障房和政府資產(chǎn)，用它來推動中國的REITs實際進(jìn)展的思想，慢慢的深入人心?！泵蠒蕴K說。

截至目前，我國還沒有出現(xiàn)真正的REITs，僅有所謂的“準(zhǔn)REITs”或“類REITs”。目前的“類REITs”產(chǎn)品，無法擺脫“剛性兌付”，還存在缺少統(tǒng)一的市場化運(yùn)作環(huán)境、缺少綜合性行業(yè)稅制安排、資產(chǎn)持有成本和資金成本過高，權(quán)益型投資回報率不足等問題。

洪磊在多個公開場合均明確指出，無論在PPP項目還是其他基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化過程中，都沒有真正實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用獨(dú)立和風(fēng)險隔離，比較常見的REITs更像是單一資產(chǎn)的融資工具，在收益擔(dān)?；蚧刭彸兄Z條件下，REITs往往通過最低回報承諾來吸引低風(fēng)險偏好的機(jī)構(gòu)資金，機(jī)構(gòu)類投資者也往往更關(guān)注主體信用而非資產(chǎn)本身的質(zhì)量，更傾向于投資有固定回報的產(chǎn)品或其份額，因此具有較強(qiáng)的“剛性兌付”特征，背離了股權(quán)投資的初衷。