中國財(cái)富網(wǎng)訊(田欣鑫)不動產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下簡稱REITs)是實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段。隨著新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)程的推進(jìn),在中國推出REITs,尤其是公募REITs已經(jīng)變得尤為迫切。

6月19日,在“北大光華中國REITs論壇”中,中國證券基金投資業(yè)協(xié)會會長洪磊等就中國REITs市場建設(shè)的相關(guān)話題展開討論。

洪磊:認(rèn)識誤區(qū)阻礙了國內(nèi)REITs的發(fā)展

洪磊表示,長期以來,國內(nèi)對REITs的理解都過于狹隘,認(rèn)為它只是房地產(chǎn)投資工具,實(shí)踐中進(jìn)一步異化為房地產(chǎn)的債務(wù)融資工具,阻礙了REITs的發(fā)展。這一認(rèn)識誤區(qū)也導(dǎo)致REITs與房地產(chǎn)市場捆綁在一起,僅從房地產(chǎn)市場看REITs發(fā)展需求,沒有看到REITs的完整功能。這也是2004年政策層面啟動REITs研究后,相關(guān)制度無法推出的重要原因。

洪磊表示,我國REITs面臨基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立,無法擺脫“剛性兌付”;制度環(huán)境滯后,缺少統(tǒng)一的市場化運(yùn)作環(huán)境;缺少綜合性行業(yè)稅制安排;資產(chǎn)持有成本和資金成本過高,權(quán)益型投資回報(bào)率不足等問題。應(yīng)當(dāng)從三方面探索推動REITs的發(fā)展,一是比照CDR做法,先行制定REITs管理辦法;二是堅(jiān)持回歸本源,打破“剛性兌付”,加強(qiáng)管理人和投資者教育;三是以REITs為突破口,加快以直接稅為主的綜合稅制改革試點(diǎn)。

劉俏:REITs可能是未來金融體制改革的重要抓手之一

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、金融系教授劉俏強(qiáng)調(diào),REITs很可能是未來若干年中國金融體制改革或者供給側(cè)改革最重要的抓手之一。

一方面,從宏觀層面講,REITs有利于“三去一降一補(bǔ)”經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)現(xiàn),因?yàn)镽EITs不僅有利于化解銀行的不良資產(chǎn),而且還能盤活存量資產(chǎn),優(yōu)化資源配置,提高不動產(chǎn)資產(chǎn)的流動性。

另一方面,如果真正的公募REITs基金推出之后,可以讓更廣大的投資人直接參與到這些不具備太大流動性的不動產(chǎn)投資過程中來,對市場本身也是很大的促進(jìn)。推出不動產(chǎn)金融的新品種出來之后,還可以把傳統(tǒng)開發(fā)銷售做實(shí),轉(zhuǎn)變成“一次性銷售+持續(xù)性收入”并重的方式,成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的契機(jī)。未來REITs可能將成為中國房地產(chǎn)金融重要的主流工具。

孟曉蘇:用REITs實(shí)現(xiàn)地方政府公共資產(chǎn)證券化

國務(wù)院發(fā)展研究中心資產(chǎn)證券化REITs課題組組長孟曉蘇的演講主題是“用REITs實(shí)現(xiàn)我國地方政府公共資產(chǎn)證券化”,其表示,希望把REITs用在中國資產(chǎn)最多、負(fù)債最重的地方政府資產(chǎn)上。

孟曉蘇進(jìn)一步解釋了設(shè)計(jì)中國地方政府資產(chǎn)證券化的四點(diǎn)基本思路,第一是基金置換權(quán)益,支付獲取現(xiàn)金;第二是實(shí)行內(nèi)部管理,避免人員下崗;第三是基金入市交易,豐富資本市場;第四是到期原價(jià)回購,增值全歸政府。

孟曉蘇還表示,對已經(jīng)連續(xù)推動了13年的REITs研究和REITs實(shí)踐抱有信心,因?yàn)橛械缆纷孕藕椭贫茸孕?REITs最后一定會進(jìn)入中國。

最后,孟曉蘇指出,國際上REITs專業(yè)人士對中國的REITs有個(gè)評價(jià),即“遲早要在中國大行其道”。

周芊:REITs是產(chǎn)融結(jié)合的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

中聯(lián)基金合伙人周芊根據(jù)其多年的研究并結(jié)合具體的相關(guān)產(chǎn)品,定義了什么是REITs,從微觀意義上來說,REITs就是一個(gè)產(chǎn)融結(jié)合的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。REITs不是一個(gè)簡單融資的事,也不是一個(gè)簡單投資的事,它是一攬子的解決方案。

周芊還提出,很多人用做快餐的心態(tài)去做REITs,就會面臨挺大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)镽EITs不是一個(gè)簡單的債,而是根植在具體的技術(shù)資產(chǎn)里面,要核查真實(shí)的現(xiàn)金流和未來現(xiàn)金流的變化。所以,要做一個(gè)好的REITs產(chǎn)品及REITs公司并不是一個(gè)簡單的事情。