6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布通知，明確了保險資金參與長租市場有關事項。事實上，今年1月份，銀保監(jiān)會副主席陳文輝在2018年全國保險監(jiān)管工作會議上講話中，關于2018年的保險監(jiān)管工作，就提到支持保險資金審慎投資以避險為目的金融衍生品市場，積極推進保險資金參與長租公寓投資等領域。

　　但今天正式下發(fā)的通知，也并不普通。體現了保險領域深化改革，進一步擴大了險資的運用領域。同時也是加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度的一份配套政策。這對租房供不應求的北上廣等大城市的租戶來說，是一份利好。

　　通知從五方面明確了保險資金參與長租市場的界限：

　　一是明確參與方式與區(qū)位限制：北上廣等大中試點城市

　　保險公司通過直接投資、保險資產管理機構通過發(fā)起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

　　所投長租項目需處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市。

　　還需滿足效益、權屬、土地使用性質和審批程序等方面的要求。

　　二是明確產品設立條件

　　針對投資長租項目的債權投資計劃和股權投資計劃分別設置了設立條件。

　　(一)采用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100%(含)以上；

　　(二)采用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，并設置有效的退出機制。

　　三是規(guī)范資金管理：全程監(jiān)控，?？顚Ｓ?/p>

　　要求保險機構督促各類主體規(guī)范項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監(jiān)控，確保保險資金封閉運行、?？顚Ｓ谩?/p>

　　四是明確投資的風險管理要求

　　保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防范。

　　五是優(yōu)化產品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資產管理產品適用注冊綠色通道

　　分析稱或將減少北上廣等一線城市非理性購房需求

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從政策內容看，租賃市場有望迎接更多的資金投入，對推動租賃市場發(fā)展肯定有非常大的好處。截止日前，多家銀行與開發(fā)商數千億各種融資渠道的資金將投入租賃市場。從市場趨勢看，租賃作為政策鼓勵的房地產發(fā)展方向，涉足的資本與開發(fā)商預期將繼續(xù)大幅度增加。當下租賃市場的最主要痛點在供需結構緊張，特別是一二線熱點城市，租金處于高位的最主要原因是租賃房源少。在資金傾斜下，對于涉足租賃的企業(yè)來說，的確可以獲得資金的支持，增加房源的供應量。

　　張大偉認為，租賃市場調控持續(xù)，建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，對于房地產調控來說，不僅僅租購并舉是房地產長效調控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權利，不僅僅是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。

　　目前為止，全國已經有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了政策內容。政策著落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩(wěn)定。低價租賃土地，目前全國，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平米，按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過10萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

　　銀保監(jiān)會相關負責人表示，《通知》的發(fā)布，有利于拓寬保險資金運用渠道，優(yōu)化保險資產配置，服務好主業(yè)發(fā)展；有利于發(fā)揮保險資金長期、穩(wěn)定的優(yōu)勢，助推國家房地產調控長效機制的建設，加快房地產市場供給側結構性改革；有利于促進我國新型城鎮(zhèn)化建設，加快全面建成小康社會住有所居的目標。下一步，中國銀行保險監(jiān)督管理委員會將認真貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議的相關要求，支持保險機構發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運作模式，進一步參與國家重大戰(zhàn)略、關鍵領域和民生工程建設。