? ? ? ?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前再次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并提出了一系列具體措施。事實上，自年初以來，針對部分城市樓市出現(xiàn)過熱傾向，住建部多次表態(tài)堅持“房住不炒”初衷，多個城市在住建部約談后加碼調(diào)控政策。專家認為，當前房地產(chǎn)市場調(diào)控不能放松。應(yīng)預(yù)期管理與供需管理結(jié)合，疏堵并用，在限價的同時增大供給。

? ? ? ?多地樓市調(diào)控料加碼

? ? ? ?住建部近期對12個熱點城市進行了約談，多個城市此后加碼調(diào)控。調(diào)控升級主要集中在兩方面，一是限購更嚴，二是房貸利率提高。

未來，更多城市可能加碼調(diào)控政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從區(qū)域上看，東北市場、西北市場、西南市場的政策收緊概率加大。從物業(yè)上看，剛需樓盤和酒店式公寓的政策收緊概率加大。從城市來看，部分三四線尤其是庫存規(guī)模不足城市的政策收緊概率加大。而在公積金辦理、土地積極增加供應(yīng)等方面會有較好的政策優(yōu)惠。其中公積金辦理方面，遵循便民、高效原則。在土地供應(yīng)方面，會明確給予各類收緊性政策的城市積極增加供地機會。

? ? ? ?“從既有政策層面看，未來或會打幾個補丁，進而堵住政策漏洞。 ” 嚴躍進建議：一是對假離婚炒房的管控更嚴厲，對于購房資格用完后的離婚，要限制其近期的買房行為；二是嚴查社保繳納情況，中介公司、物業(yè)管理公司等在近期頻頻出現(xiàn)繳納社?，F(xiàn)象，很可能是代繳社保的違規(guī)做法； 三是對于父母親屬等掛靠戶口的應(yīng)限制購房， 以防范憑空增加購房資格；四是先草簽，三年后再正式簽約的行為受管制，避免在沒有購房資格情況下的“占坑” 行為。

? ? ? 值得注意的是，在房地產(chǎn)“緊鑼密鼓” 調(diào)控的同時，全國鼓勵人才落戶的政策越來越多。據(jù)不完全統(tǒng)計，天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、鄭州、沈陽、濟南、西安、南昌、廈門、新疆、石家莊、福州等地紛紛出臺人才吸引政策。

? ? ? ?在上述這些出臺人才吸引政策的城市中，有部分城市房價漲幅略為明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，人才始終是城市發(fā)展的第一資源，吸納優(yōu)質(zhì)人才是一個城市擁有大量資金、高端科技等要素的先決條件。而提供優(yōu)惠購房政策以及相對一線城市較低的房價，則是非一線城市吸引優(yōu)秀人才的手段。但部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上是為了吸引購房者。

? ? ? ?從樓市調(diào)控的角度來看，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華認為，要及時監(jiān)測樓市漲跌風險，督促相關(guān)宏觀政策管理部門和各地方政府及時對政策進行微調(diào)。在當前的復(fù)雜內(nèi)外部條件下，住房市場形勢變化將顯著加快。需要加強市場監(jiān)測、及時微調(diào)政策，以規(guī)避市場風險和宏觀風險。特別需要加大對各區(qū)域市場庫存水平、房價、實際貸款利率等重要指標異常變動的監(jiān)測。

? ? ? ?“人才購房是利好政策，但會被人鉆漏洞，所以落戶后可以適當附加社保繳納等內(nèi)容， 這樣能夠避免樓市投機炒作。 ” 嚴躍進表示，未來各地人才購房、落戶政策方面也會加碼，應(yīng)避免與樓市調(diào)控的初衷背道而馳。

? ? ? ?穩(wěn)房價與控租金并行

? ? ? ?自年初以來，為應(yīng)對部分城市樓市出現(xiàn)過熱傾向，住建部多次表態(tài)堅持“房住不炒” 初衷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，2018年全國累計發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策措施超過125次。

? ? ? ?住建部日前發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，再次重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并提出了一系列量化、具體的措施。

? ? ? ?“未來調(diào)控的核心訴求依然在于穩(wěn)定房價?！比A泰證券分析師賈亞童表示，2018年以來的調(diào)控政策聚焦熱點城市，并且呈現(xiàn)逐步向三四線城市蔓延的趨勢， 調(diào)控力度相對溫和， 主要集中在限價、限售和長效機制的建設(shè)方面。管理層密集約談地方政府，因城施策的調(diào)控體系下，地方政策修正難以影響市場的一致性預(yù)期，同時成交層面預(yù)計難以再現(xiàn)階段性單邊上漲行情，市場成交表現(xiàn)或趨于平均化。

? ? ? ?值得注意的是，住建部在此次發(fā)布的調(diào)控目標任務(wù)中，首次增加了“控租金” 的提法。嚴躍進認為，從發(fā)展租賃市場的角度出發(fā)，積極推進租金穩(wěn)定工作很有必要。此外，強調(diào)“職住平衡”，此類做法在成都等市場中有較為明顯的表現(xiàn)，這為后續(xù)各城市分區(qū)調(diào)控創(chuàng)造了較好條件。

“過去政策調(diào)控的目標主要是房價，但在租購并舉新政下，租賃市場成了新的管理領(lǐng)域?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員會委員劉策表示， 最近很多城市租金上漲問題引起關(guān)注，可以預(yù)見，后續(xù)租金或早或晚也會被納入政策監(jiān)管范疇。

? ? ? ?鄒琳華認為，基本公共服務(wù)供給不足，是租購房同權(quán)后租金可能上漲的最根本原因。這需要不斷擴大基本公共服務(wù)供給。應(yīng)適時將租購?fù)瑱?quán)進一步升級為公共服務(wù)國民待遇，消除“租賃房” 市場內(nèi)部新的等級差別，這樣可以穩(wěn)定城市住房短期租金。此

外，租購房同權(quán)后，為進一步避免學區(qū)房投機或租金上漲，優(yōu)質(zhì)學區(qū)可實施多校劃片、優(yōu)劣學校相互搭配的辦法。

? ? ? ?從房企角度看，劉策認為，這就要求開發(fā)商或者運營商在拿租賃物業(yè)時需高度注意——一旦遭遇租金控制政策出臺，企業(yè)回本將“遙遙無期”。所以，對于未來租金上漲假設(shè)需要審慎。

? ? ? ?長短結(jié)合促進樓市穩(wěn)定

? ? ? 專家表示，從多角度看，未來樓市調(diào)控仍會延續(xù)，且市場成交或趨于平均化，不會出現(xiàn)單邊上漲行情。短期來看，落實住建部措施是關(guān)鍵；長期來看，建設(shè)租賃住房市場、 推進房產(chǎn)稅對于促進樓市更加穩(wěn)定起到重要作用。

? ? ? ?“從銷售、土地拍賣和房地產(chǎn)資金來源等參數(shù)看， 當下房地產(chǎn)投資的狀況在未來一兩個季度還會持續(xù)?！敝袊嗣翊髮W副校長劉元春表示，目前很多城市出現(xiàn)了二手房和新房價格嚴重倒掛的現(xiàn)象，這會使得房地產(chǎn)供給發(fā)生變化，也會讓房地產(chǎn)商出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。

? ? ? ?從房地產(chǎn)開發(fā)來看，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為，銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年多以來的首次轉(zhuǎn)負，體現(xiàn)了去年以來對企業(yè)部門去杠桿的要求。未來，盡管房企存在補充土地儲備的需求，但在行業(yè)調(diào)控和金融監(jiān)管的雙重壓力下，拿地將不可避免地受到資金來源收緊的約束。

? ? ? ?從居民購房來看，中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，由于限貸存在，個人的住房信貸需求有“繞道實現(xiàn)” 的動機。不過，監(jiān)管層對此的監(jiān)管力度會增強，未來個人住房貸款之外的其他住戶貸款增速會得到控制。

長期來看，戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營銷董事總經(jīng)理蔣尚禮認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資趨于理性，投資結(jié)構(gòu)也得到進一步優(yōu)化。一二線城市較為集中的東部地區(qū)作為首輪經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控的區(qū)域，膨脹的需求逐步收縮，成交量下滑已成趨勢；而在樓市輪動效應(yīng)后，需求接力釋放的西部及東北地區(qū)已現(xiàn)疲勢，預(yù)計未來庫存去化速度也將逐漸放緩。

? ? ? ?鄒琳華表示，要堅持“房住不炒”的方略，保持調(diào)控政策定力，避免為激活經(jīng)濟需要而再度剌激購房需求。除少部分購房門檻過高的城市外，多數(shù)城市房價仍在上漲，庫存偏低房價快速上漲的城市也不在少數(shù)。只要給予適度政策刺激，房價進一步泡沫化難以避免，必將顯著加大宏觀經(jīng)濟運行風險。這要求維持現(xiàn)有的限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市需督促其出臺或加碼購房需求控制政策。加大處罰力度，嚴格控制各類消費貸、網(wǎng)貸流入房地產(chǎn)市場。加強市場秩序監(jiān)管，及時查處各類違規(guī)銷售行為。

? ? ? ?“房地產(chǎn)稅的推進和房地產(chǎn)市場長效機制的建立是相輔相成、相得益彰的。”東北證券分析師沈新鳳說，建立長效機制要求建設(shè)基礎(chǔ)性制度，而房產(chǎn)稅就是在住房持有環(huán)節(jié)上的成本約束之一，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，打擊投機囤房激活存量房源，倒逼空置房屋進入買賣和租賃市場，有利于體現(xiàn)“房住不炒”的指導(dǎo)性原則。 房地產(chǎn)市場的長效機制又能從根本上保證房產(chǎn)稅的稅收收入，降低納稅人的額外負擔。