自2021年5月首批公募REITs項目獲批以來，經(jīng)過4年的摸索與發(fā)展，公募REITs市場已從破冰試點發(fā)展成為資本市場的重要組成部分。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，公募REITs累計發(fā)行66只產(chǎn)品，“首發(fā)+擴募”合計募集規(guī)模接近1800億元，二級市場總市值更是達到1986億元，逼近2000億元大關(guān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs這一創(chuàng)新工具不僅為盤活存量資產(chǎn)提供了市場化解決方案，而且在優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置、促進民營經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展等方面展現(xiàn)出獨特的價值。

成長過程中難免會有陣痛。在高速發(fā)展的同時，公募REITs市場也面臨不少難題與挑戰(zhàn)。站在新起點，公募REITs如何在“常態(tài)化發(fā)行”軌道上行穩(wěn)致遠，是當(dāng)下市場各方深入探討的重要課題。

四年進階路

“中國公募REITs市場自試點啟動以來，經(jīng)歷了從無到有、快速發(fā)展的歷程，在市場規(guī)模、資產(chǎn)類別、投資者結(jié)構(gòu)等方面取得了顯著突破，逐步成為資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的重要工具?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)人士表示。

2021年5月，國內(nèi)首批9單公募REITs項目獲得滬深交易所審核通過，并于6月21日正式上市，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式落地，為這一創(chuàng)新金融工具的蓬勃發(fā)展按下了啟動鍵。隨后兩年，市場在探索中穩(wěn)步前行，逐步建立并完善了發(fā)行、交易、擴募等流程與機制。

自2024年以來，公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（下稱“常態(tài)化發(fā)行通知”），標(biāo)志著公募REITs市場正式邁入常態(tài)化階段。Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年全年新發(fā)產(chǎn)品高達29只，創(chuàng)歷史新高。

進入2025年，5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT敲響在上交所上市的鑼聲，年內(nèi)成功發(fā)行的公募REITs數(shù)量達到8只，全市場產(chǎn)品總數(shù)達66只。Choice數(shù)據(jù)顯示，包括首發(fā)與擴募項目在內(nèi)，公募REITs募集總規(guī)模達1794.58億元，其中首發(fā)規(guī)模1743.93億元，擴募規(guī)模50.65億元；二級市場也不斷活躍，截至5月26日收盤，總市值達1986.21億元，即將邁上2000億元大關(guān)。

“近年來，公募REITs市場不僅規(guī)模明顯擴張，而且呈現(xiàn)各種積極變化，包括資產(chǎn)類型多元化，從最初的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通、港口等基礎(chǔ)設(shè)施，逐步擴展至保障性租賃住房、倉儲物流、商業(yè)消費等領(lǐng)域，底層資產(chǎn)豐富度大幅提升?！背啃牵ㄖ袊┗鹧芯恐行母呒壏治鰩熇钜圾Q告訴記者。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億稱，目前交易所在審的項目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項目，未來還會有養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項目入市，公募REITs將涵蓋我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的各個方面，成為支持國家基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的重要力量。

投資者結(jié)構(gòu)的不斷豐富也是公募REITs逐步走向成熟的底氣所在。在華夏基金相關(guān)人士看來，目前我國公募REITs市場機構(gòu)投資者占比較高，主要機構(gòu)投資者包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理財、產(chǎn)業(yè)資本等?！白鳛榇箢愘Y產(chǎn)品種之一，公募REITs正吸引更多的不同類型的投資人進入，也期待社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長線資金投資配置公募REITs，為市場帶來更穩(wěn)定的資金活水。”該人士說。

民營資本已成公募REITs市場生力軍

“以公募REITs為核心的不動產(chǎn)金融循環(huán)將助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。目前，這一循環(huán)體系已初步成形?！鼻迦A大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心研究專員郭翔宇等人表示，該循環(huán)體系通過盤活存量不動產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效率，并將釋放的資金投入產(chǎn)業(yè)和科技領(lǐng)域，為實體經(jīng)濟注入活力。

記者注意到，隨著公募REITs市場生態(tài)的持續(xù)完善，民營資本已成為推動行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。多位受訪人士認(rèn)為，借力公募REITs，民營資本可盤活存量、優(yōu)化負(fù)債、提升運營效率，實現(xiàn)從資產(chǎn)持有者到專業(yè)運營商的輕量化轉(zhuǎn)型。

實際上，早在2023年，國家發(fā)展改革委等部門發(fā)布《關(guān)于實施促進民營經(jīng)濟發(fā)展近期若干舉措的通知》就提到，擴大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進一步擴大民間投資。

目前，包括京東集團、物美集團、印力集團、明陽智能、聯(lián)東集團、華威集團、九州通、順豐控股等民營企業(yè)已成功發(fā)行公募REITs，開拓了新的融資渠道。

“公募REITs的落地實踐為民營企業(yè)構(gòu)建了‘資金—資本—資產(chǎn)’的良性循環(huán)生態(tài)，為民營企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展賦能?！敝泻交鸩粍赢a(chǎn)投資部高級研究員陳吉向記者表示，民營企業(yè)正借助公募REITs這一創(chuàng)新融資工具，降低資產(chǎn)負(fù)債率，向“輕資產(chǎn)、重運營”模式轉(zhuǎn)型。同時，資產(chǎn)上市也在一定程度上提升了企業(yè)的知名度和品牌形象，通過“資產(chǎn)上市—價值重估—產(chǎn)業(yè)反哺”助力民營企業(yè)做大做強。

李一鳴也認(rèn)為，公募REITs對民營經(jīng)濟的發(fā)展具有多方面的積極意義。一方面，民營企業(yè)可通過公募REITs將重資產(chǎn)“輕量化”，盤活存量資產(chǎn)，降低對傳統(tǒng)信貸的依賴度，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表；另一方面，公募REITs要求資產(chǎn)專業(yè)化運營，可倒逼民營企業(yè)引入市場化管理機制，提高資產(chǎn)收益水平。此外，成功發(fā)行公募REITs須通過嚴(yán)格的監(jiān)管審核，有助于民營企業(yè)建立市場信譽，降低后續(xù)融資成本。

在新起點破繭前行

盡管公募REITs市場在短短4年時間里取得了令人矚目的發(fā)展成果，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，相較于國際成熟市場及其他資產(chǎn)類別，公募REITs在市場運行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認(rèn)知水平等方面仍有較大的優(yōu)化和提升空間。

在制度建設(shè)層面，郭翔宇等人認(rèn)為，當(dāng)前“公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，亟須簡化?！氨M管這一架構(gòu)在現(xiàn)行法律框架下是最契合中國國情的選擇，但隨著REITs的常態(tài)化發(fā)行，將暴露出更多的問題，如基金管理人被置于實質(zhì)管理人地位，作為發(fā)行人的產(chǎn)業(yè)方僅充當(dāng)?shù)谌劫Y管服務(wù)商的角色，造成產(chǎn)融結(jié)合的短板。此外，還會產(chǎn)生多重收費增加運營成本、激勵不相容等方面的問題”。

“需要推動資產(chǎn)方、管理人和投資者形成良性生態(tài)，通過優(yōu)化REITs運營管理安排，厘清各方的管理邊界，建立有針對性的激勵約束機制，充分發(fā)揮和整合好資產(chǎn)方和管理人各自在產(chǎn)業(yè)和金融端的優(yōu)勢資源與專業(yè)能力?！比A夏基金相關(guān)人士建議。

在底層資產(chǎn)層面，常態(tài)化發(fā)行通知允許發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)類型擴充到十三個大類。經(jīng)過4年的發(fā)展，公募REITs各項資產(chǎn)類型已陸續(xù)實現(xiàn)“破冰”，但文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施項目仍屬市場空白。

談及這類項目在推進過程中面臨的挑戰(zhàn)，陳吉分析稱，文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施的業(yè)務(wù)模式和體制機制復(fù)雜多樣，更突出的問題是大部分知名景區(qū)為世界文化遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝區(qū)、全國重點文物保護單位，需要構(gòu)建清晰的收益權(quán)以滿足發(fā)行REITs條件。就養(yǎng)老設(shè)施項目而言，養(yǎng)老行業(yè)強調(diào)非營利性和普惠性，當(dāng)前尚未形成成熟的市場化業(yè)務(wù)模式，且人力成本通常較高，須滿足發(fā)行REITs的強制收益分配要求和穩(wěn)健收益要求。

李一鳴補充道，文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展可能面臨特有的問題，如自然景區(qū)內(nèi)的自然資源、歷史文物、宗教資產(chǎn)等通常為國家或集體所有，在法律上存在轉(zhuǎn)讓限制的問題。

今年以來，公募REITs二級市場的火熱引發(fā)市場關(guān)注，不少產(chǎn)品的溢價率持續(xù)攀升?！爸饕且蚬糝EITs較高的投資價值和市場整體供需失衡所導(dǎo)致的?！标惣f。

李一鳴認(rèn)為，其背后也反映出公募REITs的投資者教育相對滯后，個人投資者對公募REITs的特點以及長期配置屬性認(rèn)知模糊，易將其視為短期投機工具，加劇市場波動。市場短期過熱或?qū)е鹿乐蹬菽?，若底層資產(chǎn)運營業(yè)績不及預(yù)期，可能引發(fā)價格回調(diào)，投資者須避免追漲殺跌，強化對公募REITs資產(chǎn)作為長期配置屬性的認(rèn)知。

四載耕耘，我國公募REITs市場實現(xiàn)了從無到有，到總市值近2000億元的跨越式發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮??！案鶕?jù)海外REITs市場發(fā)展規(guī)律，未來3至5年中國公募REITs的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將持續(xù)增長，隨著資產(chǎn)類別的增加、投資者類型的豐富、新發(fā)和擴募的常態(tài)化，以及二級市場價值發(fā)現(xiàn)功能的不斷完善，公募REITs將成為資本市場中非常重要的投資工具。”萬億說。