中國財富網(wǎng)訊（田欣鑫）10月26日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布了《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》（2018年10月）。報告顯示，9月142個樣本城市中，一二線城市房價由微漲轉(zhuǎn)為小幅下跌，三四線城市房價漲速進一步回落至接近于零的水平。

一線房價由緩漲變?yōu)槲⒔?但市場機制扭曲程度較大

自2018年年初以來，北京、深圳房價均有所回升，廣州上漲較快，上海則繼續(xù)下降。而至2018年9月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升進程中斷，與2018年8月相比，9月一線城市房價環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進一步回落0.8%。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價均環(huán)比下跌。

一線城市中，北上深三城房價水平由以前的大體接近，到差距逐步拉開。北京房價中位數(shù)仍居第一，為57043元/建筑平方米。深圳第二為52510元/建筑平方米，上海以45376元/建筑平方米居第三位。9月北京房價中位數(shù)比8月下降了2009元/建筑平方米，深圳及上海僅略有上升，廣州房價中位數(shù)比8月上升了2506元/建筑平方米。

報告分析，雖然一線城市房價得到有效控制，但是一線城市房價穩(wěn)定嚴重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。主要表現(xiàn)在：在嚴厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動了住房租金快速上漲；一線城市整體進入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴重抑制等。

準一線及二線由漲轉(zhuǎn)跌 房價與居民收入水平脫節(jié)

在各地政府嚴控住房投資投機、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、市場短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準一線及二線城市房價也由漲轉(zhuǎn)跌。

與8月相比，9月準一線城市房價環(huán)比下跌0.01%，漲速比上月回落0.22%。除蘇州外，重慶、天津、杭州房價均環(huán)比下跌。曾為全國房價第一的杭州，9月房價中位數(shù)為31557元/建筑平方米，比上月下降475元/建筑平方米，房價水平居全國第七。準一線城市中，重慶房價中位數(shù)最低，為14113元/建筑平方米，比上月下降93元/建筑平方米。

9月二線城市房價環(huán)比下跌0.563%，漲速比上月進一步回落0.53%。其中成都環(huán)比下跌3.74%、武漢下跌2.1%、青島下跌1.55%，西安下跌1.38%。

熱點二線城市房價由漲轉(zhuǎn)跌，也帶動了周邊三四線城市房價下跌。如成都房價下跌帶動周邊樂山、自貢、遂寧等地房價下跌；廈門下跌帶動了漳州等地房價下跌等。二線城市9月房價中位數(shù)的平均值為18383元/建筑平方米，較上月略降106元/建筑平方米。

報告分析，2017-2018年準一線及二線城市的快速上漲，與一線城市住房投資投機需求溢出和三四線城市住房投資投機需求涌入有很大關(guān)系。

房價在短時間內(nèi)的迅速上漲，使得房價與現(xiàn)階段當?shù)鼐用袷杖胨矫摴?jié)。一旦住房投資投機需求萎縮或受到政策抑制，房價可能會出現(xiàn)迅速下跌。天津房價在2018年出現(xiàn)了快速下跌，成都房價近期也有較快下跌。青島、武漢、西安等熱點二線城市房價也開始下跌，后期有可能復制天津、成都、廈門的房價走勢。

三四線房價接近停漲 庫存水平或回升

報告指出，2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，是近一年多來三四線城市房價持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價格洼地填平的背景下，三四線城市房價漲速持續(xù)回落。

9月三四線城市房價環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進一步回落0.49%。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經(jīng)較強的城市房價均環(huán)比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。

值得一提的是，9月廊坊（燕郊）房價中位數(shù)為16982元/建筑平方米，較2017年3月中位數(shù)31879元/建筑平方米下降了14897元/建筑平方米，接近于“腰斬”。報告對此分析，違背“房住不炒”的定位將受到市場嚴懲。

報告還提到，三四線城市商品住房雖然實現(xiàn)了快速出售去庫存，但在房價水平處于歷史高點的剌激下，住房庫存有望再度進入攀升通道。已經(jīng)售出住房的利用效率低，存量空置現(xiàn)象也較為嚴重。

未來一二線房價穩(wěn)中略降 三四線漲速進一步下降

報告對當前影響房價的內(nèi)外形勢及未來房價走勢也做出了分析，從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟形勢復雜多變，美聯(lián)儲進入加息周期，國際資本市場動蕩加劇，中美貿(mào)易摩擦尚未緩解。外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強住房市場觀望情緒。

從政策面看，中央抑制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實，這不僅對穩(wěn)定房價預期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。

從城市層級看，一線城市已經(jīng)進入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較?。欢木€城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進一步增強房價下降壓力。

從市場層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下沖擊。

從資金面看，隨著定向降準等穩(wěn)健貨幣政策的實施，市場利率有所下降，預計首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也將得到改善。但“大水漫灌”的現(xiàn)象暫不會出現(xiàn)。

基于以上因素綜合推測，短期內(nèi)一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區(qū)域。