編者按：近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線城市新房和二手房全面降溫，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，價(jià)跌量穩(wěn)，“金九銀十”失色已是市場共識(shí)。在多方面因素影響下，房價(jià)九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場將整體保持平穩(wěn)，多項(xiàng)指標(biāo)漲幅將繼續(xù)收窄。

一線城市房價(jià)環(huán)比下降 “金九銀十”退燒

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，9月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，二線、三線城市漲幅回落。

9月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有2個(gè)，比上月增加1個(gè)；持平的2個(gè)，與上月相同；上漲的11個(gè)，減少1個(gè)，最高漲幅為1.3%，11個(gè)城市中有9個(gè)城市漲幅比上月回落。同比下降的城市有2個(gè)，與上月相同，最大降幅為1.3%；持平的1個(gè)；上漲的12個(gè)，減少1個(gè)，最高漲幅為12.3%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)昨日告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，從房價(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價(jià)上漲的城市數(shù)量為64個(gè)，相比8月份的67個(gè)有所減少，這說明部分城市開始步入到降價(jià)的行列中。后續(xù)若是市場觀望情緒繼續(xù)加重，那么實(shí)際上房價(jià)降溫的城市數(shù)量將會(huì)持續(xù)增加。

劉建偉表示，9月份，各地繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，落實(shí)地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)初步測算，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.1%，漲幅比去年同月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；前三季度平均，同比持平，而去年同期為上漲13.2%。二手住宅銷售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比去年同月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；前三季度平均，同比上漲0.6%，漲幅比去年同期回落14.4個(gè)百分點(diǎn)。二線、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲9.6%和9.1%，漲幅比去年同月分別擴(kuò)大4.0和1.2個(gè)百分點(diǎn)；前三季度平均，同比分別上漲6.4%和7.0%，漲幅比去年同期分別回落4.1和1.1個(gè)百分點(diǎn)。二線、三線城市二手住宅銷售價(jià)格分別上漲7.3%和7.2%，漲幅比去年同月分別擴(kuò)大1.6和1.3個(gè)百分點(diǎn)；前三季度平均，同比分別上漲5.1%和5.2%，漲幅比去年同期分別回落3.8和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前二手房相比過去的定價(jià)，有所降溫，同時(shí)相比開發(fā)商，業(yè)主也會(huì)主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。實(shí)際上，很多業(yè)主當(dāng)前房屋的置換需求是比較強(qiáng)的，但是置換方面的壓力是比較大的，這個(gè)時(shí)候會(huì)主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)。

中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，政策再次全面升級(jí)，市場整體分化，“金九銀十”退燒。調(diào)控政策城市分布相比之前集中在二線、三線城市，9月份房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一線、二線城市到三線、四線城市均有大量分布。30城市的各地巡查，更多的城市加入了調(diào)控的行列。房地產(chǎn)各種隨機(jī)檢查成為8月份和9月份樓市調(diào)控的最主要特點(diǎn)。（證券日?qǐng)?bào)）

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以價(jià)換量 四季度房價(jià)或松動(dòng)

20日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一線城市新房和二手房全面降溫，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，價(jià)跌量穩(wěn)，“金九銀十”失色已是市場共識(shí)。在多方面因素影響下，房價(jià)九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度，在調(diào)控政策不放松的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場將整體保持平穩(wěn)，多項(xiàng)指標(biāo)漲幅將繼續(xù)收窄。

房價(jià)大面積上漲趨勢得到緩解

數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價(jià)全面降溫。從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。

從二三線城市來看，房價(jià)依然呈現(xiàn)上漲之勢，但漲幅明顯放緩。數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在8月房價(jià)上漲刷新紀(jì)錄后，9月樓市漲幅明顯放緩，市場出現(xiàn)了退燒跡象。新建住宅9月份環(huán)比上漲1%，相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀調(diào)控外，北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”、深圳731新政、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。同時(shí)，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，全國掛牌二手房源量環(huán)比下降，一線城市新增房源量環(huán)比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現(xiàn)普遍“降溫”態(tài)勢。

上海富大集團(tuán)公司首席經(jīng)濟(jì)師張平表示，目前一線城市在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下，走得較為平穩(wěn)。二線城市隨著調(diào)控政策重新收緊，上半年出現(xiàn)的人才引進(jìn)、搖號(hào)購房等退潮，房地產(chǎn)又重新回歸理性。

張平認(rèn)為，隨著投機(jī)炒房需求退出，前期集中釋放的當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力被預(yù)支，后續(xù)需求無法跟上，再加上房價(jià)處于高位，當(dāng)?shù)刭徺I力難以支撐也是必然。

區(qū)域分化依然明顯

統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，這也是今年下半年以來，房地產(chǎn)投資增速首次回歸個(gè)位數(shù)。

張大偉表示，截至2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達(dá)40個(gè)月，繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長歷史。樓市整體依然處于高位，但旺季未旺，反而多項(xiàng)數(shù)據(jù)漲幅放緩，出現(xiàn)逐漸平穩(wěn)的趨勢。以9月成交量來看，雖然1-9月總成交量同比有所上升，但從9月單月來看，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下調(diào)了3.6%。這也是最近5個(gè)月首次出現(xiàn)同比成交量下調(diào)的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)顯示，前9月，房企房屋施工面積767218萬平方米，同比增長3.9%，增速比1-8月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，較上月增長量減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，較上月增長量減少1個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

土地成交方面，房企土地購置面積同比增長15.7%，增速比1-8月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款10002億元，增長22.7%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)銷售方面，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。銷售額增長13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉說，從全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下調(diào)，而支撐樓市上漲的，主要是中西部市場的成交。

前三季度,全國商品房銷售面積同比增幅，在東部地區(qū)同比下降4.3%、東北地區(qū)同比下降3.5%的同時(shí)，中部、西部同比分別增長10.2%、8.9%。從成交額看，中西部同比上漲均超過20%。

這一分化同時(shí)也體現(xiàn)在房價(jià)上。在一二線重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅紛紛回落的同時(shí)，中西部城市卻領(lǐng)銜9月房價(jià)漲幅。具體來看，漲幅超2%的城市均為中西部城市，西安新建商品住房價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)6.2%，呼和浩特環(huán)比上漲2.8%，瀘州環(huán)比上漲2.6%，西寧、貴陽分別環(huán)比上漲2.1%。

四季度房價(jià)或松動(dòng)

杭州作為房地產(chǎn)主力城市，今年上半年還出現(xiàn)“凌晨排隊(duì)、萬人搖號(hào)”的瘋狂場面，但僅過去5個(gè)月就出現(xiàn)新盤成交、價(jià)格雙降。

北京二手房主也開始松口，價(jià)格可談。例如東三環(huán)的一套670萬的兩居室，房子掛牌價(jià)格連續(xù)3天從初期的670萬降到后來的630萬。

張大偉認(rèn)為，購買力難以再?zèng)_高。雖然當(dāng)下全國房價(jià)上行城市依然占主流，但市場已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴(yán)格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市，房價(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

作為房價(jià)風(fēng)向標(biāo)的一二線城市，購房者預(yù)期明顯轉(zhuǎn)向，觀望者不斷增多。從58安居客房產(chǎn)研究院購房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)來看，購房者信心指數(shù)為92.8，環(huán)比下降5.7%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為102.9，環(huán)比下降2.3%。

在上述背景下，張波認(rèn)為，受預(yù)期影響，以價(jià)換量將成為常態(tài)，而眾多房企也不例外，不得不在價(jià)格上做更多讓步以換取銷量。

究其原因，張波表示，9月樓市熱度已然“觸頂回落”，房地產(chǎn)調(diào)控難以放松，房企貸款難度未減，不得不讓步以改變成交乏力狀態(tài)。

“未來熱點(diǎn)城市開始進(jìn)入賣不完時(shí)代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現(xiàn)了環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數(shù)熱點(diǎn)剛需項(xiàng)目外，去化率也快速下行?！睆埓髠フf。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

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前三季度房地產(chǎn)銷售放緩 樓市分化加劇

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，樓市進(jìn)一步分化的可能性再度凸顯。與土地供應(yīng)相對(duì)不足，且房屋空置率相對(duì)合理的一二線城市相比，三四線城市樓市下行的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

“金九”退燒，樓市分化也在加劇。

10月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，增速比1-8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。同期，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

分析人士指出，9月份以來，樓市熱度已然觸頂回落。供給方面，慣性作用下，投資在四季度還將維持相對(duì)高位，但房企拿地將更為謹(jǐn)慎。銷售方面，盡管中西部地區(qū)熱度仍未消退，但在東部地區(qū)，在市場觀望情緒日漸濃厚的背景下，四季度房企“以價(jià)換量”的可能性還在加大。

供需兩重天

市場供需形勢正在發(fā)生變化。

數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88665億元，同比增長9.9%，增速略微回落。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

此外，新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。1-9月，全國房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速相比1-8月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積112411萬平方米，增長19.4%。

記者注意到，2018年以來，房屋新開工面積增速持續(xù)加快，同比增速已經(jīng)從年初的2%提升至目前的水平，而從單月拆分?jǐn)?shù)據(jù)來看，7、8、9三月的新開工面積同比增幅均超過20％。

此外，1-9月，房屋竣工面積51132萬平方米，下降11.4%?！氨M管連續(xù)10個(gè)月竣工面積同比下跌，但跌幅已經(jīng)開始有收窄態(tài)勢。隨著后續(xù)房地產(chǎn)市場供應(yīng)端的發(fā)力，預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工規(guī)模持續(xù)下跌的可能性會(huì)減少，這也利好后續(xù)房屋交付規(guī)模的增加。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，三季度數(shù)據(jù)來看，在督促房企開發(fā)等層面，政策效應(yīng)顯現(xiàn)。近期包括深圳對(duì)于房企拿地后的施工和竣工時(shí)限要求等政策的出臺(tái)，都說明各地在積極督促房企進(jìn)行既有土地項(xiàng)目的開發(fā)，以形成有效供給。

與供給側(cè)仍保持相對(duì)火熱不同，需求側(cè)的銷售數(shù)據(jù)則有下行跡象顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長3.3%。

此外，銷售額增速也繼續(xù)放緩。1-9月，全國商品房銷售額達(dá)到104132億元，增長13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

而拆分統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月單月，全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米，同比下滑3.6%。記者注意到，這也是最近5個(gè)月首次出現(xiàn)同比成交量下滑的現(xiàn)象。

多位分析人士指出，盡管目前累計(jì)銷售數(shù)據(jù)仍有較大的同比增長，但在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)下，購房人的觀望情緒正在升溫，并導(dǎo)致市場的去化率大幅下滑，這可能會(huì)導(dǎo)致部分房企在第四季度發(fā)力銷售，以價(jià)換量的現(xiàn)象可能會(huì)更加頻繁地出現(xiàn)。

三四線樓市下行風(fēng)險(xiǎn)加大

“金九”不再，“銀十”開局也顯乏力。多位分析人士均指出，樓市進(jìn)一步分化的可能性正在凸顯。

“全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現(xiàn)了下降，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，特別是中西部銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場平均漲幅，成交金額上漲幅度同比也在22%以上。

數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面同比下降4.3%至48462萬平方米，降幅比1-8月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。而其銷售額增速也繼續(xù)放緩，相比1-8月回落了5個(gè)百分點(diǎn)，僅為55820億元。

同期西部地區(qū)商品房銷售面積31557萬平方米，增長8.9%；銷售額21511億元，增長26.6%。

據(jù)易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月上海新房成交面積69.8萬平方米，同比減少31.6％；新增供給面積6.8萬平方米，同比減少68.2%。

不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的銷售遇冷，原因在于嚴(yán)厲調(diào)控政策與市場看低預(yù)期導(dǎo)致的需求萎縮，短期內(nèi)大幅波動(dòng)的可能性不大。而一些三四線城市，其樓市加速下行的可能性更大。

10月19日，在中國新聞社主辦的2018年三季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，樓市進(jìn)一步分化的可能性再度凸顯。與土地供應(yīng)相對(duì)不足，且房屋空置率相對(duì)合理的一二線城市相比，三四線城市樓市下行的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

實(shí)際上，與一二線城市“量縮價(jià)穩(wěn)”相比，在2016年上一輪上漲周期中最為突出的部分東部三四線城市，目前“量價(jià)雙跌”的現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)。

58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京周邊城市的二手房價(jià)呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢，10月前兩周二手房均價(jià)13559元/平方米，環(huán)比上月下跌2.30%，同比下跌 28.66%。

“去年以來，三四線城市的房地產(chǎn)在各種因素的影響下發(fā)展較好，除了把價(jià)格明顯提高以外，地方政府還推出了大量的土地供給。而這些地區(qū)的房屋空置率較高，住房潛在供給的增加，新一輪的庫存會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)引起重視。”倪鵬飛說。