香港差餉物業(yè)估價(jià)署7月底公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私宅樓價(jià)指數(shù)已連續(xù)27個(gè)月上升，并連續(xù)20月創(chuàng)新高。然而，近期香港市場宏觀環(huán)境趨弱，包括美聯(lián)儲(chǔ)加息壓力導(dǎo)致香港隨之加息和上調(diào)最優(yōu)惠利率預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增速放緩以及港元匯率持續(xù)走弱，都將給香港的資產(chǎn)市場，尤其是樓市帶來直接的沖擊。

目前，各大機(jī)構(gòu)紛紛預(yù)期香港樓市持續(xù)上行的趨勢將出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，未來一年樓價(jià)或存在15%的下行空間。

多因素致樓市承壓

香港差餉物業(yè)估價(jià)署7月31日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月份香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào)389.4點(diǎn)，按月上漲1.64%。至此，香港私宅樓價(jià)指數(shù)已連續(xù)27個(gè)月上升，并連續(xù)20個(gè)月創(chuàng)新高，年內(nèi)累計(jì)上漲10.4%，按年則漲幅為15.9%。

然而，值得注意的是，反映香港房價(jià)的中原城市指數(shù)（CCI）顯示，今年以來香港房價(jià)雖然上漲逾14%，但房價(jià)最高的香港島，卻出現(xiàn)了2.07%的環(huán)比降幅。香港島多處單位，如太古城、會(huì)展中心會(huì)景閣、藍(lán)灣半島和嘉亨灣環(huán)比房價(jià)分別大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。市場人士表示，這似乎是一個(gè)房價(jià)見頂?shù)男盘?hào)，而目前香港經(jīng)濟(jì)的宏觀環(huán)境并不理想，預(yù)期未來一段時(shí)間香港樓市或受到以下幾個(gè)因素的直接沖擊。

首先，中美貿(mào)易摩擦帶來的經(jīng)濟(jì)增長放緩和購買力下降。不僅香港本地的購買力水平出現(xiàn)下滑，由于人民幣匯率明顯下跌，使得香港樓市對(duì)內(nèi)地投資者的吸引力降低，內(nèi)地流入香港地產(chǎn)市場的資金也大幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，內(nèi)地對(duì)香港住宅投資金額僅8.35億美元，而去年全年的數(shù)字高達(dá)70億美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來5年香港私人住宅單位的落成量每年有望達(dá)到2.08萬個(gè)，相比過去5年平均水平增加50%。這樣的供大于求必然拉低房產(chǎn)價(jià)格。

其次，由于美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息帶來的息差加大，港元匯率持續(xù)走弱。一方面套息交易導(dǎo)致資金持續(xù)流出香港；另一方面金管局穩(wěn)定匯率導(dǎo)致銀行間結(jié)余下降，也使流動(dòng)性收緊，導(dǎo)致銀行間拆息升高。流動(dòng)性壓力不僅會(huì)打壓樓價(jià)，甚至對(duì)香港股市也有很大的負(fù)面作用。

此外，香港各大銀行還將進(jìn)一步上調(diào)按揭利息。8月中旬，香港三大發(fā)鈔銀行匯豐控股、中銀香港和渣打香港都宣布將提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%，提高以最優(yōu)惠利率為基準(zhǔn)的按揭利率至2.25%，多家香港商業(yè)銀行跟隨。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來香港按揭利率仍將上升50-75個(gè)基點(diǎn)。而利率的上升，將增加購房成本，從而對(duì)樓市產(chǎn)生沖擊。

房價(jià)面臨回調(diào)

里昂證券20日發(fā)布的研報(bào)表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。該行分析師Nicole Wong在一份報(bào)告中表示，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷十五年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對(duì)房價(jià)的負(fù)擔(dān)能力下降以及可能惡化的市場情緒，預(yù)計(jì)未來一年房價(jià)會(huì)出現(xiàn)15%的回調(diào)。

野村證券在本月早些時(shí)候也表示，銀行已開始提高抵押貸款利率，并指出自2008年以來，過去兩輪類似的樓價(jià)上漲后，房產(chǎn)價(jià)格分別出現(xiàn)了5％和13％的下跌。

瑞銀此前也發(fā)表研究報(bào)告稱，香港樓價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，過往樓價(jià)下跌主要由于經(jīng)濟(jì)沖擊引發(fā)，而該行預(yù)期貿(mào)易摩擦將令香港GDP增長中期下跌0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。該行又稱，相信香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差將令樓市表現(xiàn)脆弱，維持預(yù)測香港樓價(jià)自現(xiàn)在到明年年底將跌5%-10%，該行的預(yù)測主要基于相信未來一段時(shí)間的樓市按揭利率將上升50-75個(gè)基點(diǎn)，還并未完全算入貿(mào)易摩擦對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的影響。

花旗近期發(fā)表研究報(bào)告表示，香港樓價(jià)上半年累升超13%，令下半年出現(xiàn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)增加。該行稱，自2016年3月低位以來，樓價(jià)累升已達(dá)47%。香港上半年樓價(jià)表現(xiàn)超過該行預(yù)期的10%增幅，但以基本面情況估算，預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)將回調(diào)7%。此外如果股市出現(xiàn)大的調(diào)整，也會(huì)觸發(fā)住宅樓價(jià)下半年回調(diào)?；ㄆ爝€預(yù)計(jì)香港地產(chǎn)股仍會(huì)跑輸大市，因?yàn)殂y行間拆息的上升不利于發(fā)展商。