近日，有消息稱(chēng)中國(guó)工商銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行調(diào)整上海（樓盤(pán)）首套房利率折扣，95折降至9折，為首次購(gòu)房者釋放利好。而二套房利率維持基準(zhǔn)利率上浮10%不變。不過(guò)，緊接著8月10日，另?yè)?jù)媒體報(bào)道，對(duì)于市場(chǎng)傳聞，農(nóng)行上海分行和工行上海市分行回應(yīng)“未對(duì)個(gè)人住房貸款利率政策進(jìn)行下調(diào)”。

就此消息，和訊房產(chǎn)也分別致電兩個(gè)分行詢(xún)問(wèn)，工行上海分行的回復(fù)是“沒(méi)有下調(diào)的消息”。

也就是說(shuō)，針對(duì)這一消息，截至目前，并未有來(lái)自工行和農(nóng)行的官方回應(yīng)，也都是各家媒體的采訪報(bào)道。為何市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這則傳聞？市場(chǎng)又在傳遞什么信號(hào)呢？

銀行間的生存信號(hào)

8月9日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)查，工行上海分行4月26日前執(zhí)行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日進(jìn)行調(diào)整，此后出預(yù)售證的新樓盤(pán)和簽約二手房一律首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動(dòng)的還有農(nóng)行上海分行。

21世紀(jì)報(bào)道內(nèi)容里提到，近幾月，工行房貸經(jīng)理透露“缺單子”感受之外，中介把這兩個(gè)月的買(mǎi)房客戶都推薦給了一直執(zhí)行首套房9折的建行。因此，此次傳聞或在透露一個(gè)銀行間的生存信號(hào)，即都也在爭(zhēng)搶客戶，因此，在競(jìng)爭(zhēng)中處于“弱勢(shì)”的高貸款利率的銀行不得已進(jìn)行了調(diào)整。

根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%。這已是全國(guó)首套房貸利率連續(xù)19個(gè)月上漲。不過(guò)，今年7月，個(gè)別一線有些城市銀行下調(diào)首套最低利率，平均利率出現(xiàn)了小幅下降。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，首套房貸款平均利率中7月最低值為上海5.16%，最高值為武漢（樓盤(pán)）6.35%。

此外，更關(guān)鍵的是，這次嚴(yán)厲的限購(gòu)，導(dǎo)致很多地方的土地賣(mài)不出去，一些地方財(cái)政壓力非常緊張。中信建投的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7月，國(guó)內(nèi)300城總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，比2014年同期還高出59%。具體而言，今年前7月，全國(guó)土地流拍率約6%，這個(gè)數(shù)字甚至高于近輪周期中最低迷的2014年，2014年同期的流拍率也僅為4%。而一向被開(kāi)發(fā)商視為最重要市場(chǎng)的一線城市，流拍率更是在今年二季度創(chuàng)下17%的最高值，而全國(guó)流拍率均值只是7%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，應(yīng)該說(shuō)工行和農(nóng)行調(diào)整上海首套房利率折扣，頗受市場(chǎng)關(guān)注。因?yàn)橄掳肽旰芏嗍袌?chǎng)參與者對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)判斷是不清晰的，所以需要一些外部的政策調(diào)整來(lái)研究新趨勢(shì)。而工行和農(nóng)行的傳聞，總體上說(shuō)明房貸政策過(guò)于嚴(yán)厲的做法會(huì)適當(dāng)做調(diào)整，這會(huì)釋放一些流動(dòng)性，有助于降低購(gòu)房成本和活躍市場(chǎng)交易。

剛需盤(pán)松綁是大趨勢(shì)？

根據(jù)網(wǎng)傳的調(diào)整內(nèi)容看，從95折轉(zhuǎn)變?yōu)?折的折扣力度主要給到的是買(mǎi)首套房的人，二套房利率并未調(diào)整，依然是維持上浮10%的做法，這顯然有助于降低剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

當(dāng)然，這或也在釋放一個(gè)積極的信號(hào)，即未來(lái)剛需盤(pán)的松綁是大趨勢(shì)。

其實(shí)，從當(dāng)前的政策調(diào)控來(lái)看，通過(guò)限價(jià)限購(gòu)等方式，大多數(shù)一二線城市的房?jī)r(jià)基本趨于穩(wěn)定，諸如廈門(mén)（樓盤(pán)）等熱點(diǎn)城市，還出現(xiàn)了20%的暴跌。但在此過(guò)程中，一些剛需族莫名被打擊，市場(chǎng)端還出現(xiàn)了很多剛需族凌晨排隊(duì)搖號(hào)買(mǎi)房買(mǎi)不到的現(xiàn)象，這導(dǎo)致剛需族雖然手持現(xiàn)金卻買(mǎi)不到房子。

因此，我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示，房貸利率調(diào)整符合預(yù)期，政策利好自住型需求。受中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的影響，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不甚樂(lè)觀，房貸利率存在下降預(yù)期，所以上海的房貸利率調(diào)整并不意外，其它城市也早有風(fēng)聲?；谪泿耪邔⑦m當(dāng)放松的預(yù)期，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期也偏向樂(lè)觀。但抑制炒房是當(dāng)前房地產(chǎn)政策的基本原則，一方面，國(guó)家會(huì)嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)，另一方面，即使流動(dòng)性釋放到了房地產(chǎn)，其去向也會(huì)被嚴(yán)格控制在真正的自住型剛性需求里。

還有業(yè)內(nèi)人士表示，信貸投向如此轉(zhuǎn)向，其實(shí)就是響應(yīng)7月23日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出“積極財(cái)政政策要更加積極”、“要保障城投平臺(tái)合理融資需求”等要求。所以這實(shí)則也是一種差別化信貸政策的做法。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次調(diào)整新聞?wù)幱谒姆N寬松化的大環(huán)境下，即今年幾次降準(zhǔn)后的寬松政策、中央定調(diào)下半年適當(dāng)寬松和積極的財(cái)政貨幣環(huán)境、貿(mào)易關(guān)系調(diào)整下的國(guó)內(nèi)內(nèi)需刺激環(huán)境、改革開(kāi)放40周年的開(kāi)放環(huán)境。所以本質(zhì)上房地產(chǎn)貸款尤其是剛需貸款依然會(huì)認(rèn)為是住房消費(fèi)中的重要支撐，折扣優(yōu)惠也是真正讓住房市場(chǎng)導(dǎo)入美好生活愿景的一個(gè)重要表現(xiàn)。

或有更多城市和銀行跟進(jìn)

雖然還未得到銀行的官方回應(yīng)，但是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)，該政策會(huì)對(duì)房貸市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)等產(chǎn)生較為明顯的影響。預(yù)計(jì)未來(lái)還有更多城市、更多銀行會(huì)有房貸利率的下調(diào)。

“下半年包括上海及其他城市，推盤(pán)節(jié)奏會(huì)加快。推盤(pán)項(xiàng)目要積極消化，一個(gè)健全和寬松的貸款環(huán)境是必要的。所以結(jié)合各地的預(yù)售證發(fā)放制度和備案制度調(diào)整，商業(yè)銀行貸款給予適當(dāng)寬松的做法是非常及時(shí)的。這種做法在全國(guó)各大商業(yè)銀行中都有可能推行，多少也和下半年商業(yè)銀行提高按揭貸款業(yè)務(wù)比例的急迫程度有關(guān)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

而從消費(fèi)端來(lái)看，貸款政策會(huì)刺激部分購(gòu)房者入市，而不是觀望。尤其是沒(méi)有購(gòu)房和貸款記錄的購(gòu)房者，因?yàn)橄鄬?duì)優(yōu)惠的貸款利率和樓盤(pán)限價(jià)等因素的加持，購(gòu)房成本將會(huì)降低，因此，預(yù)計(jì)到了8月下旬，可能迎來(lái)一波交易小高峰。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)指出，要警惕房?jī)r(jià)反彈的現(xiàn)象，政策本身是利好的，對(duì)于剛需購(gòu)房者有積極作用，但往往會(huì)被過(guò)度解讀，比如中介代理公司會(huì)借此來(lái)“慫恿”購(gòu)房者加快買(mǎi)房。所以后續(xù)估計(jì)還是會(huì)有一些新的交易秩序管控政策。