一個共識是，萬科的發(fā)展嗅覺極為敏銳，這種敏銳來源于其對政治和市場的超前觀察。

于是，即便萬科再如何低調，其一舉一動也被放到了顯微鏡下。其中，流傳甚廣的是王石的“拐點論”和郁亮的“白銀時代”，硝煙味最為濃重的是“寶萬之爭”，深鐵代替華潤入主萬科后，祝九勝任萬科總裁。

這一系列關鍵事件自然而然有著強烈的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和萬科特有的生存痕跡，這一過程中，無不反映著改革開放后市場化經(jīng)濟的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)和百年企業(yè)

萬科的“去地產(chǎn)”是意料之中的事情，重點在于萬科怎樣去“去地產(chǎn)化”。

在萬科的2017年致股東書中，有一段是如此描述的：“事業(yè)”這個詞，在漢語中出自《易經(jīng)》：“舉而措之天下之民，謂之事業(yè)?！币簿褪钦f，我們應當追求的事業(yè)，不僅是企業(yè)盈利和成長，更重要的是，能為最廣大的利益相關方，創(chuàng)造更長久的真實價值。

一位上市房企財務負責人告訴和訊房產(chǎn)，“房地產(chǎn)再怎么來錢快，空間就剩這些了，萬科做的物流、商業(yè)這些業(yè)務是可以使其成為百年企業(yè)的。”

可以看到的是，萬科也受到業(yè)內環(huán)境的影響。

和訊房產(chǎn)曾就祝九勝任職萬科總裁作出《金融嚴監(jiān)管 萬科需要祝九勝》的報道，這是萬科最近的重大事件之一，祝九勝的上任也一度使得業(yè)內大為訝異，但是事后又深覺是情理之中的事情。

2012年至2015年曾擔任萬科高級副總裁，2014年至今擔任萬科全資附屬企業(yè)深圳（樓盤）市萬科財務顧問有限公司董事長，2016年至2018年1月?lián)稳f科合營企業(yè)深圳市鵬鼎創(chuàng)盈金融信息服務股份有限公司董事長兼總經(jīng)理。

自2016年以來，金融環(huán)境一年比一年惡劣，資金是所有開發(fā)商的根本，萬科需要一個善于和大股東溝通，并且足具金融相關能力的人帶領萬科。

融資困難、房地產(chǎn)發(fā)展空間變小、政策嚴打等多個方面的原因在倒逼著行業(yè)的發(fā)展和轉型，上文中提出，萬科是一家有著超前發(fā)展敏銳度的企業(yè)。

具體拿長租公寓來說，這是大多數(shù)巨頭房企的轉型方向之一。萬科集團的相關負責人告訴和訊房產(chǎn)，“萬科的長租公寓是前些年便在地方公司開始的業(yè)務，是在長租公寓利好政策出來之前的?！边@是萬科廣為人知的自下而上管理方式。

在萬科內部專門設立了一個研究政策的部門。一位不愿具名的證券分析師告訴和訊房產(chǎn)，“長租公寓的盈利狀況并不是很好，很多企業(yè)是依靠長租公寓項目拿地、融資?！?/p>

萬科在長租公寓方面的發(fā)展尚難以辨別是否有上述原因裹挾。但是，在其他轉型方向上，萬科的動作相當之大，且已有成績。

郁亮曾公布了萬科的五大業(yè)務類型，核心業(yè)務為地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理，優(yōu)勢業(yè)務是商業(yè)和物流，拓展業(yè)務是長租公寓和冰雪度假，摸索業(yè)務是養(yǎng)老和教育，潛力業(yè)務是軌道物業(yè)和混合所有制改革。

在這五大類型的業(yè)務中，商業(yè)、物流是萬科著力發(fā)展的兩大業(yè)務類型，這兩個業(yè)務萬科是要爭行業(yè)第一的。

此前，由萬科等公司組成的財團將以約790億元人民幣（160億新元）的價格收購新加坡普洛斯，收購完成后，萬科將占有物流地產(chǎn)50%份額。

而在商業(yè)地產(chǎn)這方面，印力聯(lián)合萬科、Triwater基金公司，通過各自旗下全資子公司聯(lián)合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，三方將聯(lián)合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權并承接相應的負債，交易對價為83.65億人民幣。這代表，印力將發(fā)展成為全國第二大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，僅次于萬達商業(yè)。

而在六月底的股東大會上，“去地產(chǎn)化”是重要話題之一，郁亮說，十年之后的萬科還是房地產(chǎn)公司嗎？如果是的話，應該比較慘?，F(xiàn)在正琢磨把各地公司名稱中的“地產(chǎn)”字樣都拿掉，萬科的名字取得太好了，沒有叫萬科地產(chǎn)，而是萬科企業(yè)。

郁亮表示，方向是明確的，路徑是不清晰?！拔覠o法回答十年之后物流板塊占比多少，商業(yè)板塊占比多少”，郁亮說，“但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子?！?/p>

讓出“第一”？

萬科最新提出的定位是“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，這和萬科前些年的發(fā)展有所差別，王石曾在一個論壇上談到萬科是不是想要多元化，他說：“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對。”這句話多次被業(yè)內提及，這也使得萬科的多元化和“去地產(chǎn)化”備受關注。

但在一次采訪中，王石在回答“和郁亮又無矛盾”時說道，“媒體很喜歡找第二代和第一代之間的矛盾。我說如果一切都是順著我，我不會用郁亮。什么都和我一致，我干嘛用郁亮呢？”他補充道，“我接受你的不同意見，一定是他有他的道理，最后能說服我，我很欣慰地看到這一點?！?/p>

實際上，萬科的發(fā)展融入了王石鮮明的個人特色。

1984年，王石創(chuàng)立萬科，1991年，萬科成為中國首批上市公司，受益于早期南方發(fā)展的紅利，萬科發(fā)展迅猛，2012年成為全球首個房地產(chǎn)年銷售額超過200億美元的公司，2016年成為“世界500強”企業(yè)。

事實上，王石并非唯銷售額論發(fā)展的企業(yè)家。2010年，萬科提前完成“千億計劃”，王石曾表示，“如果萬科一意以利潤為導向，那么后千億時代可能面臨覆滅式的危機。”

王石下死命令要求萬科2011年“銷售額不允許超過1400億元”。

2011年業(yè)績顯示，萬科2011年共實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%，成為唯一房地產(chǎn)業(yè)年度銷售進入千億的公司。

但是，相比2010年的銷售額來說，萬科同比漲幅下滑明顯。2010年萬科實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長35.3%和70.5%。

漲幅下滑，這其中難免和王石的經(jīng)營觀念有關，但也與2011年的政策調控有關。

而今，萬科和王石早已在名義上剝離開來。房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴重，政策調控加大力度，強者恒強的時代來臨，2017年，萬科銷售額破五千億，對行業(yè)和萬科而言，都稱得上里程碑式的跨越式增長，彼時，萬科早已讓出“住宅大哥”的位置，市值并無太大增長。

7月4日，萬科發(fā)布銷售簡報，2018年上半年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額3046.6億元，同比增長9.91%，合同銷售面積2035.4萬平方米，同比上漲8.93%。

一位注冊會計師對和訊房產(chǎn)表示，萬科的財務狀態(tài)很好，從2017年的年報來看，萬科在刻意做出一些平衡，并沒有為了沖銷售額加快速度，而很多方面是萬科可以把握發(fā)展節(jié)奏的。

祝九勝的江湖氣尚未顯現(xiàn)

業(yè)績亮眼，但按照萬科的“性格”，這遠遠不是萬科的最終目標。與王石與企業(yè)若即若離的關系不同，郁亮對萬科全盤把控，萬科的發(fā)展也愈來愈多地與深鐵、祝九勝發(fā)生化學反應。

一個需要注意的細節(jié)是，深鐵入主萬科后，萬科看似無太多變化，郁亮也笑稱唯一的變化便是他做了主席，但也曾有萬科離職人員對和訊房產(chǎn)表示，“深鐵入主后，萬科員工的獎金計算方式與之前相比有了較大調整?！?薪酬也是萬科人才流動較大的主要原因。此外，上述證券分析師對和訊房產(chǎn)表示，“九哥（祝九勝）和萬科的其他人不一樣，身上有一股江湖氣?！?/p>

也就是在六月底的股東大會上，祝九勝表示，“我進萬科7年了，與同事們配合得很好。我從事了20年的金融服務業(yè)，在以客戶為中心這方面，我可以為團隊帶來推動和加持的作用。在金融服務方面是我的強項，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)是我的弱項，但我會配合同事完成工作。”

語畢，郁亮補充道，“祝總的金融背景優(yōu)勢發(fā)揮得并不是很充分，因為萬科沒有缺過錢。如果說?？傇诮?jīng)營上有什么不一樣，我覺得是更增強了客戶意識，把客戶意識放到方方面面，這是他最特別的地方?！?/p>

目前來看，萬科并沒有顯現(xiàn)出祝九勝的性格特點。

整體來看，萬科身靠“深鐵”這棵大樹，近幾年的快速發(fā)展也為其取得較高的市場份額。萬科的綜合能力備受業(yè)內外認可，再加上超前的政策、市場敏銳度和極強的自身危機感，萬科未來發(fā)展仍令人期待，與此同時，萬科的發(fā)展走向值得行業(yè)借鑒。