對(duì)于已經(jīng)牢牢占據(jù)一定市場(chǎng)份額的大房企而言，規(guī)模的吸引力已經(jīng)在慢慢減弱。

即便剛剛公布的上半年銷售業(yè)績(jī)顯示，萬(wàn)科、碧桂園、恒大等房企的規(guī)模已經(jīng)逐步從一年3000億迅速增長(zhǎng)到半年4000億，但這些這些已經(jīng)名列行業(yè)規(guī)模前茅的開(kāi)發(fā)商們，早在年初就已表態(tài)希望放緩增速，轉(zhuǎn)向質(zhì)量增長(zhǎng)，并且尋求多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，例如喊著要探索高科技的恒大轉(zhuǎn)過(guò)頭就給賈躍亭的FF汽車投了67億港元，碧桂園楊國(guó)強(qiáng)則高調(diào)宣布進(jìn)軍農(nóng)業(yè)重新回去做農(nóng)民，萬(wàn)科則不斷地投資物流投資商業(yè)投資文化基金，想要撕掉地產(chǎn)公司的標(biāo)簽。

然而，能高調(diào)喊出“規(guī)模第二”的開(kāi)發(fā)商目前始終還是行業(yè)里的少數(shù)，大房企將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向布局多元化業(yè)務(wù)的另一面，是更多的中小房企，仍需要借助多種方式在規(guī)模的“小康線”甚至“溫飽線”上努力奔跑。

十年前錯(cuò)失上市機(jī)會(huì)導(dǎo)致規(guī)模差距逐漸被拉大的廣州（樓盤）本土房企星河灣，就已經(jīng)釋放出越來(lái)越明顯的規(guī)模追趕信號(hào)。

星河灣的舊改擴(kuò)張計(jì)劃

作為廣州本土企業(yè)卻幾乎沒(méi)在廣州公開(kāi)拿過(guò)地的星河灣，在行業(yè)中是一個(gè)特別的存在。尤其近幾年房企規(guī)模戰(zhàn)打得火熱，這家公司卻始終低調(diào)，既不搶地，也不追求項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)，截至目前旗下仍僅有廣州、北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽(yáng)、太原（樓盤）、青島（樓盤）、西安（樓盤）等十余個(gè)項(xiàng)目。

然而時(shí)代和行業(yè)的發(fā)展向來(lái)是不可逆的，不進(jìn)則退是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最簡(jiǎn)單直接的道理，為了獲得持續(xù)的發(fā)展機(jī)會(huì)，星河灣董事長(zhǎng)黃文仔終于改變了主意，開(kāi)始有意加大擴(kuò)張力度。

今年初黃文仔在星河灣的年會(huì)上稱，星河灣將進(jìn)入“以質(zhì)的提升確保量的增長(zhǎng)“的階段，并且擴(kuò)張的重要方式是星河灣此前較少涉足的城市更新項(xiàng)目。

黃文仔還表示，星河灣去年已經(jīng)在廣州、深圳（樓盤）等地簽訂了多個(gè)城市更新項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備因此大幅增加。

5月底星河灣副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行總裁吳惠珍在接受媒體采訪時(shí)也主動(dòng)釋放出了類似信號(hào)，強(qiáng)調(diào)城市更新是星河灣高度重視也是目前的重點(diǎn)工作之一，還表示已有不少地方政府和舊改村主動(dòng)尋求與星河灣的合作，只是并未進(jìn)一步透露有哪些項(xiàng)目。

但近日，一則來(lái)自廣州番禺化龍鎮(zhèn)莘汀村的村民通知卻無(wú)意間“泄漏”了星河灣的舊改秘密。該通知提到，星河灣于今年6月初與廣州番禺莘汀村村民委員會(huì)建立了舊村改造意向合作，計(jì)劃7月中旬邀請(qǐng)村民代表到其項(xiàng)目實(shí)地參觀。

據(jù)了解，莘汀村是華南古村落之一，臨近珠江，碧桂園有一個(gè)正在規(guī)劃開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就位于該村的用地范圍內(nèi)，去年碧桂園與思科合作落地的智慧城亦在該村附近，但目前該村尚未被列入廣州城市更新規(guī)劃中。

和訊房產(chǎn)向接近星河灣的人士了解到，星河灣方面確實(shí)正在接洽該舊改項(xiàng)目，且目前意向也已較為明確。換言之，如無(wú)意外，星河灣會(huì)順利將莘汀村納入其正在壯大的城市更新版圖中。

上述接近星河灣的人士還表示，城市更新會(huì)是星河灣接下來(lái)十分重要的一部分，雖未設(shè)立專門的城市更新部門，但已有團(tuán)隊(duì)在負(fù)責(zé)該項(xiàng)業(yè)務(wù)拓展。

翻查資料可發(fā)現(xiàn)，星河灣近一年來(lái)的低調(diào)擴(kuò)儲(chǔ)似乎頗有成效，在廣州、深圳沙井、龍崗、東莞（樓盤）等地均已有城市更新項(xiàng)目在不斷推進(jìn)中。

有市場(chǎng)消息稱5月份剛公布舊改拆遷補(bǔ)償方案的廣州蘿崗蘿峰社區(qū)舊改主體開(kāi)發(fā)商很可能就是星河灣；深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所6月22日發(fā)布的一份《龍崗區(qū)橫崗街道四聯(lián)社區(qū)新塘坑路72號(hào)物業(yè)-招租公告》中亦提到，該物業(yè)屬于2016-2020年龍崗區(qū)城市更新“十三五”規(guī)劃優(yōu)先拆除重建范圍內(nèi)且已與星河灣簽訂了城市更新合作協(xié)議。

中小房企求生記

中指院公布的2018年上半年全國(guó)房企拿地?cái)?shù)據(jù)中，房企拿地面積基本與其規(guī)模成正比，但在土地資源越來(lái)越匱乏的趨勢(shì)下，即便是財(cái)大氣粗的大房企通過(guò)招拍掛獲得土地的機(jī)會(huì)也越來(lái)越少，奪地后高成本也帶來(lái)了后續(xù)開(kāi)發(fā)盈利問(wèn)題，因此收購(gòu)、城市更新等方式越來(lái)越受到房企的重視。

“現(xiàn)在招拍掛的土地不僅貴，還要配建、自持，拿城市更新的土地也是沒(méi)辦法。”合富輝煌熟悉分析師黎文江指出，出于城市發(fā)展需要，政府以后也會(huì)慢慢側(cè)重以城市更新的片區(qū)整體改造方式出讓土地，而類似于星河灣這種廣州本土企業(yè)，在獲取本土舊村改造項(xiàng)目方面會(huì)比外地和大房企更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

如今城市更新已成為眾多大中小房企擴(kuò)儲(chǔ)爭(zhēng)規(guī)模的重要手段，競(jìng)爭(zhēng)也比以往更加激烈。和訊房產(chǎn)了解到，近期佳兆業(yè)、升龍集團(tuán)等外來(lái)房企也都紛紛借助舊改項(xiàng)目加碼廣州，而除了星河灣，珠光控股、珠江實(shí)業(yè)(600684,股吧)等本土規(guī)模相近的房企也在加大獲取城市更新項(xiàng)目的力度，以此擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

但另一方面，此前舊改項(xiàng)目之所以并不被房企重視，也正是因?yàn)榇祟愴?xiàng)目不僅復(fù)雜，而且需要沉淀的資金太多，開(kāi)發(fā)周期和回報(bào)周期都更長(zhǎng)，若非有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，往往很難啃得動(dòng)。所以，通過(guò)舊改拿地，既是無(wú)奈，卻也是最好的方法之一。

和訊房產(chǎn)了解到，此前星河灣在廣州的星河灣、星河灣半島等項(xiàng)目用地雖然也是向村集體收購(gòu)的，但此類基本屬于單地塊項(xiàng)目，與需要整體改造的城市更新項(xiàng)目有著較大的不同。因而相比珠光控股、珠江實(shí)業(yè)等已有舊改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企，“新手”星河灣做城市更新項(xiàng)目時(shí)要解決的問(wèn)題或許也會(huì)更多些。

另外，曾有業(yè)內(nèi)人士指出，如今的城市更新項(xiàng)目已從以往的單項(xiàng)目改造變?yōu)槠瑓^(qū)整體改造，難度增大的同時(shí)，對(duì)房企的要求也更高，而且不少會(huì)涉及到片區(qū)的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和整體運(yùn)營(yíng)能力更是一大考驗(yàn)。

因而在努力尋找舊改擴(kuò)張機(jī)會(huì)的同時(shí)，星河灣也開(kāi)始招攬人才和試水更多的業(yè)務(wù)板塊。

某招聘網(wǎng)站顯示，星河灣正在為其深圳公司招聘若干名城市更新專員，主要負(fù)責(zé)城市更新項(xiàng)目的決策、公司及村委村民的關(guān)系維護(hù)、拆遷談判、拆遷補(bǔ)償方案編制等工作。

業(yè)務(wù)方面，去年底與建設(shè)銀行(601939,股吧)集中簽約，建立住房租賃業(yè)務(wù)合作關(guān)系的33家房企里，星河灣也是其中之一，按照約定，建行將給予從事住房租賃業(yè)務(wù)的房企以必要的金融支持，動(dòng)員組織租賃房源供給。

而早在2016年底，星河灣還曾與美的、碧桂園等另外15家廣東企業(yè)共同出資500億設(shè)立廣東省首個(gè)民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合投資綜合平臺(tái)——粵民投，定位金融與產(chǎn)業(yè)跨界合作平臺(tái)，主要從事金融、新興產(chǎn)業(yè)投資、收購(gòu)兼并等業(yè)務(wù)。