中國財富網(wǎng)訊（毛超）A股市場的房地產(chǎn)板塊繼續(xù)保持下跌態(tài)勢。自6月25日坊間傳言“棚改貨幣化一刀切”，短短數(shù)個交易日，地產(chǎn)板塊整體下跌逾20%，板塊市值蒸發(fā)逾3000億元。其中，萬科A股價下跌逾18%，市值下跌近400億元。

分析人士預計，下半年調(diào)控政策仍然不會放松。房企市場格局分化加劇，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象將會不斷發(fā)生，未來地產(chǎn)股投資機會將會集中在龍頭房企上。

房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)近萬億

6月25日，國開行棚改貨幣化一刀切政策雖然被辟謠，但是房企股價仍持續(xù)下跌，創(chuàng)新低個股頻現(xiàn)，6月4日格力地產(chǎn)（600185）報收4.99元，是2014年11月以來最低的價格，創(chuàng)近4年來的新低。華夏幸福（600340）、魯商置業(yè)（600223）等多只地產(chǎn)個股也紛紛創(chuàng)下新低，其中魯商置業(yè)創(chuàng)十年新低。

數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)股走勢低迷始發(fā)于2018年2月。從房地產(chǎn)個股指數(shù)基金（512200）來看，其凈值從2018年1月底的1.152下跌到7月4日的0.748，期間下跌35%。在上述期間內(nèi)，A股地產(chǎn)板塊總體市值下跌超過一萬億元。

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2018年1月1日-7月4日，南方中證全指房地產(chǎn)（512200）走勢

三重壓力導致房企股價下行

“房住不炒”是當下房地產(chǎn)市場主基調(diào)。6月28日，住建部等七部委聯(lián)合行動，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，樓市累計調(diào)控政策高達192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，上漲65%。

房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼、房企外部融資難、內(nèi)部負債率高，是壓制地產(chǎn)股上漲的三座大山。上述資深券商人士表述，“2018年房地產(chǎn)股下行過程可以分為兩個主要階段，首先是融資政策收緊，迫使地產(chǎn)商收縮戰(zhàn)線導致的二級市場‘殺估值’階段，接著是限購政策持續(xù)緊縮，調(diào)控加碼階段?！?/p>

對于房企而言，雖然地產(chǎn)整體環(huán)境在不斷惡化，但龍頭房企的業(yè)績?nèi)匀皇至裂邸N售額保持較高增速。據(jù)克爾瑞發(fā)布2018年上半年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，碧桂園以4000億元的銷售金額位列榜首，同比增長38%，萬科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企也同樣保持著高銷售額增長速度。

據(jù)了解，龍頭房企業(yè)績增長的背后是在三四線城市以量換價“高周轉(zhuǎn)”模式。碧桂園稱，由于三四線城市的廣泛布局和戰(zhàn)略定位，公司受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，據(jù)其財報顯示，2017年公司銷售中來自三四線城市項目占比約為58%，2018年前四個月上漲到了68.75%。

未來房企投資看龍頭

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，2018年下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會更嚴。從7月初開始，多個城市開始全面加碼調(diào)控。

易居中國執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官丁祖昱指出，從今年上半年來看，政策層出不窮，房地產(chǎn)相關(guān)政策基調(diào)已經(jīng)確定下來，而且在中短期都不會發(fā)生大改變。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼，“大魚吃小魚”階段或?qū)砼R。上述券商人士指出，房企股價自2月以來普遍下跌，背后原因是市場不看好未來發(fā)展，房企將面臨更嚴峻的市場局面。

廣發(fā)證券研報指出，表外去杠桿表內(nèi)改善的信用環(huán)境將進一步推動資金持續(xù)向龍頭房企聚焦，集中度提升趨勢不可扭轉(zhuǎn)，業(yè)績持續(xù)的確定性增長將推動市值大幅增長，龍頭房企具備絕對收益機會。

川財證券地產(chǎn)行業(yè)分析師孫燦認為，在融資收緊大環(huán)境下，融資集中度將助推土地集中度，進而帶來銷售集中度提升，行業(yè)龍頭集中度提升仍有空間，龍頭房企仍將顯著受益。（注：機構(gòu)觀點僅供參考，不構(gòu)成具體投資建議。）