? ? ? ?住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前再次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并提出了一系列具體措施。事實(shí)上，自年初以來，針對(duì)部分城市樓市出現(xiàn)過熱傾向，住建部多次表態(tài)堅(jiān)持“房住不炒”初衷，多個(gè)城市在住建部約談后加碼調(diào)控政策。專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能放松。應(yīng)預(yù)期管理與供需管理結(jié)合，疏堵并用，在限價(jià)的同時(shí)增大供給。

? ? ? ?多地樓市調(diào)控料加碼

? ? ? ?住建部近期對(duì)12個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行了約談，多個(gè)城市此后加碼調(diào)控。調(diào)控升級(jí)主要集中在兩方面，一是限購更嚴(yán)，二是房貸利率提高。

未來，更多城市可能加碼調(diào)控政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從區(qū)域上看，東北市場(chǎng)、西北市場(chǎng)、西南市場(chǎng)的政策收緊概率加大。從物業(yè)上看，剛需樓盤和酒店式公寓的政策收緊概率加大。從城市來看，部分三四線尤其是庫存規(guī)模不足城市的政策收緊概率加大。而在公積金辦理、土地積極增加供應(yīng)等方面會(huì)有較好的政策優(yōu)惠。其中公積金辦理方面，遵循便民、高效原則。在土地供應(yīng)方面，會(huì)明確給予各類收緊性政策的城市積極增加供地機(jī)會(huì)。

? ? ? ?“從既有政策層面看，未來或會(huì)打幾個(gè)補(bǔ)丁，進(jìn)而堵住政策漏洞。 ” 嚴(yán)躍進(jìn)建議：一是對(duì)假離婚炒房的管控更嚴(yán)厲，對(duì)于購房資格用完后的離婚，要限制其近期的買房行為；二是嚴(yán)查社保繳納情況，中介公司、物業(yè)管理公司等在近期頻頻出現(xiàn)繳納社?，F(xiàn)象，很可能是代繳社保的違規(guī)做法； 三是對(duì)于父母親屬等掛靠戶口的應(yīng)限制購房， 以防范憑空增加購房資格；四是先草簽，三年后再正式簽約的行為受管制，避免在沒有購房資格情況下的“占坑” 行為。

? ? ? 值得注意的是，在房地產(chǎn)“緊鑼密鼓” 調(diào)控的同時(shí)，全國鼓勵(lì)人才落戶的政策越來越多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島、長(zhǎng)沙、無錫、鄭州、沈陽、濟(jì)南、西安、南昌、廈門、新疆、石家莊、福州等地紛紛出臺(tái)人才吸引政策。

? ? ? ?在上述這些出臺(tái)人才吸引政策的城市中，有部分城市房?jī)r(jià)漲幅略為明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，人才始終是城市發(fā)展的第一資源，吸納優(yōu)質(zhì)人才是一個(gè)城市擁有大量資金、高端科技等要素的先決條件。而提供優(yōu)惠購房政策以及相對(duì)一線城市較低的房?jī)r(jià)，則是非一線城市吸引優(yōu)秀人才的手段。但部分城市人口引進(jìn)的門檻過低，很大程度上是為了吸引購房者。

? ? ? ?從樓市調(diào)控的角度來看，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華認(rèn)為，要及時(shí)監(jiān)測(cè)樓市漲跌風(fēng)險(xiǎn)，督促相關(guān)宏觀政策管理部門和各地方政府及時(shí)對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。在當(dāng)前的復(fù)雜內(nèi)外部條件下，住房市場(chǎng)形勢(shì)變化將顯著加快。需要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、及時(shí)微調(diào)政策，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和宏觀風(fēng)險(xiǎn)。特別需要加大對(duì)各區(qū)域市場(chǎng)庫存水平、房?jī)r(jià)、實(shí)際貸款利率等重要指標(biāo)異常變動(dòng)的監(jiān)測(cè)。

? ? ? ?“人才購房是利好政策，但會(huì)被人鉆漏洞，所以落戶后可以適當(dāng)附加社保繳納等內(nèi)容， 這樣能夠避免樓市投機(jī)炒作。 ” 嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來各地人才購房、落戶政策方面也會(huì)加碼，應(yīng)避免與樓市調(diào)控的初衷背道而馳。

? ? ? ?穩(wěn)房?jī)r(jià)與控租金并行

? ? ? ?自年初以來，為應(yīng)對(duì)部分城市樓市出現(xiàn)過熱傾向，住建部多次表態(tài)堅(jiān)持“房住不炒” 初衷。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，2018年全國累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策措施超過125次。

? ? ? ?住建部日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，再次重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，并提出了一系列量化、具體的措施。

? ? ? ?“未來調(diào)控的核心訴求依然在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”華泰證券分析師賈亞童表示，2018年以來的調(diào)控政策聚焦熱點(diǎn)城市，并且呈現(xiàn)逐步向三四線城市蔓延的趨勢(shì)， 調(diào)控力度相對(duì)溫和， 主要集中在限價(jià)、限售和長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)方面。管理層密集約談地方政府，因城施策的調(diào)控體系下，地方政策修正難以影響市場(chǎng)的一致性預(yù)期，同時(shí)成交層面預(yù)計(jì)難以再現(xiàn)階段性單邊上漲行情，市場(chǎng)成交表現(xiàn)或趨于平均化。

? ? ? ?值得注意的是，住建部在此次發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)任務(wù)中，首次增加了“控租金” 的提法。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從發(fā)展租賃市場(chǎng)的角度出發(fā)，積極推進(jìn)租金穩(wěn)定工作很有必要。此外，強(qiáng)調(diào)“職住平衡”，此類做法在成都等市場(chǎng)中有較為明顯的表現(xiàn)，這為后續(xù)各城市分區(qū)調(diào)控創(chuàng)造了較好條件。

“過去政策調(diào)控的目標(biāo)主要是房?jī)r(jià)，但在租購并舉新政下，租賃市場(chǎng)成了新的管理領(lǐng)域?！睆V東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專家委員會(huì)委員劉策表示， 最近很多城市租金上漲問題引起關(guān)注，可以預(yù)見，后續(xù)租金或早或晚也會(huì)被納入政策監(jiān)管范疇。

? ? ? ?鄒琳華認(rèn)為，基本公共服務(wù)供給不足，是租購房同權(quán)后租金可能上漲的最根本原因。這需要不斷擴(kuò)大基本公共服務(wù)供給。應(yīng)適時(shí)將租購?fù)瑱?quán)進(jìn)一步升級(jí)為公共服務(wù)國民待遇，消除“租賃房” 市場(chǎng)內(nèi)部新的等級(jí)差別，這樣可以穩(wěn)定城市住房短期租金。此

外，租購房同權(quán)后，為進(jìn)一步避免學(xué)區(qū)房投機(jī)或租金上漲，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)可實(shí)施多校劃片、優(yōu)劣學(xué)校相互搭配的辦法。

? ? ? ?從房企角度看，劉策認(rèn)為，這就要求開發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)商在拿租賃物業(yè)時(shí)需高度注意——一旦遭遇租金控制政策出臺(tái)，企業(yè)回本將“遙遙無期”。所以，對(duì)于未來租金上漲假設(shè)需要審慎。

? ? ? ?長(zhǎng)短結(jié)合促進(jìn)樓市穩(wěn)定

? ? ? 專家表示，從多角度看，未來樓市調(diào)控仍會(huì)延續(xù)，且市場(chǎng)成交或趨于平均化，不會(huì)出現(xiàn)單邊上漲行情。短期來看，落實(shí)住建部措施是關(guān)鍵；長(zhǎng)期來看，建設(shè)租賃住房市場(chǎng)、 推進(jìn)房產(chǎn)稅對(duì)于促進(jìn)樓市更加穩(wěn)定起到重要作用。

? ? ? ?“從銷售、土地拍賣和房地產(chǎn)資金來源等參數(shù)看， 當(dāng)下房地產(chǎn)投資的狀況在未來一兩個(gè)季度還會(huì)持續(xù)?！敝袊嗣翊髮W(xué)副校長(zhǎng)劉元春表示，目前很多城市出現(xiàn)了二手房和新房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的現(xiàn)象，這會(huì)使得房地產(chǎn)供給發(fā)生變化，也會(huì)讓房地產(chǎn)商出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化。

? ? ? ?從房地產(chǎn)開發(fā)來看，交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，銀行對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年多以來的首次轉(zhuǎn)負(fù)，體現(xiàn)了去年以來對(duì)企業(yè)部門去杠桿的要求。未來，盡管房企存在補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的需求，但在行業(yè)調(diào)控和金融監(jiān)管的雙重壓力下，拿地將不可避免地受到資金來源收緊的約束。

? ? ? ?從居民購房來看，中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，由于限貸存在，個(gè)人的住房信貸需求有“繞道實(shí)現(xiàn)” 的動(dòng)機(jī)。不過，監(jiān)管層對(duì)此的監(jiān)管力度會(huì)增強(qiáng)，未來個(gè)人住房貸款之外的其他住戶貸款增速會(huì)得到控制。

長(zhǎng)期來看，戴德梁行大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)及大中華區(qū)業(yè)務(wù)營(yíng)銷董事總經(jīng)理蔣尚禮認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控深化，中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資趨于理性，投資結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步優(yōu)化。一二線城市較為集中的東部地區(qū)作為首輪經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控的區(qū)域，膨脹的需求逐步收縮，成交量下滑已成趨勢(shì)；而在樓市輪動(dòng)效應(yīng)后，需求接力釋放的西部及東北地區(qū)已現(xiàn)疲勢(shì)，預(yù)計(jì)未來庫存去化速度也將逐漸放緩。

? ? ? ?鄒琳華表示，要堅(jiān)持“房住不炒”的方略，保持調(diào)控政策定力，避免為激活經(jīng)濟(jì)需要而再度剌激購房需求。除少部分購房門檻過高的城市外，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，庫存偏低房?jī)r(jià)快速上漲的城市也不在少數(shù)。只要給予適度政策刺激，房?jī)r(jià)進(jìn)一步泡沫化難以避免，必將顯著加大宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。這要求維持現(xiàn)有的限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市需督促其出臺(tái)或加碼購房需求控制政策。加大處罰力度，嚴(yán)格控制各類消費(fèi)貸、網(wǎng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管，及時(shí)查處各類違規(guī)銷售行為。

? ? ? ?“房地產(chǎn)稅的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立是相輔相成、相得益彰的?！睎|北證券分析師沈新鳳說，建立長(zhǎng)效機(jī)制要求建設(shè)基礎(chǔ)性制度，而房產(chǎn)稅就是在住房持有環(huán)節(jié)上的成本約束之一，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，打擊投機(jī)囤房激活存量房源，倒逼空置房屋進(jìn)入買賣和租賃市場(chǎng)，有利于體現(xiàn)“房住不炒”的指導(dǎo)性原則。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制又能從根本上保證房產(chǎn)稅的稅收收入，降低納稅人的額外負(fù)擔(dān)。