跨入“白銀時代”6年后，萬科喊出了“活下去”的口號。裁員調(diào)架構(gòu)、每天數(shù)回款、縮減土地投資、用遍融資工具籌錢……這是房地產(chǎn)行業(yè)2018年的常態(tài)。一年過去了，有30家房企跨入了“千億元陣營”，70%以上房企利潤上漲。

以剛剛披露業(yè)績的華夏幸福為例，盡管2018年頗為不平靜，但依舊交上了一份相對不錯的成績單。2018年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1628億元，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤117億元，毛利率達(dá)42%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)35.2%。

“2018年，華夏幸福干了很多事情，核心的有兩件，第一是引入平安這個大股東；第二是防風(fēng)險，包括實施降費增效、控制產(chǎn)業(yè)新城投資等‘在不確定性中尋找確定性’的多重策略?！比A夏幸福董秘林成紅向《證券日報》等媒體表示，經(jīng)過一年多時間，公司在股東、董事會、業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略等多層面的調(diào)整，到今年一季度，華夏幸福形成了“人到位、錢到位、地到位、投資到位”的良好局面。

環(huán)京內(nèi)外銷售比重平衡

在華夏幸福銷售額中，有一組數(shù)據(jù)頗為引人注意。2018年，華夏幸福環(huán)北京以外區(qū)域銷售額達(dá)756億元，占比提升至46%，同比上漲22個百分點；在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，環(huán)北京以外區(qū)域新增產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入127億元，同比增長316%，新增簽約投資額1406億元，占公司整體新增簽約投資額的85%。不難看出，這意味著“異地復(fù)制模式”帶領(lǐng)公司突破了環(huán)京區(qū)域政策面限制的圍困，尤其在2018年承擔(dān)起了重頭戲的角色。

眾所周知，環(huán)北京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城模式讓華夏幸福發(fā)跡，進(jìn)而邁向全國。但倚重和大量布局政策層面不穩(wěn)定區(qū)域，也讓公司一度難以穿越市場周期。事實上，為了培育自身穿越調(diào)控周期的能力，華夏幸福4、5年前即開始大規(guī)模異地復(fù)制，但相應(yīng)規(guī)模的回款卻要在近兩年或以后才能陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。原因在于，產(chǎn)業(yè)新城的異地復(fù)制不同于開發(fā)商在公開市場拍地即可擇城而入，9個月即可產(chǎn)生銷售回款的“買地—建房—銷售”模式。

正如華夏幸福聯(lián)席總裁趙鴻靖所說：“在具備標(biāo)準(zhǔn)化程度較高的能力下，單個產(chǎn)業(yè)新城從項目落地到現(xiàn)金流回正周期基本上要達(dá)到4年至5年時間?！卑凑遮w鴻靖透露的數(shù)據(jù)來看，華夏幸福已布局15個核心都市圈，2018年，新簽了18個PPP項目合作協(xié)議，全部在環(huán)北京以外區(qū)域，目前布局的77座產(chǎn)業(yè)新城中，有20個已經(jīng)進(jìn)入成熟期，未來會持續(xù)貢獻(xiàn)更多現(xiàn)金流。

而關(guān)于接下來產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展目標(biāo)，趙鴻靖表示，公司內(nèi)部一直有所規(guī)劃，大方向是兩個方面，一方面要提升經(jīng)營質(zhì)量，包括提高產(chǎn)業(yè)落地投資額、實現(xiàn)每個產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的經(jīng)營閉環(huán)等指標(biāo)；另一方面則是希望孔雀城能夠在環(huán)都市圈中市占率達(dá)到10%。

事實上，“產(chǎn)業(yè)新城＋住宅開發(fā)”這一商業(yè)模式，華夏幸福已經(jīng)跑通，并形成了標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，全國復(fù)制的版圖也已經(jīng)鋪開，只要在選定的核心都市圈內(nèi)，加大土地資源獲取能力，就可大概率拉動業(yè)績增長。但重點在于，產(chǎn)業(yè)新城模式下的PPP項目未來的地理空間和市場空間還剩多少，現(xiàn)金流改善之后，華夏幸福是用于拓展新的產(chǎn)業(yè)新城，還是轉(zhuǎn)向新業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略部署。

謀“進(jìn)城”布局新業(yè)務(wù)

在2018年業(yè)績報告的《致股東》篇幅中，華夏幸福這樣說：“水逆的2018年已經(jīng)過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！”

值得一提的是，在這份報告中，華夏幸福對未來戰(zhàn)略也進(jìn)行了規(guī)劃，即在城鎮(zhèn)化邁向都市圈化的戰(zhàn)略機(jī)遇下，堅持做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，并結(jié)合空間都市圈化、運營精細(xì)化、地產(chǎn)金融化等新趨勢，開拓新領(lǐng)域、新模式和新地域。

新業(yè)務(wù)的核心是綜合不動產(chǎn)運營，包括布局商辦、長租公寓和康養(yǎng)業(yè)務(wù)。據(jù)林成紅向《證券日報》記者透露，新業(yè)務(wù)主要由華夏幸福南方總部操刀，是華夏幸福聯(lián)席董事長兼CEO吳向東等原華潤置地高管加盟后重點發(fā)展的業(yè)務(wù)。

業(yè)界對此解釋稱，因不動產(chǎn)運營業(yè)務(wù)多集中在核心都市圈的核心城市中，這是華夏幸福要“進(jìn)城”布局新地域的信號，領(lǐng)域則包括探索盤活存量資產(chǎn)、運營寫字樓和商場等。

值得關(guān)注的是，這些新業(yè)務(wù)需要的是長線資金的匹配，而平安的入股且充當(dāng)財務(wù)投資的角色定位，可謂合作者和助力。同時，華夏幸福方面也表示，在優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時，將以資產(chǎn)管理輸出的輕資產(chǎn)模式，快速切入市場，并逐步探索其他市場化模式，比如基金模式、資產(chǎn)證券化模式等。此外，隨著城市商辦開發(fā)業(yè)務(wù)逐步成熟、管理經(jīng)驗逐步豐富，華夏幸福也不排除投資持有型資產(chǎn)，形成輕重資產(chǎn)結(jié)合的城市商辦開發(fā)運營業(yè)務(wù)。