正常情況下，在一個自然年里，企業(yè)經(jīng)營的利潤是越來越多。但是，在香港上市的銀城國際（HK1902）卻在去年最后兩個月里，凈利潤突擊“縮水”，由截至2018年10月31日的5.88億元，縮水至4.95億元。

其中可能的原因是，公司財務(wù)對當(dāng)期需要扣除的企業(yè)所得稅、土地增值稅的錯誤估計，最終導(dǎo)致當(dāng)年實際稅負增加了超過1.6億。

有意思的是，公司為讓稅后利潤變得更好看，大規(guī)模增加了利息資本化的比重，從10月份的70%，提高至12月的83.8%，結(jié)果卻導(dǎo)致公司企業(yè)所得稅的征稅壓力進一步加大，最終演出了一個搬起大石砸自己腳的“戲碼”。

這也讓投資者很難對銀城國際的投資價值進行評估?？赡苁且驗檫@個原因，銀城國際的股價一直偏低，截至2019年4月4日，銀城國際的收盤價格只有2.37港元，低于2.38港元的招股價，是目前唯一一支股價低于發(fā)行價的內(nèi)房新股。

稅收支出突然大幅增長

比照銀城國際的招股書和2018年年報可以發(fā)現(xiàn)，在去年最后的兩個月公司的稅后純利突然大幅下滑。在除稅前溢利由2018年10月底的9.94億元，增至10.62億元的背景之下，公司的凈利潤卻突然下滑了9300萬元。

導(dǎo)致凈利潤大幅度下滑，公司的稅收支出在去年最后兩個月突然飚升。所得稅開支（包括企業(yè)所得稅和土地增值稅）由2018年10月31日的4.05億元，突然升至5.67億，漲幅超過四成。

以整體稅負而言，在近期上市的內(nèi)房股中，銀城國際的稅負達到了53%，相比其他上市的港股中屬于偏高的位置。一個可以參照的數(shù)字是，德信中國的所得稅稅負只有36%，而美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)的所得稅稅負也只有50%左右。

值得指出的是銀城國際的毛利并不算高，截止去年底，毛利率不到29%的水平。這在去年上市的房企中，只能屬于正常水平。

實際上，上一次銀城國際所得稅稅率超過50%的年份，還是在2015年。當(dāng)時，銀城國際的毛利率還在 30%以上。銀城國際2018年前10月的所得稅綜合稅率只有40.8%。銀城國際當(dāng)時解釋稅率低的原因：一是收購附屬公司屬于一次性收入確認，不需要課稅；二是稅收虧損；三是撥備的土地增值稅較往年減少。

但公司自己對應(yīng)稅支出的估計可能并不正確。

因為根據(jù)銀城國際披露的2018年年報，銀城國際當(dāng)年扣除的土地增值稅稅額大幅增加，由前一年的7854萬元，增至3.04億元。這代表著實際撥備及支付的土地稅不僅沒有比上一年少，反而還出現(xiàn)大幅度的增加。

由此可見，公司披露的截止去年10月31日的所得稅稅率，可能估計不夠充分；或者與稅務(wù)部門的計算，存在著巨大的出入，最終導(dǎo)致年底賬面扣除的土地增值稅較去年大幅增加。當(dāng)然，著屬于猜測。

和訊房產(chǎn)曾就所得稅支出大幅增長的原因，垂詢銀城國家品牌部負責(zé)人，后者截至截稿未作回復(fù)。

粉飾賬面利潤：讓稅收支出變得更多

4月初，A股有一家地產(chǎn)企業(yè)被上交所發(fā)函問及利息資本化比例較高的原因，并認為公司有意通過利率資本化，實現(xiàn)更高的利潤。

一直以來，利息的資本化，就被會計行業(yè)認為，是粉飾利潤的一種公開秘密。根據(jù)會計準則，商品房只要在建設(shè)中，就可以作利率資本化。

但業(yè)界卻一直不贊成大比例利率資本化。因為，利率資本化只是將當(dāng)年度的費用，延遲到未來若干年攤銷，資本化并不能降低利息成本。

另外一個原因，就是通過利息資本化后，公司的稅前利潤可能會大幅增加，由此而產(chǎn)生很高的企業(yè)所得稅。

因為，這樣一個原因，地產(chǎn)行業(yè)通常只有土地增值幅度較高的情況下，才會大幅度利率資本化。比如，上文上交所發(fā)問訊函的那家企業(yè)，平均樓板價才2000多元，而公司去年平均售價達到1.2萬元。

但是，銀城去年獲得土地的樓板價在4300—2.5萬元/平米間，以公司平均14496元/平米的售價計算，僅土地成本就超過售價三成，無需再通過增加利息支出，增加成本規(guī)避土地增值稅等稅收。

在這樣一個背景下，銀城選擇大幅增加資本化利息，顯然會導(dǎo)致公司企業(yè)所得稅出現(xiàn)增加。根據(jù)2018年年報，銀城國際的4.49億元，而前十月銀城國際資本化的利息總額只有3.54億元。

對大幅增加利潤資本化利息一事，銀城國際截至發(fā)稿，未予置評。