香港IPO市場又熱鬧了起來,僅2月28日當(dāng)天就有5家公司同時啟動招股,其中有2家為內(nèi)地房企分拆出來赴港上市的物業(yè)管理公司——奧園健康生活和濱江服務(wù),前者原為中國奧園旗下物業(yè)板塊,后者原為濱江集團(tuán)的物業(yè)板塊。

如果奧園健康生活和濱江服務(wù)順利登陸港交所,港股市場上由房企分拆的內(nèi)地物業(yè)公司將達(dá)到10家。有市場觀點(diǎn)認(rèn)為,內(nèi)地房企選擇分拆物業(yè)公司上市,主要與估值及融資需求相關(guān)。目前許多物業(yè)公司正處于快速擴(kuò)張時期,對資金需求較大,分拆上市后可增加融資渠道。

業(yè)務(wù)“背靠大樹好乘涼”

奧園健康生活和濱江服務(wù)的物業(yè)管理規(guī)模十分相似。招股資料顯示,截至2018年9月30日,奧園健康生活共為61處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),涉及在管總建筑面積約為1040萬平方米。除了為住宅及非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),奧園健康生活還為購物商場提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。截至上述日期,奧園健康生活向8個正在運(yùn)營的商場提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

2017年,奧園健康生活收入為4.36億元,同比增長64.5%;溢利及全面收益總額為6993.2萬元,同比增長70.4%。2018年前9個月,公司收入為4.43億元,期內(nèi)溢利5904.5萬元。

濱江服務(wù)則是專注于高端住宅的物業(yè)管理提供商。截至2018年8月31日,濱江服務(wù)共有68個在管物業(yè),在管總建筑面積為1080萬平方米。2015年至2017年,濱江服務(wù)的營業(yè)收入復(fù)合年增長率為48.3%。截至2018年8月31日,公司營收達(dá)3.07億元,期內(nèi)溢利約為5070萬元。

與奧園健康生活的在管物業(yè)分布地區(qū)較廣不同,濱江服務(wù)的物業(yè)主要集中在浙江省,其中在管面積有70%在杭州。這與其母公司濱江集團(tuán)有很大關(guān)系。濱江集團(tuán)為深耕杭州的房企。數(shù)據(jù)顯示,2015年至2017年,由濱江集團(tuán)開發(fā)或共同開發(fā)的物業(yè)貢獻(xiàn)的收入分別占濱江服務(wù)同期總收入的98.4%、91.9%、82.1%。

“業(yè)務(wù)對母公司依賴較高”幾乎是脫胎于房企的物業(yè)公司的共性。2015年至2017年,奧園健康生活為其母公司中國奧園及其關(guān)聯(lián)方物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占其同期總收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中國奧園及其關(guān)聯(lián)方提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)所得收入分別占其同期總收入約100.0%、100.0%、69.9%。

上述兩家物業(yè)公司正在計劃通過收購第三方物業(yè)公司等方式減少對母公司的依賴。濱江服務(wù)表示,公司將積極從獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商獲取新業(yè)務(wù),并計劃收購位于長江三角洲主要城市以及深圳等城市的物業(yè)管理公司,以增加公司的市場份額及擴(kuò)大地域覆蓋面。

奧園健康生活則計劃通過戰(zhàn)略收購、投資以及內(nèi)生增長擴(kuò)充公司的物業(yè)管理服務(wù)組合。同時,奧園健康生活表示,將增加物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營的服務(wù)種類,通過多樣化服務(wù)來爭取與第三方開發(fā)商的合作機(jī)會。

物業(yè)新股“一枝獨(dú)秀”

在奧園健康生活和濱江服務(wù)之前,港股市場已經(jīng)迎來多家由內(nèi)地房企分拆的物業(yè)公司。2018年至今,包括雅居樂旗下的雅生活、碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)、新城控股旗下的新城悅、佳兆業(yè)旗下的佳兆業(yè)物業(yè)以及旭輝控股集團(tuán)旗下的永升生活已在港掛牌上市。

據(jù)上證報不完全統(tǒng)計,如果奧園健康生活和濱江服務(wù)成功登陸港交所,港股市場上由房企分拆的內(nèi)地物業(yè)管理公司將達(dá)到10家。

市場分析人士表示,內(nèi)地房企選擇分拆物業(yè)公司上市主要與融資需求相關(guān)。第一太平戴維斯在研究報告中提到,目前內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)較分散且競爭激烈,但未來該行業(yè)的市場集中度將不斷提升。大型物業(yè)管理公司正在積極改善戰(zhàn)略布局并加快擴(kuò)張步伐,迫切需要新的融資渠道。

除此之外,估值較高是吸引內(nèi)地房企分拆物業(yè)板塊上市的另一個重要原因。據(jù)上證報了解,在港股市場上,目前分拆上市的內(nèi)地物業(yè)公司動態(tài)市盈率均超過其母公司。東財Choice數(shù)據(jù)顯示,截至2月28日收盤,2018年上市的內(nèi)地物業(yè)股僅有佳兆業(yè)物業(yè)跌破發(fā)行價。

安信證券在研報中表示,這一方面是源于對房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的預(yù)判,另一方面則是源于對物業(yè)行業(yè)中長期前景的看好。物業(yè)服務(wù)行業(yè)具備穩(wěn)定、高頻、剛性消費(fèi)需求等非周期性屬性,以及輕資產(chǎn)、高成長、抗風(fēng)險能力強(qiáng)的行業(yè)特性。

安信證券認(rèn)為,“做好存量”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的重點(diǎn),通過物管服務(wù)的提高來幫助房企盤活存量已經(jīng)被市場所認(rèn)可。在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的帶動下,未來幾年將是物管行業(yè)迅速成長的時代。