從北美洲的美國、加拿大,到歐洲的意大利、英國,再到亞洲的新加坡,不少國家和地區(qū)都出現(xiàn)房屋銷售減緩、信心下滑的跡象。

信心下滑 銷售下跌

2018年美國房價增速放緩,此前房價一路攀升所累積的價格增幅已經(jīng)超過收入增速,削弱了消費(fèi)者的購房能力,拖累購房信心下滑。美國房貸機(jī)構(gòu)房利美今年1月發(fā)布的調(diào)查報告顯示,由于抵押貸款利率上漲以及房價攀升,2018年12月美國購房信心指數(shù)環(huán)比下滑2.7點(diǎn)至83.5點(diǎn)。

從銷售數(shù)據(jù)上看,去年12月美國房屋銷量跌至三年來最低值。根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù),去年12月美國現(xiàn)房銷售量下滑6.4%,考慮季節(jié)性因素后折算為年化499萬套,是自2015年11月以來的最低值,同比暴跌10.3%。2018年全年房屋銷量下降3.1%,達(dá)到534萬套,也是2015年以來最低。

在澳大利亞,悉尼和墨爾本房地產(chǎn)市場價格跌至新低,令澳大利亞房地產(chǎn)市場信心降至谷底。數(shù)據(jù)顯示,目前悉尼的房價比2017年頂峰時期下降了11.1%。澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與澳新銀行本月公布的一份聯(lián)合調(diào)查顯示,2019年一季度的澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)整體信心指數(shù)下降3個點(diǎn)至123點(diǎn),較去年同期下降15.5點(diǎn),為2013年9月以來的最低水平。

在歐洲,意大利房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)不佳。和歐洲其他國家的房地產(chǎn)價格相比,意大利房價顯然已經(jīng)停滯不前,同比下跌了0.4%,下跌幅度較為溫和。同期歐洲其他國家的房地產(chǎn)價格平均上升了4.3%。

英國“脫歐”的不確定性導(dǎo)致倫敦地區(qū)房屋交易意愿下降。根據(jù)LonRes的數(shù)據(jù),英國倫敦地區(qū)2018年房屋換手率同比下跌14%。從倫敦開始的房屋交易萎縮逐漸影響到外圍地區(qū),英國皇家特許測量師學(xué)會對短期內(nèi)英國房價的展望,已經(jīng)下跌到1999年以來的最低水準(zhǔn)。

在亞洲,2018年第四季度,新加坡住宅價格出現(xiàn)過去六個季度以來的首次下跌。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局今年1月初公布的數(shù)據(jù),2018年第四季度,新加坡私人住宅價格下跌0.1%,市區(qū)黃金地段的房價下跌1.5%。

融資緊縮 經(jīng)濟(jì)放緩

不少國家房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫的背后,存在一些共同因素,如貸款利率升高,融資收緊,以及經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)放緩跡象等。

路透社報道稱,美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整,是受到抵押貸款利率升高以及土地和勞動力短缺的影響,這導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存緊張、房價上漲。盡管2018年12月的工資漲幅達(dá)到3.2%,自2012年以來首次超過房價漲幅,但經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告說,美國2017年年底進(jìn)行的稅制改革減少了抵押貸款利息和房地產(chǎn)稅的抵扣,因而降低了擁有房屋所有權(quán)的吸引力。根據(jù)Mortgage News Daily的數(shù)字,美國30年期固定貸款利率一度在2018年10月突破5%,觸及八年高點(diǎn),使得借貸成本大大增加。該指標(biāo)在2018年12月出現(xiàn)下滑,從月初的4.85%降至年關(guān)時的4.61%,但同比仍處于高位,不利房地產(chǎn)市場擴(kuò)張。

澳大利亞方面,澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會首席執(zhí)行官肯·莫里森表示,受到融資渠道緊縮、對經(jīng)濟(jì)前景不樂觀態(tài)度的影響,作為澳大利亞經(jīng)濟(jì)的一大驅(qū)動力,房地產(chǎn)行業(yè)正在放緩。調(diào)查顯示,維多利亞州和新南威爾士州的信心指數(shù)下降幅度最大,債務(wù)融資可用性的預(yù)期在過去12個月內(nèi)下跌了20個指數(shù)點(diǎn);對住房資本增長的預(yù)期降至-23指數(shù)點(diǎn),為2011年調(diào)查開始以來的最低水平。受訪者認(rèn)為,未來一年融資的可用性將進(jìn)一步惡化。

加拿大房地產(chǎn)市場自從金融危機(jī)以來出現(xiàn)大幅上漲,但同時也帶來了房地產(chǎn)相關(guān)債務(wù)的劇增。自2008年以來,加拿大的住房債務(wù)額已經(jīng)從相當(dāng)于居民收入的150%上升到2018年的178%。在過去18個月,加拿大銀行已經(jīng)將利率提高了五次,高負(fù)債的購房者財務(wù)壓力上升,預(yù)計2019年新房銷售將更為緩慢。與此同時,抵押貸款壓力測試也使得不少居民淪為風(fēng)險更高的私人房屋抵押貸款借貸者。

新加坡金融管理局最新數(shù)據(jù)顯示,2018年前11個月,新加坡住房貸款增速放緩至1.9%,不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日,新加坡金融管理局、國家發(fā)展部和財政部聯(lián)合發(fā)布公告,從7月6日起,上調(diào)額外買家印花稅稅率5至15個百分點(diǎn),并收緊貸款限額。新加坡政府稱,該舉措旨在使房地產(chǎn)市場降溫,維持房價漲勢與經(jīng)濟(jì)基本面一致。

前景謹(jǐn)慎 走勢分化

一項路透針對地產(chǎn)業(yè)專家的調(diào)查顯示,美國今年房價漲勢料將呼應(yīng)經(jīng)濟(jì)動能大幅放緩,專家們多認(rèn)為房地產(chǎn)交投已過高峰。根據(jù)房利美的報告,受訪者中認(rèn)為眼下是購房好時機(jī)的比例環(huán)比下降了12個百分點(diǎn)至11%,而認(rèn)為適合賣房的人數(shù)上升了1個百分點(diǎn)達(dá)到36%。展望未來,消費(fèi)者預(yù)計2019年房價增速仍將繼續(xù)放緩。

對于英國房地產(chǎn)市場,最為樂觀的英國主要抵押貸款機(jī)構(gòu)之一哈利法克斯公司預(yù)測,2019年英國房價有望迎來2%至4%的增長。但英國央行去年11月認(rèn)為,在最壞情境下,“無協(xié)議脫歐”將導(dǎo)致英國房價下跌30%。不過,由于英國住房剛需強(qiáng)勁,加上抵押貸款利率保持低位、就業(yè)率創(chuàng)新高等因素支撐,多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測,今年英國房價將保持平穩(wěn)或小幅下跌,即便出現(xiàn)“無協(xié)議脫歐”,樓市可能會短期震蕩,但不大可能崩盤。

此外,分析人士認(rèn)為,由于限制外國人購房,澳大利亞、加拿大等國房地產(chǎn)市場降溫將難以得到資金流入的支持。澳大利亞方面,莫里森表示,外國投資者已被拒之門外,信貸供應(yīng)緊張,最大的住宅市場迅速疲軟。去年第四季度,澳大利亞新房市場上的外國投資者僅占6.5%,與2014年下半年的16.8%相比大大降低。

在主要國家出現(xiàn)房價下調(diào)的同時,一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場仍然保持榮景。比如歐洲的一些國家去年房地產(chǎn)市場維持增長,顯示并未出現(xiàn)全球房價普跌的局面。