據(jù)悉,日前提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案,刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途,并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地,允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定,新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”,以銜接土地管理法修改,掃清集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙。

城鄉(xiāng)土地的二元結(jié)構(gòu),使得過去相當(dāng)長的一段時期中,中國城市與鄉(xiāng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的分化局面。其實(shí),早在2004年,國務(wù)院就頒布了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》,其中關(guān)于“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定,強(qiáng)調(diào)“在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)?！?/p>

同時,在北京、廣東、浙江等地的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)開始了局部或區(qū)域試驗(yàn),并發(fā)展出了重慶農(nóng)地入股、廣東海南出租農(nóng)地、北京集體土地產(chǎn)業(yè)化流轉(zhuǎn)等模式。2016年底,中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》,此后大規(guī)模推進(jìn)農(nóng)村集體用地的確權(quán)登記發(fā)證。

2017年8月,國家發(fā)改委等七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)國家農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園創(chuàng)建工作方案的通知》,此后,國土部、住建部又聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,宣布將北京、上海、沈陽等13個城市納入試點(diǎn)。體現(xiàn)出政府積極引入社會資本,培育農(nóng)村新興產(chǎn)業(yè),大規(guī)模讓渡土地紅利的舉措。

筆者認(rèn)為,此次提請全國人大審議的集體用地用途修正,進(jìn)一步推進(jìn)城鄉(xiāng)同地同權(quán),通過合理有序的土地征收制度與系統(tǒng)科學(xué)的土地增值分配體系,提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率,實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。 從目前透露出的信息來看,集體土地的入市有三項(xiàng)前提:一是要符合規(guī)劃,即土地利用總體規(guī)劃;二是對用途進(jìn)行管制,即規(guī)劃確定的工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途;三是要依法取得,是經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地。由此可以看出,集體用地的入市不僅作用于經(jīng)濟(jì),也是建立樓市長效機(jī)制的重要一環(huán),作為一項(xiàng)常態(tài)化的機(jī)制,將對樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

三類房企能夠踏準(zhǔn)時代節(jié)拍,借助集體土地的管理變革實(shí)現(xiàn)自身的突破與飛躍。首先,提前布局經(jīng)營性產(chǎn)業(yè),儲備豐富行業(yè)資源,具備成熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的房企。集體土地的入市,一方面控制了開發(fā)成本,另一方面也為企業(yè)創(chuàng)造了加速擴(kuò)張的機(jī)會,但集體用地只能用于經(jīng)營性用途的規(guī)定,讓一些提前布局并形成規(guī)模效應(yīng),同時在實(shí)踐中形成系統(tǒng)化運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)迎來了發(fā)展機(jī)遇,同時,強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面也將在更多房地產(chǎn)的細(xì)分市場出現(xiàn)。可以預(yù)見,未來在長租公寓、商業(yè)辦公、文旅度假,以及休閑康養(yǎng)等領(lǐng)域,還將涌現(xiàn)眾多資本大鱷。

其次,打通跨行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈,全面布局房地產(chǎn)細(xì)分市場,具備區(qū)域運(yùn)營、城市運(yùn)營能力的房企。擁有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、辦公、居住等全產(chǎn)業(yè)鏈資源,有能力通過城市產(chǎn)業(yè)的打造、城市功能的布局,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)的平衡,推動城市價值提升的企業(yè),將在這場以市場化手段重新配置土地資源的盛宴中獲得更多發(fā)展紅利。

第三,具有雄厚資金實(shí)力,或者有能力創(chuàng)新集體土地流通變現(xiàn)模式的企業(yè)。集體土地只能用于工業(yè)、商業(yè)用途,雖然土地成本可控,但以運(yùn)營實(shí)現(xiàn)回報,一次性投入高、回報周期長、利潤率偏低的短板依然存在。因此,要么擁有雄厚資金實(shí)力,不算短期經(jīng)濟(jì)帳的企業(yè),要么有能力在流轉(zhuǎn)方式上進(jìn)行創(chuàng)新,在政策框架內(nèi)改變目前盈利模式的企業(yè),方有“跑馬圈地”的實(shí)力。（合碩機(jī)構(gòu)首席分析師 郭毅）