事關(guān)房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動，都會引來普遍關(guān)注。

針對政協(xié)提出的《關(guān)于盤活低效用地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提案》，12月5日，國家稅務(wù)總局答復(fù)政協(xié)提案指出，在推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度立法與改革過程中，統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策，發(fā)揮稅收職能作用，為減少工業(yè)用地閑置、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造良好稅收環(huán)境。

稅務(wù)總局：統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策

稅務(wù)總局的答復(fù)函中指出，土地與勞動力、資本、技術(shù)等一樣，都是重要的生產(chǎn)要素，土地資源短缺是制約我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要因素，促進(jìn)低效工業(yè)用地盤活、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

目前，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個稅種。各稅種的開征目的、稅率設(shè)計(jì)、征稅對象和計(jì)稅依據(jù)等都有所不同，聚焦不動產(chǎn)交易行為構(gòu)成了一個完整的稅收體系。無論是工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓還是其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，都須按照國家統(tǒng)一的稅收政策繳納相關(guān)稅收，在轉(zhuǎn)讓交易中稅收政策的適用并不區(qū)分用地類型，不存在按“房地產(chǎn)稅收標(biāo)準(zhǔn)”征稅的情況。

20世紀(jì)80年代后期，由于土地供應(yīng)計(jì)劃性不強(qiáng)、成片批租的量比較大，工業(yè)用地的土地出讓價格偏低、開發(fā)利用缺乏科學(xué)規(guī)劃等原因，影響了土地的使用效率和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。出于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序、合理調(diào)節(jié)土地增值收益、維護(hù)國家權(quán)益等考慮，國家對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物的單位和個人征收土地增值稅，并根據(jù)土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額的多少確定適用稅率，增值多則多繳稅，增值少則少繳稅。

另外，土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的，而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除項(xiàng)目金額后的余額，才是增值額。因此土地增值稅實(shí)行的四級超率累進(jìn)稅率僅為名義稅率，納稅人的實(shí)際土地增值稅稅負(fù)遠(yuǎn)低于名義稅率。

下一步，稅務(wù)總局將按照黨中央、國務(wù)院促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本的決策部署，深入了解工業(yè)用地稅收負(fù)擔(dān)的實(shí)際情況，認(rèn)真考慮提案建議，在推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度立法與改革過程中，統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策，發(fā)揮稅收職能作用，為減少工業(yè)用地閑置、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造良好稅收環(huán)境。

專家建議應(yīng)構(gòu)建“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制模式

從20世紀(jì)90年代初開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

近年來，我國采取了一系列稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展，主要集中在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。然而，在現(xiàn)行“重交易、輕保有”的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)下，交易環(huán)節(jié)稅制復(fù)雜、稅負(fù)較重等問題，使得房地產(chǎn)稅收調(diào)控沒有顯現(xiàn)出應(yīng)有的效果。

一位多年追蹤研究相關(guān)課題的專家告訴記者，在當(dāng)前即將實(shí)施房地產(chǎn)稅改革的時代背景下，可以從以下幾個方面改進(jìn)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策：

1、實(shí)施差別化契稅。比如，對于正常的住房需求妥善保障，對高檔住宅征收更高的契稅，而對普通住宅征收相對較低的契稅。對居民的消費(fèi)性購買給予減免稅優(yōu)惠，對商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行差別化的優(yōu)惠政策，同時降低租賃業(yè)稅負(fù)等。

2、保障基本的住房需求。對經(jīng)濟(jì)適用房給予增值稅稅率優(yōu)惠，以土地劃撥形式取得土地所有權(quán)的，免征契稅。對于開發(fā)商在開發(fā)過程中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的，免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。在契稅優(yōu)惠方面，建議取消以“家庭”為優(yōu)惠單位，改由個人名下住房情況結(jié)合面積，或者直接依據(jù)住房面積作為稅率分檔，這樣讓高房價者承擔(dān)高稅負(fù)，低房價者承擔(dān)低稅負(fù)，符合量能負(fù)擔(dān)原則。

3、加強(qiáng)銀稅合作提高遵從度。稅務(wù)機(jī)關(guān)需與金融部門合作，獲取買房人的抵押交易數(shù)據(jù)，以及，目前人民銀行的個人征信系統(tǒng)信息較完善，且直接與個人貸款相關(guān)聯(lián)，自然人如有逃稅、騙稅、漏稅行為的發(fā)生可以納入征信系統(tǒng)，以提高自然人的稅法遵從度。

4、完善土地增值稅制度。建議將土地增值部分的全部收入計(jì)征土地增值稅，取消目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個人所得稅，而用土地增值稅取代之，以有效抑制房地產(chǎn)的炒買炒賣行為。

上述專家認(rèn)為，建立健康的房地產(chǎn)市場，必須將稅收的重心由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)，構(gòu)建“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制模式。對保有環(huán)節(jié)課稅，使得賣方很難轉(zhuǎn)嫁，較高的保有環(huán)節(jié)稅負(fù)會增大房產(chǎn)擁有者的持有成本，迫使一部分持有者放棄多余的房產(chǎn)，這也是有益于提升土地利用效益的。

從立法程序角度看房產(chǎn)稅推出時間，理想情況最快在2020年初

“稅收征管法制定實(shí)施已經(jīng)20多年了，2001年修訂通過的現(xiàn)行稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則也已運(yùn)行十多年了。在這過程中，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了很大變化，相應(yīng)的稅收征管實(shí)踐也發(fā)生了很大變化，當(dāng)前稅制改革逐步深入，需要稅收征管法律來保駕護(hù)航。“稅務(wù)總局一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中確定了落實(shí)稅收法定原則，比如目前的個人所得稅改革和房地產(chǎn)稅立法等等內(nèi)容，迫切需要在稅收征管法中確立。按照《貫徹落實(shí)稅收法定原則的實(shí)施意見》要求，力爭在2020年之前，全面落實(shí)稅收法定原則，這樣算下來，稅收立法任務(wù)很重，時間非常緊迫。因此，需要加快推動修訂進(jìn)程。

東興證券研究院鄭閔鋼推算，根據(jù)《中華人民共和國立法法》的相關(guān)規(guī)定和我國的一般立法流程，認(rèn)為房產(chǎn)稅國家層面立法的最早完成時間為2020年，地方細(xì)則推出和實(shí)際落地預(yù)計(jì)還需要更長的時間。

草案起草：目前處于這一階段，草案公布時間預(yù)計(jì)在2019年上半年。

公開征求意見：30日。

國常會審議：每周召開，程序占用時間可忽略。

全國人大常委會審議：一般三審，根據(jù)具體情況可多可少。2 月一次，三審?fù)瓿芍辽傩枰?6 個月時間。

公開征求意見：30日。

專家評審：預(yù)計(jì)30日左右。

提交全國人大常委會表決，表決通過后公布生效。

總體推算：立法完成最快在2020年年初，這是最理想最順利的情況。