“已經(jīng)冰封了。”

這是香港中原地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)翠(化名)對(duì)近期二手房成交行情的形容。

近期，香港豪宅遭遇罕見(jiàn)虧本甩賣，太平山附近地塊接連流拍，多機(jī)構(gòu)看空樓市前景，均折射出香港樓市之冷。

二手房市場(chǎng)“冰封”

香港房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

曾經(jīng)，香港的樓市可以說(shuō)屹立于“全球之巔”。據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，香港中小型住宅價(jià)格自金融風(fēng)暴后已上升2倍。樓市上漲的行情使得香港“一茬茬”的房產(chǎn)中介應(yīng)運(yùn)而生，數(shù)量之多不亞于隨處可見(jiàn)的外幣兌換店，賣房傳單被貼在目之所及的各個(gè)位置。

香港路邊隨處可見(jiàn)的房屋銷售廣告

然而，11月21日，中證君在香港走訪多個(gè)房地產(chǎn)中介時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下交投行情冷清異常。嚴(yán)翠說(shuō)道：“以九龍?zhí)梁秃挝奶锏男＞W(wǎng)區(qū)為例，去年每個(gè)月的二手房成交量在200單左右，從今年9月開(kāi)始，每個(gè)月只有10-20單成交?！?/p>

從嚴(yán)翠展示的工作群聊天信息可以看到，10月份以來(lái)一手房和二手房的成交量均為0，偶爾有成交，數(shù)量也基本為1，連簽租約的都非常少?！俺菢I(yè)主愿意自動(dòng)減價(jià)20%-30%，否則比較難成交?！眹?yán)翠說(shuō)道。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止至11月14日，11月份樓宇買(mǎi)賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業(yè))暫錄1,605宗及185.98億元。料全月將錄4000宗及420億元，按月下跌25.6%及7.8%。其中，宗數(shù)將創(chuàng)2016年3月3日后的32個(gè)月新低，金額則創(chuàng)2017年1月份394.60億元后的22個(gè)月新低。

房屋價(jià)格方面，萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅指出，10月份香港樓價(jià)環(huán)比下跌1.4%，9月則環(huán)比下跌0.9%。

開(kāi)發(fā)商銷售“奇招”頻出

“一手房方面，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)可達(dá)20%左右?！眹?yán)翠表示，“很多開(kāi)發(fā)商不開(kāi)價(jià)，都是以招標(biāo)形式發(fā)售。”

經(jīng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商為緩解回款壓力，銷售“奇招”層出不窮。嚴(yán)翠指出，一手房吸引購(gòu)房客的點(diǎn)不僅在于新，還有近期開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的“首付低至一成”、“延長(zhǎng)成交期”等條件。

根據(jù)金管局要求，香港400萬(wàn)港元以下的房子最多可以貸款九成，401萬(wàn)港元至600萬(wàn)港元的房子最多可以貸款八成，601萬(wàn)港元至1000萬(wàn)港元的房子最多可以貸款六成，1000萬(wàn)港元的房子最多只能貸五成。

但是開(kāi)發(fā)商卻有許多可以變通的“門(mén)路”。嚴(yán)翠透露，在首付方面，很多新盤(pán)的首付在20%-30%之間，甚至可以低至10%，剩余的部分由開(kāi)發(fā)商找指定的財(cái)務(wù)公司做一按(首次按揭)。

“最近還有一個(gè)更加可怕的，只要你有錢(qián)交2成首付，不用做壓力測(cè)試都可以買(mǎi)。”嚴(yán)翠說(shuō)道，“買(mǎi)完之后你可以先住進(jìn)去，三年之內(nèi)免管理費(fèi)、免差餉、免利息?！?/p>

這就是嚴(yán)翠所說(shuō)的“拖長(zhǎng)交易期”，三年之后，購(gòu)房者可以選擇做按揭供房或者將房子賣出。“對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，如果看好未來(lái)行情，三年之后賣完走了就好。但是這種首付還一兩成的，斷供的可能性會(huì)相應(yīng)增加許多。”嚴(yán)翠說(shuō)道。

房屋虧本銷售信息

Q房網(wǎng)中介王麗(化名)也表示前述兩種銷售手段比較常見(jiàn)。王麗指出，開(kāi)發(fā)商的另一妙招是代繳印花稅，即開(kāi)發(fā)商出錢(qián)幫購(gòu)房者代繳印花稅，緩解其短期現(xiàn)金流壓力，但這部分印花稅還是算在房?jī)r(jià)里的。

此外，開(kāi)發(fā)商會(huì)給出較高的傭金?！罢?lái)說(shuō)，二手房成交時(shí)，給中介的傭金是買(mǎi)賣雙方各出1%，一手房則是開(kāi)發(fā)商出2%。但是現(xiàn)在行情非常淡，只要你能賣出去，開(kāi)發(fā)商給的傭金上不封頂。”王麗指出。

投資客穩(wěn)賺不賠？

雖然機(jī)構(gòu)紛紛唱空香港樓市，但是在投資客眼里這筆賬不是這么算的。嚴(yán)翠告訴記者，她幾個(gè)月前剛在香港買(mǎi)了一套房做投資。有趣的是，她賣掉的是深圳的房子，然后加現(xiàn)金在香港買(mǎi)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這并不是個(gè)例，至少在目前看來(lái)是一筆劃算的買(mǎi)賣。

嚴(yán)翠算了一筆賬，她于2010年花了40萬(wàn)元在深圳橫崗全款買(mǎi)了一套兩居室，幾個(gè)月前以160萬(wàn)元賣出，然后再加50萬(wàn)元現(xiàn)金，在香港按揭買(mǎi)了一套400萬(wàn)元的唐樓?！斑@個(gè)唐樓現(xiàn)在租出去每個(gè)月有13000港元，”嚴(yán)翠說(shuō)道，“還房貸利息2.5厘(2.5%)，收租金3.9厘，人家?guī)臀夜牵疫€有錢(qián)賺，為什么不做”，嚴(yán)翠說(shuō)道。

她指出，與內(nèi)地不同，她在深圳橫崗的房子每個(gè)月只能租2000-2500元，租金收益率比較低。

“另外，我這個(gè)唐樓有機(jī)會(huì)博收購(gòu)，如果發(fā)展商或政府來(lái)收舊樓，會(huì)以市價(jià)收購(gòu)。我買(mǎi)的時(shí)候1.2萬(wàn)港元一平方尺，最近附近區(qū)有收購(gòu)的，成交價(jià)為1.8萬(wàn)-2萬(wàn)港元一尺，這樣又可以賺一點(diǎn)。”嚴(yán)翠透露。

有分析人士指出，這類投資客的邏輯在于認(rèn)為租金始終會(huì)高于房貸，而高租金則有高收入支撐，而且香港地少人多，租金大幅下降的可能性不大。

離樓市大跌還有多遠(yuǎn)？

如果樓市的慘淡繼續(xù)，“傷害”最深的并不是投資客，而是剛“上車”的剛需一族。利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)指出，“上車盤(pán)”業(yè)主多數(shù)是首次置業(yè)人士，未經(jīng)歷過(guò)樓市嚴(yán)重下跌情況，較容易受市場(chǎng)影響；再者這部分人實(shí)力方面相對(duì)較薄弱。更重要的是，這幾年不少父母希望幫助子女盡快解決置業(yè)問(wèn)題，愿意出錢(qián)協(xié)助他們盡快“上車”，不知不覺(jué)“上車盤(pán)”的價(jià)格不斷推高。

廖偉強(qiáng)所指的樓市嚴(yán)重下跌情況，香港史上發(fā)生過(guò)幾次，最近一次發(fā)生在2008年。深圳某金融機(jī)構(gòu)供職的趙升(化名)告訴記者：“2008年那次樓市下跌經(jīng)歷讓所有在香港買(mǎi)房的人都刻骨銘心，正是因?yàn)榻?jīng)歷過(guò)那樣的瘋狂，所以現(xiàn)在香港樓市慢慢回歸理性。”

“當(dāng)時(shí)我大表哥在香港和深圳有十幾套房，樓市一腰斬，這些房子一夜之間全部變成了負(fù)資產(chǎn)，身上的債幾輩子都還不清。他告訴我，當(dāng)時(shí)他都已經(jīng)站上天臺(tái)，就差臨門(mén)一腳了。但最終還是扛過(guò)去了，堅(jiān)持了幾個(gè)月，就等來(lái)了四萬(wàn)億救市，那些房子又成了他的資產(chǎn)?！壁w升說(shuō)道。

但并不是所有人都像趙升的表哥那么幸運(yùn)?，F(xiàn)在在廟街賣唱片的吳京(化名)就沒(méi)“扛過(guò)去”，斷供后房子給銀行收走，一家人又開(kāi)始了租房生活。但對(duì)于過(guò)去，吳京并不愿意多談，“每天工作十幾個(gè)小時(shí)，沒(méi)空跟你聊這些”，他說(shuō)道。

受訪人士均表示，香港再經(jīng)歷一次如2008年一樣的樓市大跌可能性不大。紀(jì)言迅指出，當(dāng)前樓市下行與2008年“金融風(fēng)暴”的情形，在大環(huán)境與政策上有較大區(qū)別。

首先，2008年時(shí)貸款利率較高，供房一族還款壓力較大，而當(dāng)前利率水平處于低位；其次，近兩年的購(gòu)房族需要通過(guò)較為嚴(yán)格的壓力測(cè)試，即購(gòu)房者杠桿率較低；此外，當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚可，失業(yè)率較低，接近全民就業(yè)狀態(tài)，出現(xiàn)大面積斷供的可能性不大。

中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青則表示，在形勢(shì)不確定性增加的情況下，投資者做決策的速度會(huì)變慢，導(dǎo)致市場(chǎng)交投量下跌。而市場(chǎng)上總有人要套現(xiàn)，若長(zhǎng)時(shí)間成交不了，就會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。一旦大量出現(xiàn)這種情況，市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。目前市場(chǎng)上這種風(fēng)險(xiǎn)在增加。施永青建議，在有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，買(mǎi)房應(yīng)該保守一點(diǎn)，即減小貸款比例、少借錢(qián)。