在中央政治局會議強調(diào)“堅決遏制房價上漲”的基調(diào)下,三季度各地方城市總體調(diào)控節(jié)奏趨穩(wěn)但力度不減,并繼續(xù)完善限購限售措施、強化差別化住房信貸政策、開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。

在這一背景下,三季度品牌企業(yè)銷售業(yè)績延續(xù)了上半年的增長態(tài)勢,但受市場走勢變化影響,去化不及預(yù)期,銷售業(yè)績增速有所放緩。拿地方面,經(jīng)歷去年積極拿地,品牌房企土地儲備豐富,因資金面承壓房企拿地態(tài)度普遍趨于謹慎。策略方面,多家重點房企繼續(xù)加強營銷力度快速回籠資金,謹慎投資特性凸顯,拿地方式向聯(lián)合拿地、收并購靠攏,且三、四線進入門檻明顯提高,主要集中于城市群內(nèi)或經(jīng)濟、購買力突出的核心三、四線城市。

中指院的研究報告顯示,包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、保利、中海、招商、遠洋在內(nèi)的20家品牌房企,2018年前9個月銷售額高達3.4萬億元,同比增長29%;銷售面積近2.6億平方米,同比增長25.3%。不過,隨著政策收緊下出現(xiàn)的市場調(diào)整,品牌房企對后期走勢并不樂觀,普遍選擇加快周轉(zhuǎn),上半年銷售規(guī)模屢有新突破。但進入三季度,市場形勢變得更加不明朗,房企出貨積極性更高,但因市場觀望情緒漸濃導(dǎo)致去化不及預(yù)期,銷售業(yè)績增速有所回落。三季度,上述20家品牌房企銷售金額為1.1萬億元,同比增長21.9%,增幅較二季度收窄17.9個百分點。

同時,包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龍湖、遠洋、越秀、富力、首創(chuàng)在內(nèi)的10家代表企業(yè),2018年銷售目標平均完成率在七成以上,整體水平不及去年同期。

據(jù)初步統(tǒng)計,截至2018年9月份,中指院重點監(jiān)測的房企全年銷售目標平均完成率約77.7%。具體來看,新城、世茂、恒大等企業(yè)受益于三、四線的重點項目布局,目標完成率均在八成以上,遠洋也高于去年同期2.8個百分點。而其余重點監(jiān)測的品牌房企目前目標完成率均不及去年同期。中海、龍湖等企業(yè)銷售業(yè)績增速與全國商品房銷售金額增速基本持平,目標完成率雖然超過70%,但仍低于去年同期10個百分點左右;首創(chuàng)、越秀等百億元級房企在現(xiàn)階段業(yè)績保持高速增長的形勢下,目標完成率仍與去年同期存在一定差距。

在三季度銷售規(guī)模放緩的同時,品牌房企對于投資的態(tài)度也趨于謹慎,拿地規(guī)模出現(xiàn)回落。2018年前9個月,20家品牌房企共拿地2.2億平方米,同比下降20%;累計拿地金額9616億元,同比下降27.2%。

對此,中指院方面表示,究其原因是一方面去年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平,基數(shù)偏高;另一方面,今年以來,受土地出讓條件嚴苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響,品牌房企拿地更趨謹慎,拿地規(guī)模有所下降;同時,企業(yè)拿地布局下沉三、四線,也是拿地金額下降的重要原因。具體來看,上半年20家品牌房企累計拿地金額6978億元,同比小幅下降4.9%;三季度,房企謹慎投資特征凸顯,20家品牌房企累計拿地5866萬平方米,同比下降59.9%,累計拿地金額2638億元,同比降幅擴大至55.1%,其中9月份降幅超七成。

而由于熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計四季度市場將在分化中步入調(diào)整,“一、二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動,中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落,新房市場相對穩(wěn)定,而多數(shù)獨立三、四線城市新房市場后勁不足,市場將從上行進入平穩(wěn)運行周期。全國整體銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整,價格漲幅進一步收窄,房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落”。

此外,中指院方面表示,雖然今年以來我國經(jīng)濟下行壓力加大,為保證經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展,央行的貨幣政策松緊適度,財政政策更加積極。但房地產(chǎn)市場調(diào)控并未放松,利率、信貸、資產(chǎn)價格等傳導(dǎo)機制受到限制,傳統(tǒng)的傳導(dǎo)機制無法再度為房地產(chǎn)領(lǐng)域順利輸送資金。尤其是此次貨幣政策寬松力度有所減弱,擴大內(nèi)需、促進中小企業(yè)融資等為釋放貨幣流動性的主要目標,雖然定向增加流動性對房地產(chǎn)市場有“雨露均沾”的效果,但是流入房地產(chǎn)市場的資金也是非常有限的。