任何關于樓市政策的傳言，總會牽動地產股那根敏感的神經，畢竟看“天”吃飯。在政策一日比一日收緊的當下，取消預售制的消息繼續(xù)影響內房股走勢，而香港多家銀行加息，更令港股地產股集體承壓，尤以內房股跌幅最大，市值一天蒸發(fā)逾770億港元。

內房股股價大跌，市值一天蒸發(fā)逾770億港元

關于中秋節(jié)假期取消預售制的消息雖被廣東省房協(xié)相關人士辟謠，稱文件只是征詢意見稿，并非真的實施。但取消預售制帶來的影響仍在繼續(xù)，9月27日，社科院發(fā)布報告提出，建議推動有條件的城市取消期房預售行政許可，對于暫不具備條件的城市，逐步提高期房預售門檻，降低市場風險，保護消費者權益。

疊加香港加息的因素，今日港股內房股跌幅有明顯擴大之勢，截至收盤，中國恒大領跌，跌幅達到8.78%，融創(chuàng)中國跌幅為6.77%，碧桂園跌幅為5.28%，除華潤置地以外，其余內房股均出現(xiàn)不同程度下跌，時報君統(tǒng)計數據顯示，今日內房股市值一天蒸發(fā)逾770億港元。

（數據來源：wind）

如果將時間拉長，自9月24日以來，恒生內房股股價全部下跌，其中碧桂園、中國恒大、龍湖集團、融創(chuàng)中國、世茂房地產、雅居樂集團跌幅均在10%以上，期間內房股市值合計蒸發(fā)逾1156億港元。

內地商品房預售制是借鑒香港“賣樓花”模式，也即地產商動工興建前先交定金，分期付款方式售樓，有如開花（付錢）結果（建成），稱作“樓花”，1993年廣東省正式立法推出商品房預售制度，頒布了《廣東省商品房預售管理條例》，1994年，建設部頒布了《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》，其中第二條明確了預售制度定義：“本辦法所稱商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為?！?這標志著我國商品房預售制的全面實行，至今已近25年。

商品房預售制確實在某種程度上推進了中國城鎮(zhèn)化進程，但是也帶來很多問題，人們對于預售制質疑的邏輯基本聚焦在以下幾點：

一是，開發(fā)商一旦發(fā)生資金量斷裂，工程爛尾，由于購房人提前繳款，卻遲遲收不到樓，嚴重損害消費者權益。

二是由于相關的配套制度不完善，交付樓房時會出現(xiàn)質量、以及圖片與實物不符的問題，且追責難，進而引發(fā)“房鬧”等社會問題，今年6月份，碧桂園房屋質量頻出問題，讓碧桂園一度處于輿論的風口浪尖上。

三是，商品房預售制降低了開發(fā)門檻，眾多企業(yè)進入市場刺激了房地產熱，導致過度開發(fā)。

四是，房地產預售制加劇了房價的上漲。

因此，是否取消預售制度如同房地產開發(fā)商頭頂上的達摩克利斯之劍，隨時落下，房企從激進的追求規(guī)模擴張，都開始加快資金回籠，畢竟現(xiàn)金為王，方能安全過冬，就連萬科最近對外發(fā)聲，都在反復強調萬科的“收斂與聚焦”戰(zhàn)略。

港銀集體加息，香港樓市面臨下行風險

不僅是取消預售制，香港銀行集體加息也讓港股地產股集體承壓，香港樓市也面臨下行壓力。

昨日早間，香港金管局宣布將貼現(xiàn)窗基本利率上調25個基點至2.5%，隨后，匯豐、恒生、渣打、中銀香港四大銀行紛紛宣布將港元最優(yōu)惠利率由5%上調至5.125%,其余多家銀行亦陸續(xù)跟進，華僑永亨銀行宣布將港元最優(yōu)惠利率上調至5.5%，同時，各行上調港元儲蓄存款戶口的年利率12.4個基點，由0.001％調升至0.125％。代表過去近12年的超低息環(huán)境宣告結束。

據悉，近期香港市場上涌現(xiàn)多宗買家在交付定金后毀約的個案，暗示樓市氣氛開始轉淡。近日，新鴻基地產旗下元朗錦田 Park Yoho Milano錄得連續(xù)5筆買家交付定金后毀約的個案，涉及的定金總額達到175萬港元。長實地產位于上環(huán)的My Central亦錄得一宗買家被沒收200萬港元定金的個案。

訂購熄火的陰云還從新樓飄向二手房市場。九龍紅磡一棟公寓樓的買家損失將近40萬，叫停了交易。

富譽地產中介林先生向時報君表示，近兩個月香港樓市一手盤成交相對清淡，買房持觀望情緒，賣方覺得不是好時機。但是租房市場依然火爆，當天放租的房子當天就會被搶，且租金的價格還在不斷上漲，位于上環(huán)和西營盤之間的堂樓（沒有電梯，樓很舊）不到20平米，裝修很一般，都要租到18000港元左右，之前差不多是15000左右，年輕人壓力越來越大了。

根據房產代理的數據，7月成交量1740宗，環(huán)比減少15%，進入8月上半月，新公寓僅成交711宗，預計環(huán)比下滑18.3%，7月二手房銷售4040宗，環(huán)比下降7%。8月迄今僅1300宗，環(huán)比減少約35.64%。

花旗銀行分析預測，在利率上升的背景下，2018年上半年香港樓市的上漲增加了下半年的下跌風險，預計將有7%的跌幅。美銀美林報告則估計，2019至2020年間香港樓市將面臨10%至20%的下跌。