一條突如其來(lái)的政策通知攪動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料”，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。材料將于9月25日上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

由此，整個(gè)市場(chǎng)都在傳聞“廣東醞釀取消商品房預(yù)售制”。

21日晚間，據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)人士表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售、全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實(shí)——“沒(méi)有，該情況并不屬實(shí)，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)或過(guò)度解讀了廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的這一通知，盡管近年來(lái)房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，但在目前房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格調(diào)控、房企資金壓力普遍較大的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)尚無(wú)法取消預(yù)售制度。

是否調(diào)整仍在研究論證階段

商品房預(yù)售制是國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基石之一，已經(jīng)運(yùn)行了25年。

商品房預(yù)售制，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給受買者，并由受買者支付定金或房款的制度。

這一制度借鑒于香港樓市的 “預(yù)售樓花”，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確，并被廣泛運(yùn)用。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者了解到，本次《通知》的背景是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》，其中要求，對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，無(wú)論建議保留或取消，均需提出相關(guān)理由和措施。

9月21日，發(fā)布《通知》的廣東省即為此次被下發(fā)評(píng)估函的省份之一。

有地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，從網(wǎng)傳的公文函件來(lái)看，本次向多省征詢的是，在國(guó)務(wù)院大力推行的“放管服”及簡(jiǎn)政放權(quán)背景下，商品房預(yù)售制度行政許可是否要保留或取消，取消預(yù)售制度僅為廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的建議，市場(chǎng)存在過(guò)度解讀之嫌。

多位房企人士認(rèn)為，市場(chǎng)或過(guò)度解讀了這一信息，但目前的商品房預(yù)售制度并非沒(méi)有改進(jìn)空間，而且個(gè)別地區(qū)已經(jīng)開始開展實(shí)施現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)。

或僅為征詢意見方向之一

按照現(xiàn)行法規(guī)，獲得商品房預(yù)售許可的條件是：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的一定比例或已完工到一定比例（各地規(guī)定不一），并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

據(jù)房企人士透露，獲得預(yù)售許可的過(guò)程非常繁瑣。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2016年，商品房預(yù)售許可審批權(quán)限即已下放至市、縣一級(jí)的房產(chǎn)管理部門，住房建設(shè)部?jī)H為中央業(yè)務(wù)指導(dǎo)部門。

前述地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，本次住建部面向各省的意見征詢或許聚焦于是否調(diào)整商品房預(yù)售的行政許可，建議保留或取消都是征詢意見方向之一。而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)結(jié)合本省及全國(guó)的情況，建議取消預(yù)售制度。

預(yù)售制弊端逐漸顯露

廣東省為何會(huì)作出建議取消預(yù)售制度的征詢意見呢？

據(jù)了解，我國(guó)住房制度改革初期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金、商品房供應(yīng)量小，商品房預(yù)售制度大力促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也造成了一系列行業(yè)和社會(huì)問(wèn)題。

近年來(lái)，已經(jīng)有多種聲音呼吁重視房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者了解到，現(xiàn)行規(guī)定下，地產(chǎn)項(xiàng)目開工后6-12個(gè)月能夠拿到預(yù)售證，房企即可開始銷售項(xiàng)目以回籠資金。而若以現(xiàn)房銷售，則回收資金的時(shí)間至少延長(zhǎng)一年?！跋冉诲X后收貨”的預(yù)售制度下，交易風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者和社會(huì)，買方缺乏對(duì)賣方的利益制衡手段。

今年兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員周世虹就提出了建議取消商品預(yù)售制的提案。他在提案中指出，目前預(yù)售已成為我國(guó)商品房銷售的主要方式，部分城市商品房預(yù)售比例甚至達(dá)到90%以上，存在的問(wèn)題也開始逐漸顯露。

周世虹此前在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，預(yù)售制度下，個(gè)人購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位，遇到相關(guān)糾紛時(shí)，購(gòu)房者不能對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)管與制約。開發(fā)商將后期工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行，易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定及金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，商品房預(yù)售變相鼓勵(lì)了低水平惡性競(jìng)爭(zhēng)，許多實(shí)力不足的中小房企得以進(jìn)入市場(chǎng)，人為制造供需緊張，助長(zhǎng)房產(chǎn)泡沫。

廣東省住建廳擬定的事項(xiàng)調(diào)整材料中指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、 交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，其中特別指出，2017年全省房企資金鏈斷裂類矛盾總數(shù)達(dá)到61宗。

張大偉表示，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)各種質(zhì)量問(wèn)題、交付問(wèn)題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)保障度低，不確定因素太多，帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購(gòu)買者付出了不小的代價(jià)。

預(yù)計(jì)短期內(nèi)無(wú)法取消預(yù)售制度

多位房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示，在目前房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)格調(diào)控、房企資金壓力普遍較大的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)尚無(wú)法取消預(yù)售制度。

《通知》同樣也指出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊和開發(fā)企業(yè)資金壓力較大，如直接取消預(yù)售，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。因此建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。同時(shí)，逐步提高商品房預(yù)售許可條件，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，引導(dǎo)市場(chǎng)有序適應(yīng)改革。

周世虹此前表示，目前取消商品房預(yù)售制度已經(jīng)具備一定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)目前可通過(guò)銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資、發(fā)行信托計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品等方式補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)取消預(yù)售制度，有助于為相關(guān)企業(yè)形成較大的約束。他認(rèn)為廣東省的建議是房住不炒的政策思路體現(xiàn)，也有助于發(fā)揮房屋的消費(fèi)屬性。

目前，已經(jīng)有城市開始試水全現(xiàn)售。2018年7月，廣東江門住建局發(fā)布了《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開征求意見稿）》。意見稿中提出，2018年10月開始江門所銷售的商品房必須是竣工驗(yàn)收合格的現(xiàn)房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的車位（庫(kù)）。這意味著在江門售賣期房將會(huì)成為過(guò)去式。

延伸閱讀：

部分國(guó)家房屋預(yù)售管理制度

美國(guó)：第三方保管房屋預(yù)售款。購(gòu)買預(yù)售房時(shí)，開發(fā)商先與顧客達(dá)成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千美元至一萬(wàn)美元，由第三方保管。

日本：建立預(yù)售房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時(shí)，房地產(chǎn)商須向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)買主定金的擔(dān)保或保險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)須將擔(dān)保或保險(xiǎn)的保證書提交給買主。

德國(guó)：訂立個(gè)性化購(gòu)房合同分期支付房款。德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)普遍實(shí)行預(yù)售房制度，并通過(guò)訂立個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價(jià)款，大大化解了購(gòu)房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛。

瑞典：通過(guò)專門機(jī)構(gòu)管理商品房預(yù)售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會(huì)，并統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司在經(jīng)過(guò)該協(xié)會(huì)高標(biāo)準(zhǔn)的審核后，才有資格建造新商品房項(xiàng)目并在協(xié)會(huì)全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。

新加坡：購(gòu)房者按施工進(jìn)度分期支付房款。新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的買賣行為都有要求，特別是對(duì)購(gòu)買者按施工進(jìn)度分期支付房款的比例作出了詳細(xì)規(guī)定。