在規(guī)模和利潤面前,越來越多的房企開始強化高周轉,提高變現能力。這背后,是融資渠道越來越窄,融資成本越來越高的窘境。

《證券日報》記者根據同策咨詢研究院監(jiān)測數據獲悉,2018年前8個月,40家典型房企總計融資4708億元。

同策研究院研究員陳朦朦認為,房企融資渠道越來越窄,下半年日子更不好過,境外發(fā)債被禁,海外主戰(zhàn)場失利,房企承擔能力越來越有限?；蛟S,接下來,房企可以通過尋求創(chuàng)新型融資方式進行融資,拓寬融資渠道,提高融資額度。

40家房企融資4708億元

“公司正在找融資成本較低的渠道,但是并不容易?！蹦撤科蠊芾韺酉颉蹲C券日報》記者透露,有些熱錢雖然愿意進入房地產行業(yè),但成本非常高。

另有金融機構人士也向《證券日報》記者透露,在全國百強房企中,負債率過高的房企,“幾乎從我們融資名單上排除了,風險太大了?，F在成本相對較低的融資是以項目合作方式進行的融資,這樣風險相對可控?！?/p>

陳朦朦認為,8月份,房企融資總額環(huán)比上升,縱向來看,5月份震蕩下跌后緩慢回溫,現處于V字形的爬坡期。橫向來看,房企融資格局已然生變,境內外融資不斷收緊的情況下,創(chuàng)新型融資方式大唱主角。生死之年,被逼到“墻角”的開發(fā)商正奮力自救。

據同策咨詢研究院監(jiān)測數據顯示,8月份,40家典型房企創(chuàng)新型債權融資額度為200.56億元,占比融資總額33.28%,成為8月份最主要的融資方式,環(huán)比大幅增加155.46%,成倍數增長。其中,共有5家房企共發(fā)行了6筆超短期融資券;泰禾集團通過應收賬款收益權轉讓及回購方式向興業(yè)國際信托有限公司融資;金科股份以10億元交易對價向中信信托轉讓特定資產收益權;榮盛發(fā)展及其下屬子公司向關聯人榮盛控股和榮盛建設分別借款50億元和20億元,內部互相輸血,并且借款利率高達9.5%。

陳朦朦表示,從8月份上述40家房企融資特點來看,創(chuàng)新型融資方式多元化,開發(fā)商出現內部“換血”的現象;融資成本走高,資金流向分化加劇,規(guī)模房企依然能獲取大量低成本資金支持;此外,外幣融資金額大幅下降,境外融資難度系數增加。

房企融資仍不樂觀

眾所周知,融資環(huán)境向來上半年輕松,但今年完全不同。據同策研究院監(jiān)測統計,春節(jié)過后6個月40家典型上市房企融資總額為3498億元,同比去年4335億元大幅下滑19.3%,下半年房企的融資壓力更大。

中原地產首席分析師張大偉表示,自全國多地樓市進入“限價”模式后,大型房企銷售規(guī)模雖不斷上行,但多數房企的存貨周轉率都在下行,可見其變現能力在減弱。在這種市場格局下,融資端若輸血不暢,房企不但很難將負債率降下來,自身也有很大風險。

陳朦朦表示,從未來融資趨勢來看,短債長投是常態(tài),集團內部輸血也將是常態(tài),但同時伴隨著融資成本升高,用高成本的錢還低成本的債,收割的是股東的凈利潤,續(xù)的是地主的命。

事實上,近兩年內,房企融資渠道持續(xù)收縮。如今,房企似乎又回到了四處找錢的時代,找到成本可承受的資金的房企,或許能夠把握市場機會,尋求投資機遇,進而能夠在接下來的競爭環(huán)境中實現規(guī)模卡位,保證未來幾年經營業(yè)績。反之,則會很快掉隊。

鑒于此,快速回款也已經成為房企的頭等大事。據億翰智庫表示,2018年上半年,受限于行業(yè)環(huán)境,房企現金流凈流入趨緩使現金收回周期變長,導致貨幣資金增速變緩。多數開發(fā)商已經意識到,回款慢,融資難,還債期來臨,資金鏈承壓,不解決這些困難,接下來發(fā)展規(guī)模將停滯不前,市場份額逐步萎縮,甚至迎來生存危機。