■經(jīng)驗(yàn)之談

香港房地產(chǎn)如何

告別“公攤面積”

20世紀(jì)80年代以來，香港房地產(chǎn)交易制度很大程度上影響了內(nèi)地房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為“公攤面積”的概念就是源自香港。

不過，2013年1月1日起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求二手房銷售先行提供“實(shí)用面積”（相當(dāng)于內(nèi)地“套內(nèi)面積”）。當(dāng)年4月29日，《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式推出，新規(guī)擴(kuò)展至新房。香港房地產(chǎn)銷售由此徹底告別“公用地方”（相當(dāng)于內(nèi)地“公攤面積”）時(shí)代。

調(diào)研中，新華每日電訊記者采訪了當(dāng)年參與推動(dòng)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)成功轉(zhuǎn)軌的學(xué)者、香港城市大學(xué)建筑科技學(xué)部高級(jí)講師潘永祥?！斑^去能接受公用面積主要因?yàn)樯婕懊娣e不大，主要是樓梯、電梯。”潘永祥表示，近二三十年，香港大型地產(chǎn)項(xiàng)目增多，“甚至出現(xiàn)超過1萬平方英尺（約929平方米）的綠化公園”，伴隨而來的“公攤面積”費(fèi)用問題變得難以忍受。

“公攤”積弊之一在于便于開發(fā)商“暗箱操作”，不夠公開透明；之二在于建筑面積價(jià)格失去對(duì)購房者的指導(dǎo)作用，比較不同樓盤建面價(jià)格變得意義不大。

“公攤”模糊積弊重重，統(tǒng)一明確房地產(chǎn)銷售計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)成社會(huì)共識(shí)，推行“套內(nèi)面積”成時(shí)代要求。2008年，時(shí)任香港測(cè)量師學(xué)會(huì)產(chǎn)業(yè)測(cè)量組主席的潘永祥，推動(dòng)香港房地產(chǎn)行業(yè)厘清“實(shí)用面積”概念邊界，被特區(qū)政府采納。特區(qū)政府以地政總署“預(yù)售樓花同意方案”和香港地產(chǎn)建設(shè)商會(huì)為抓手，強(qiáng)制要求開發(fā)商再售新樓盤時(shí)嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)提供房子的“實(shí)用面積”。

特區(qū)政府還就新型計(jì)價(jià)方式征求公眾意見。2011年11月底，特區(qū)政府邀請(qǐng)民眾為條例草案提意見。條例草案明確規(guī)定改用“實(shí)用面積”作為新房銷售的唯一計(jì)價(jià)方式，正式將“實(shí)用面積”表述納入法規(guī)。

將“公攤面積”排除在計(jì)價(jià)體系之外，需克服的最大阻力來自開發(fā)商。香港中原集團(tuán)主席施永青回憶說，當(dāng)時(shí)有開發(fā)商提出改革可能導(dǎo)致單位面積價(jià)格驟增。

潘永祥認(rèn)為，推行“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)模式將導(dǎo)致房價(jià)上漲，這種理論純屬“偷換概念”，計(jì)價(jià)單位轉(zhuǎn)換并不新增購房成本，關(guān)鍵在于做好社會(huì)解釋工作。

新房銷售計(jì)價(jià)方式向二手房市場(chǎng)自然傳導(dǎo)，帶動(dòng)整體購房市場(chǎng)計(jì)價(jià)單位日趨統(tǒng)一、完善。特區(qū)政府一手住宅物業(yè)銷售監(jiān)管局介紹，條例實(shí)施后，一手住宅物業(yè)賣方嚴(yán)格遵守規(guī)定，在售樓說明書、價(jià)單和廣告中，采取“套內(nèi)面積”作為唯一計(jì)價(jià)單位，逐漸破除過去“公攤面積”模糊導(dǎo)致的市場(chǎng)沉疴。

不僅如此，這些房屋其后轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)買賣，亦繼續(xù)采用“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)，并逐步帶動(dòng)二手房市場(chǎng)發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變?！疤變?nèi)面積”最終成為香港房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主流計(jì)價(jià)基準(zhǔn)。

確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，該如何實(shí)現(xiàn)房屋銷售計(jì)價(jià)體系平穩(wěn)合理過渡？特區(qū)政府推行了多項(xiàng)主要措施。

合理設(shè)置過渡期。為確保平穩(wěn)接軌，特區(qū)政府設(shè)定條例正式生效前10個(gè)月為社會(huì)過渡期，向市場(chǎng)傳遞清晰信號(hào)，幫助各方做好適應(yīng)新計(jì)價(jià)方式的準(zhǔn)備工作。潘永祥介紹，正式實(shí)施先從新房嚴(yán)格試點(diǎn)，給二手房市場(chǎng)以適應(yīng)準(zhǔn)備期，準(zhǔn)備期內(nèi)允許二手房交易采取“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)和“建筑面積”計(jì)價(jià)并行的方式。

發(fā)動(dòng)力量推廣普及。推廣期間，特區(qū)地產(chǎn)代理監(jiān)管局強(qiáng)制要求各房地產(chǎn)中介銷售過程中向二手房購房者提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”分別計(jì)價(jià)的雙份售價(jià)資料。特區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署備有全港所有經(jīng)評(píng)估的二手房“套內(nèi)面積”資料，供社會(huì)查閱。

以法律法規(guī)形式厘清關(guān)鍵概念。專家學(xué)者強(qiáng)調(diào)，通過法律法規(guī)統(tǒng)一厘清“建筑面積”“套內(nèi)面積”“公攤面積”等關(guān)鍵概念，是確保銷售計(jì)價(jià)體系成功轉(zhuǎn)軌的重要一步。施永青認(rèn)為，統(tǒng)一劃定相關(guān)概念的重要性甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計(jì)價(jià)體系轉(zhuǎn)軌本身，包括政府、開發(fā)商、房地產(chǎn)中介及其他專業(yè)團(tuán)體在內(nèi)的市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)采用的標(biāo)準(zhǔn)整齊劃一是保證市場(chǎng)公平透明有序的基礎(chǔ)。