今年前7個(gè)月，部分主要城市房價(jià)上漲勢頭基本得到控制，但近兩個(gè)月房租出現(xiàn)較大幅度上漲。究其原因，有市場機(jī)制正常發(fā)揮作用的成分，也有非正常因素在起作用，需要引起各方關(guān)注。

多原因?qū)е伦饨鹕蠞q

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國主要大中城市住房租金出現(xiàn)快速上漲，其中11個(gè)城市租金同比漲幅超20%，租金漲幅最高的成都同比漲幅高達(dá)30.98%，深圳漲幅29.68%次之，緊隨其后的分別是重慶（26.44%）、天津（24.39%）、合肥（24.04%）、貴陽（23.10%）、北京（21.89%）、廣州（21.64%）。

從環(huán)比數(shù)據(jù)看，7月漲幅最快的是長春（3.39%），其次是貴陽（3.04%），北京、廣州、大連、南寧、昆明、南京、杭州、南昌這些城市的住房租金環(huán)比漲幅都在2%左右。住房租金的上漲影響面主要集中在剛就業(yè)的大學(xué)生及農(nóng)民工群體，這些群體的收入水平有限，對租金上漲十分敏感。

對于導(dǎo)致租金快速上漲的原因，根據(jù)筆者觀察，此輪住房租金上漲有合理成分，但也存在值得關(guān)注的地方。一味否定或排斥房租上漲的言論不可取，但忽視房租過快上漲背后的問題也不可取。

一是住房租金收益率偏低，房租上漲很大因素是市場力量所致。從正常邏輯看，房租上漲幅度應(yīng)與房價(jià)保持一致，但現(xiàn)實(shí)中房租上漲幅度遠(yuǎn)小于房價(jià)上漲幅度。2003年前后，無論北京還是上海，住房租金收益率約在5%左右。2017年，京滬兩地租金收益率降至1.5%左右，只有按揭貸款利率的1/3，如果剔除物業(yè)管理費(fèi)及維修費(fèi)用（這些費(fèi)用一般由業(yè)主負(fù)擔(dān)），住房租金所得大約只有按揭貸款利率的1/4。住房租金收益率遠(yuǎn)低于按揭貸款成本顯然是不合理的。根據(jù)筆者觀察，自2015年以來，京滬房價(jià)累計(jì)上漲超50%，但2015年至2017年度房租幾乎沒有上漲。

今年租金上漲幅度比較大的城市，都是最近幾年住房價(jià)格上漲幅度比較大的城市。筆者判斷，房租上漲在很大程度上是市場機(jī)制正常作用的結(jié)果。同樣是房租，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率與住宅市場租金收益率存在明顯差異。2000年以來，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率并沒有明顯降低，一直維持在6%左右的水平。商業(yè)地產(chǎn)市場的收益率高于銀行按揭貸款，從投資理論邏輯上是正常的，而住宅租金收益率遠(yuǎn)低于財(cái)務(wù)成本，是不符合正常財(cái)務(wù)邏輯的。因此，住宅租金上漲有合理補(bǔ)漲的因素。

二是機(jī)構(gòu)投資者介入住房租賃市場，改變了住房租賃市場的生態(tài)平衡。為什么住宅市場的租金收益率長期偏離正常水平，其實(shí)將住宅市場與商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)其中的原因。住宅市場供給與需求都以個(gè)人為主，是散戶為主的市場。商業(yè)地產(chǎn)供給與需求雙方均以公司法人為主體，是以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的市場。正是投資者行為的差異才導(dǎo)致了住房租賃市場與商業(yè)地產(chǎn)租賃市場收益率方面的巨大差異。

但在最近一年多時(shí)間里，住房租賃市場發(fā)生了巨大變化。在國家鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場的政策刺激下，很多機(jī)構(gòu)投資者開始介入住房租賃市場，這些機(jī)構(gòu)投資者有的是由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)起成立的，有的是由房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)起成立的。這些機(jī)構(gòu)投資者攜巨資介入住房租賃市場，深刻改變住房市場的生態(tài)平衡，以往個(gè)人與個(gè)人之間的交易變成了個(gè)人與機(jī)構(gòu)之間的交易。

盡管這些機(jī)構(gòu)所占市場份額比較小，但決定租金價(jià)格的是邊際增量。當(dāng)機(jī)構(gòu)以資金的優(yōu)勢壟斷或部分壟斷房源的背景下，該區(qū)域的房租主要由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)確定，在租金上漲幅度滯后于房價(jià)上漲幅度的背景下，房租補(bǔ)漲成為必然。

三是部分住房租賃機(jī)構(gòu)涉嫌政策套利。當(dāng)前，金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取的是限制政策，但住房租賃貸款不在貸款限制之列，于是有些機(jī)構(gòu)從中進(jìn)行監(jiān)管套利。

其操作手法是，大量獲取租賃房源，以租約為基礎(chǔ)資產(chǎn)到銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲取貸款融資，這就是所謂的“租金貸”業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)的貸款利率一般是銀行的正常利率或稍有上?。s為6%），而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從信托等市場渠道融資的利率高達(dá)15%左右，二者之間存在近10%的套利空間。

正因?yàn)槿绱?，有些住房租賃機(jī)構(gòu)不惜以提高租金價(jià)格的方式來獲取更多的租賃房源。這些機(jī)構(gòu)介入住房租賃的動機(jī)，更多是為了獲取銀行信貸資金，尤其是在金融去杠桿背景下，房地產(chǎn)市場資金普遍緊張，獲取廉價(jià)資金的動機(jī)十分強(qiáng)烈。

當(dāng)住房租賃機(jī)構(gòu)的目的是為了融資而獲取房源，其目的和行為已偏離發(fā)展住房租賃市場的初衷，且隱藏一定金融風(fēng)險(xiǎn)。通過“租金貸”業(yè)務(wù)獲取大量資金后，有些住房租賃機(jī)構(gòu)將資金挪用，租賃合同難以繼續(xù)執(zhí)行，原始房東無法獲得租金收入，進(jìn)而導(dǎo)致原始房東驅(qū)趕租客，租客將失去住房租賃的權(quán)利且承擔(dān)繼續(xù)償還銀行貸款的責(zé)任。

三舉措加強(qiáng)市場監(jiān)管

監(jiān)管住房租賃市場是一件相當(dāng)復(fù)雜的工程，各國有很多探索。從實(shí)際效果看，采取行政措施限制租金的方式很容易獲得租房者的支持，可以獲得短期的效果，但長期看該措施扭曲了市場價(jià)格，存在很多副作用。結(jié)合國外的經(jīng)驗(yàn)和中國的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行改變：

一是打破壟斷，鼓勵(lì)競爭。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高度發(fā)達(dá)，很容易出現(xiàn)少數(shù)中介公司壟斷數(shù)據(jù)信息的局面，在不少城市已出現(xiàn)少數(shù)機(jī)構(gòu)壟斷房源信息的現(xiàn)象，監(jiān)管者應(yīng)把單一機(jī)構(gòu)占有的市場份額設(shè)置最高限，當(dāng)超過這個(gè)限額就應(yīng)限制其發(fā)展。

二是采取措施盤活存量住房，有效增加租賃住房的供給。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國存量住房中，有超過15%的比例空置，這些空置房有很大的比例處于毛坯狀態(tài)，如果加以裝修利用，那么這些房源就能夠成為租賃的重要供給。業(yè)內(nèi)人士建議學(xué)習(xí)香港地區(qū)的做法，即征收房屋空置稅。此舉可以將空置的住房有效利用起來，且目前征收空置稅的技術(shù)手段可行，但預(yù)計(jì)征收成本較高，是否可行還需要進(jìn)一步論證。

三是有關(guān)部門建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長租公寓的資本，對于“租金貸”業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。長租公寓應(yīng)該成為獨(dú)立法人，在長租公寓與主要出資人之間要建立防火墻，防止資金被挪用。

（作者系榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國社科院金融所研究員尹中立）