近期,部分地區(qū)租金快速上漲、“租房貸”違規(guī)等,讓租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)管理的焦點(diǎn)。北京、上海、深圳等城市相繼從控制租金漲幅,嚴(yán)打“租房貸”、整治從業(yè)者等各方面出臺(tái)政策措施。在一些熱點(diǎn)城市,“先租后買”已是消費(fèi)定式,租房人群超過(guò)買房人群。因此,租房應(yīng)是更被關(guān)注的民生事項(xiàng)。租房生活消費(fèi)的特性,決定了房租上漲會(huì)導(dǎo)致CPI上漲。自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái),CPI中房租月均同比上漲3.32%,而同期CPI月均同比上漲2.8%。

房租上漲不僅沖擊其他消費(fèi)支出,還通過(guò)基礎(chǔ)成本上升,傳導(dǎo)至生活消費(fèi)價(jià)格上漲。從去年以來(lái)大類消費(fèi)品中的白酒、黑白家電普遍提價(jià),再到近期家政服務(wù)和家裝建材漲價(jià),人工、倉(cāng)儲(chǔ)、門店等前期沉淀成本上升是主要原因,而這些成本上升與房租上漲直接相關(guān)。相比有房者,租房者是多為25-35歲的年輕群體,這類群體有兩個(gè)特征:一是邊際消費(fèi)傾向高,二是創(chuàng)業(yè)和扎根城市的愿望強(qiáng)。據(jù)易居研究院報(bào)道,2017年北京等20個(gè)大城市房租收入比在30%以上,盡管與發(fā)達(dá)國(guó)家大城市“居不易”的狀況差不多,但房租只是生活消費(fèi)的一部分,我們?cè)谄渌I(lǐng)域的支出壓力也很大,比如子女教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療和社會(huì)保障等等。

因此,房租上漲過(guò)快,會(huì)產(chǎn)生明顯的消費(fèi)擠出效應(yīng),抑制最有消費(fèi)意愿的群體釋放消費(fèi)潛力,也將阻滯我國(guó)內(nèi)需市場(chǎng)的發(fā)展。2008年之前,我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售增速達(dá)到23%,但自那時(shí)起一路下滑,今年7月更是跌到8.8%。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,2017年北京居民開支最多的是居住和醫(yī)療保險(xiǎn)兩項(xiàng),較2017年增幅分別達(dá)到11%和16%,而食品煙酒和衣著服飾這兩項(xiàng)降幅分別是0.7%和8%。而在2013年,北京居民食品煙酒消費(fèi)增速將近10%。

2017年,我國(guó)新出生人口(1723萬(wàn))比2016年減少63萬(wàn),放寬獨(dú)生子女政策后首次下降。二孩政策效果顯著,2017年新生二孩占比51%,二孩人數(shù)(879萬(wàn))增加近48萬(wàn)人。顯然,一孩生育率下降更快,導(dǎo)致總出生人口減少。目前,二孩主要集中在15-49歲育齡婦女中35-45歲的人群,后續(xù)二孩能否持續(xù)補(bǔ)上一孩生育下降的缺口仍有待觀察。因?yàn)楹罄m(xù)二孩生育的主力是25-35歲的適齡女性,這部分人群除了要承擔(dān)居住成本以外,還要承擔(dān)養(yǎng)孩成本。

近日,全國(guó)人大再次審議個(gè)人所得稅法修正案草案,草案最大亮點(diǎn)就是,子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、房貸利息和租金、贍養(yǎng)老人等5項(xiàng)剛性支出可在稅前扣除。該政策出發(fā)點(diǎn)在于,近年來(lái)居民基本生活成本上漲較快。因此,如果房租支出占可支配收入的30%左右(一線城市占比在40%左右),不僅將抑制內(nèi)需經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也將極大地蠶食年輕居民的創(chuàng)業(yè)和工作熱情。年輕的租賃人群,他們首先是普通的城市居民,然后才是創(chuàng)業(yè)者?？鄢旧钪С龅慕Y(jié)余太少或不得不負(fù)債,將極大地挫傷創(chuàng)業(yè)的積極性和動(dòng)力。因此,樓市調(diào)控之后,必須加碼租賃市場(chǎng)調(diào)控。

基于此,近期各地相繼出臺(tái)租賃管理措施。8月17日,北京監(jiān)管部門集中約談了主要住房租賃企業(yè),提出了“三個(gè)不得”、“三個(gè)嚴(yán)查”;8月底,深圳出臺(tái)“5%漲停板”的穩(wěn)租金制度,探索限價(jià)租賃房制度,并在政府主導(dǎo)的公租房試行;上海和天津則建立公共信息服務(wù)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)房源發(fā)布、實(shí)名認(rèn)證、合同網(wǎng)簽等功能,用大數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一管理。此外,各地均開展嚴(yán)查中介、嚴(yán)打租房貸等市場(chǎng)整頓。相比商品房市場(chǎng)調(diào)控,租賃市場(chǎng)調(diào)控的難度更大。

2017年以來(lái),各地都出臺(tái)培育租賃市場(chǎng)的文件,但多數(shù)僅在宏觀層面,供給端改革、民生項(xiàng)目落地不明顯,比如集體土地建租賃房(特別是公租房)僅有個(gè)別案例,閑置商業(yè)辦公“改租賃”也未成形。相反,租賃政策紅利(特別是培育規(guī)模化租賃)卻異化為資本助推下的長(zhǎng)租公寓亂象;同時(shí),長(zhǎng)期重視交易市場(chǎng),導(dǎo)致監(jiān)管基礎(chǔ)薄弱,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等官方口徑中,對(duì)租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)少于交易市場(chǎng),僅在CPI中有“租賃房房租”指數(shù)一項(xiàng)。由于第一手的數(shù)據(jù)缺失,監(jiān)管者不得不從各大中介機(jī)構(gòu)獲取租賃數(shù)據(jù)。但是,中介機(jī)構(gòu)的市占率有限、經(jīng)營(yíng)策略不同,統(tǒng)計(jì)口徑亦有差別,即使將各家信息拼湊起來(lái),也很難反映出市場(chǎng)全貌。

由于數(shù)據(jù)缺失,一直以來(lái)租賃行業(yè)定位不清,涉及到的監(jiān)管部門較多,加上租賃管理投入人力、物力大,但對(duì)經(jīng)濟(jì)并無(wú)多大直接貢獻(xiàn)。租賃監(jiān)管難以落地,還存在于租賃市場(chǎng)有明顯的地域性特征,從上到下的監(jiān)管落地難度大,更需要因城施策,激勵(lì)地方政府的主觀能動(dòng)性。從目前看,盡管租金上漲,但一些城市更重視商品房市場(chǎng),并通過(guò)人才政策讓“需要的人”免受房?jī)r(jià)和租金侵?jǐn)_。針對(duì)租賃主體的新就業(yè)和中低收入人群,規(guī)范和發(fā)展租賃的積極性不高。

未來(lái),首先要站在租賃需求崛起,構(gòu)建內(nèi)需社會(huì),保障基本生活的高度,將樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng);其次,修復(fù)租賃市場(chǎng)監(jiān)管的基礎(chǔ)系統(tǒng),包括存量租賃住房規(guī)模和結(jié)構(gòu)、租賃居住質(zhì)量、租賃交易價(jià)格、租賃供給主體和需求狀況等?；诖?從上到下制定住房租賃發(fā)展規(guī)劃;再者,加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,價(jià)格高的長(zhǎng)租公寓,應(yīng)針對(duì)少數(shù)高收入人群,關(guān)鍵是要增加中低價(jià)位、中小戶型的“適租型”租賃房。存量商品租賃住房供給彈性小、價(jià)格高,供給側(cè)改革的重點(diǎn)是存量商業(yè)辦公、工業(yè)區(qū)宿舍、城中村、外圍集體土地等再利用。再利用的基礎(chǔ)是政府支持下的配套完善、“適租型”導(dǎo)向的修繕,而不是基于抹平“洼地”而任由長(zhǎng)租公寓主導(dǎo)。最后,杜絕城市大拆搭建,特別是嚴(yán)禁打著棚改的旗號(hào)拆掉位置良好、租金適宜的存量住房。（深圳市房地產(chǎn)研究中心 李宇嘉）